Wer ein Mehrfamilienhaus in Viersen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Einheit erwerben oder beleihen. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Im Kreis Viersen sind zwei verschiedene Behörden zuständig, mit erheblich unterschiedlichen Bearbeitungszeiten. Wer den Antrag bei der falschen Stelle einreicht, verliert Wochen.

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Zuständigkeit: Stadt Viersen oder Kreis Viersen?

Die Zuständigkeit für Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Kreis Viersen ist geteilt. Die Kreisverwaltung Viersen (Untere Bauaufsicht) ist nur für die Gemeinden Brüggen, Grefrath, Niederkrüchten, Schwalmtal und die Stadt Tönisvorst zuständig. Für Immobilien in den Städten Kempen, Nettetal, Viersen und Willich ist jeweils die Stadtverwaltung selbst zuständig – nicht der Kreis.

Für eine Immobilie im Stadtgebiet Viersen ist also der Fachbereich Bauordnung der Stadt Viersen (FB 80/II) die richtige Anlaufstelle. Ein Antrag beim Kreis würde dort schlicht nicht bearbeitet werden.

Die praktische Konsequenz dieser Aufteilung ist gravierend: Die Bearbeitungszeit beim Kreis Viersen beträgt bis zu ca. 4 Wochen. Die Stadt Viersen gibt als groben Anhaltspunkt eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten nach Antragseingang an. Wer eine Immobilie im Stadtgebiet Viersen aufteilen möchte, muss diesen Zeitpuffer in der Gesamtplanung berücksichtigen – insbesondere wenn ein Notartermin oder ein Verkauf terminiert ist.

Was eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Gesetzliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum begründet werden kann.

Wichtig zu verstehen: Die Bescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und trifft keine Aussagen über den bau- oder planungsrechtlichen Zustand des Gebäudes. Sie prüft ausschließlich, ob die Einheiten die baulichen Abgeschlossenheitskriterien erfüllen – unabhängig davon, ob das Gebäude genehmigungskonform ist oder nicht.

Für die Aufteilung selbst gilt in NRW aktuell ein wichtiger Vorteil gegenüber anderen Bundesländern: NRW hat von der Möglichkeit, ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB einzuführen, bisher keinen Gebrauch gemacht. Das bedeutet: Für die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden ist in NRW derzeit keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich – anders als etwa in Berlin, Hamburg oder München. Eigentümer in Viersen können ihre Immobilie also ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsschritt aufteilen. Da sich die Rechtslage ändern kann, empfiehlt sich eine aktuelle Prüfung vor Projektstart.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgrenzung durch Wände und Decken von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum
• Eigener abschließbarer Zugang, der direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist
• Keine Notwendigkeit, fremde Einheiten zu durchqueren
• Eigene Sanitäreinrichtungen (bei Wohneinheiten)

Stellplätze können ebenfalls Gegenstand von Sondereigentum sein – entweder als Ergänzung zu einer Wohneinheit oder als eigenständige Teileigentumseinheit. Voraussetzung ist, dass jeder Stellplatz im Aufteilungsplan eindeutig bezeichnet ist. Für jeden Stellplatz fallen beim Kreis Viersen zusätzlich 20,–€ netto Behördengebühren an.

Keller und Nebenräume können als Sondereigentum ausgewiesen werden, sofern sie einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet und baulich abgegrenzt sind. Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhaus, Dach oder tragende Wände bleiben stets Gemeinschaftseigentum.

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Unterlagen und Antrag: Was Sie einreichen müssen

Der Antrag bei der Stadt Viersen kann formlos gestellt werden – entweder schriftlich oder über das digitale Antragsportal der Stadt. Folgende Unterlagen sind erforderlich:

• Formloser Antrag mit vollständiger Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück(en)
• Schriftliche Erklärung, dass die Katasterangaben aktuell und vollständig sind
• Unterschriebene Einwilligungserklärung (Pflicht bei der Stadt Viersen)
• Lageplan / Flurkartenauszug
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Kennzeichnung aller Einheiten mit eindeutiger Nummerierung

Beim Kreis Viersen gelten zusätzlich: Alle Unterlagen sind mindestens zweifach vorzulegen, und die Bauzeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten.

Ein häufig übersehener Punkt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann ausschließlich zu einem Grundstück erteilt werden. Besteht das Grundstück aus zwei oder mehr Flurstücken, müssen diese im Grundbuch unter einer gemeinsamen laufenden Nummer verzeichnet sein. Ist das nicht der Fall, muss vor Antragstellung eine Grundstückszusammenlegung beim Katasteramt beantragt werden – was zusätzliche Zeit kostet.

Ebenfalls kritisch: Weicht der tatsächliche Gebäudebestand von der ursprünglichen Baugenehmigung ab, kann das zur Ungültigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung führen. Gerade bei älteren Gebäuden in Viersen – viele stammen aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit – ist das keine Seltenheit. Die Stadt Viersen empfiehlt ausdrücklich, vorab eine Bauakteneinsicht zu beantragen, um den genehmigten Bestand mit dem Ist-Zustand abzugleichen. Bauberatungstermine sind montags und mittwochs von 9 bis 12:30 Uhr möglich.

Planeco Building übernimmt die Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans inklusive aller erforderlichen Zeichnungen, Flächenberechnungen und der Antragsmappe – und koordiniert die Einreichung bei der zuständigen Behörde. Wenn Bestandspläne fehlen, kann ein Aufmaß vor Ort organisiert werden.

Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Viersen kostet

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW) und sind damit landesweit einheitlich:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Je weitere Ausfertigung: 30,–€
• Je Sondereigentumsanteil in Ein- und Zweifamilienhäusern: 50,–€
• Je Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern bis 6 Wohneinheiten: 100,–€
• Je Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Wohneinheiten: 150,–€
• Je Stellplatz (Kreis Viersen): 20,–€

Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für einen Aufteilungsplan ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte mit bis zu 10 Einheiten liegen die Kosten typischerweise zwischen 1.500,–€ und 2.500,–€ netto.

Kostenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 2 Stellplätzen im Stadtgebiet Viersen ergibt folgende Gesamtkosten:

• Behördengebühren: 100,–€ (Ausfertigung) + 4 × 100,–€ (je Wohnung) + 2 × 20,–€ (Stellplätze) = 540,–€
• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Planeco Building): ab 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort bei fehlenden Bestandsplänen: ab 390,–€ netto
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie

Die Gesamtinvestition für Architektur und Behörde liegt bei einem typischen Viersener Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten damit in der Regel zwischen 2.000,–€ und 2.500,–€ netto – ohne Notar und Grundbuch.

Der Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Wohnungsgrundbuch

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen folgt einem klar strukturierten Prozess:

1. Bauakteneinsicht: Abgleich des genehmigten Bestands mit dem Ist-Zustand des Gebäudes. Bei Abweichungen muss vorab geprüft werden, ob eine baurechtliche Bereinigung notwendig ist.
2. Aufteilungsplan erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Grundrisse aller Geschosse mit eindeutiger Nummerierung der Einheiten. Planeco Building liefert die vollständige Antragsmappe in der Regel innerhalb von 10 Werktagen.
3. Antrag einreichen: Einreichung bei der zuständigen Behörde – für das Stadtgebiet Viersen beim Fachbereich Bauordnung der Stadt Viersen, für die kreisangehörigen Gemeinden bei der Kreisverwaltung.
4. Bearbeitung durch die Behörde: Kreis Viersen ca. 4 Wochen, Stadt Viersen bis zu 3 Monate.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Die Behörde sendet die Bescheinigung zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan per Post zu.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt (Amtsgericht Viersen) legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

Realistischer Gesamtzeitrahmen für eine Immobilie im Stadtgebiet Viersen: 4 bis 6 Monate von der Beauftragung bis zur vollständigen Grundbucheintragung. Bei Immobilien in den kreisangehörigen Gemeinden ist der Prozess mit ca. 2 bis 3 Monaten deutlich kürzer.

Wer eine Nutzungsänderung plant – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche – sollte dieses Verfahren parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung abstimmen, da beide Prozesse voneinander abhängen können. Auch wenn bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit notwendig sind, etwa der Einbau neuer Trennwände oder die Schaffung separater Zugänge, kann ein Statiker frühzeitig eingebunden werden, um die Machbarkeit zu prüfen.

Warum sich die Aufteilung in Viersen wirtschaftlich lohnt

Der Markt für Eigentumswohnungen in Viersen zeigt sich stabil. Laut dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Kreis Viersen stieg die Zahl der Kaufverträge 2025 um 5 % auf 2.715 Verträge, der Geldumsatz legte um 9 % auf 861,4 Mio. Euro zu. Für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet Viersen werden je nach Baualter Preise zwischen 1.510 €/m² (Baujahre 1960–1970) und 2.437 €/m² (aktuell) erzielt.

Der wirtschaftliche Vorteil der Aufteilung liegt darin, dass der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen in der Regel einen deutlich höheren Gesamterlös bringt als der Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses als Anlageobjekt. Die Investition in die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan ist dabei gemessen am möglichen Mehrerlös vergleichsweise gering.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet – darunter zahlreiche Aufteilungen von Mehrfamilienhäusern in NRW. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihrer Immobilie in Viersen konkret kostet und wie lange der Prozess dauert, erhalten Sie auf Anfrage ein unverbindliches Angebot.