Wer ein Mehrfamilienhaus in Villingen-Schwenningen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen – und kein Käufer eine einzelne Wohnung erwerben. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: In VS gibt es eine Doppelzuständigkeit zwischen städtischem Baurechtsamt und Landratsamt, die Einreichung läuft seit 2024 ausschließlich digital, und das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift hier nicht. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess – konkret für Villingen-Schwenningen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist eine behördliche Bestätigung, dass bestimmte Räume oder Wohnungen in einem Gebäude baulich in sich geschlossene Einheiten bilden – und damit als Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) eingetragen werden können. Sie bescheinigt nicht, dass eine Wohnung genehmigt oder bewohnbar ist – sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit.

Wichtig: Die AB ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Teil der Teilungserklärung. Sie ist der erste Schritt in einer Kette: Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklärung (Notar) → Grundbucheintragung. Erst wenn alle drei Schritte abgeschlossen sind, existieren rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen.

Wann Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in VS brauchen

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Wer ein Mehrfamilienhaus nicht als Gesamtobjekt, sondern Wohnung für Wohnung verkaufen möchte, braucht zwingend eine AB je Einheit.
• Erbteilung oder Schenkung: Sollen einzelne Wohnungen an verschiedene Erben oder Kinder übertragen werden, muss das Gebäude zuvor aufgeteilt werden.
• Separate Bankfinanzierung: Banken verlangen für die Beleihung einzelner Einheiten eigenständige Grundbuchblätter – die AB ist dafür Voraussetzung.
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten: Wer Wohn- und Gewerbeflächen rechtlich voneinander trennen möchte, benötigt ebenfalls eine AB für jede Einheit. In solchen Fällen kann auch eine Nutzungsänderung parallel erforderlich sein.

Zuständige Behörde: Stadt oder Landratsamt?

Das ist die häufigste Fehlerquelle in Villingen-Schwenningen: Es gibt zwei zuständige Behörden – je nachdem, wo die Immobilie liegt.

• Stadtgebiet Villingen-Schwenningen: Zuständig ist das Baurechtsamt der Stadt Villingen-Schwenningen, Winkelstraße 9, 78056 VS (Tel.: 07720 / 82-2841, [email protected]). Öffnungszeiten: Mo–Fr 08:30–11:30 Uhr, Mo 14:00–16:00 Uhr, Mi 14:00–17:15 Uhr.
• Umliegende Kreisgemeinden (z. B. Bad Dürrheim, Donaueschingen, Triberg): Zuständig ist das Baurechts- und Naturschutzamt des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis, Am Hoptbühl 5, 78048 VS.

Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet VS, wenden Sie sich an das städtische Baurechtsamt – nicht an das Landratsamt. Dieser Unterschied wird in vielen Ratgebern nicht erklärt, führt aber regelmäßig zu Verzögerungen.

Gilt das Umwandlungsverbot in Villingen-Schwenningen?

Nein. Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht, gilt in Villingen-Schwenningen nicht. VS ist nicht in die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg aufgenommen worden. Eigentümer können Mietwohnungen hier ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt aufteilen – ein klarer Vorteil gegenüber Ballungsräumen wie Stuttgart oder Freiburg.

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Voraussetzungen: Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?

Das Baurechtsamt Villingen-Schwenningen prüft drei zentrale Kriterien:

• Bauliche Trennung: Die Wohnung muss durch Wände und Decken vollständig von fremden Räumen getrennt sein – keine durchgehenden Keller, keine gemeinsamen Räume ohne abschließbare Tür.
• Eigener Zugang: Es muss ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein – vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Innerhalb der Einheit müssen Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und eine Toilette vorhanden sein.

Keller, Garagen und Stellplätze können ebenfalls als Sondereigentum ausgewiesen werden – Stellplätze dann, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen in den Bauzeichnungen ersichtlich sind. Nicht abgeschlossene Räume (z. B. offene Stellplätze) können über ein Sondernutzungsrecht zugeteilt werden, aber nicht als Sondereigentum eingetragen werden.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in VS

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine Grundrisse vor, sollte zuerst das Bauaktenarchiv der Stadt VS kontaktiert werden. Dort sind für viele Bestandsgebäude Originalpläne hinterlegt – das spart ein teures Aufmaß vor Ort.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Gebäude auf dem Grundstück – inklusive Garagen und Nebengebäude. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit, auch für Objekte in Villingen-Schwenningen.
3. Antrag digital über ViBa-BW einreichen: Seit dem 1. Januar 2024 nimmt das Baurechtsamt VS Anträge grundsätzlich nur noch digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) an. Papieranträge sind nur noch in begründeten Ausnahmefällen nach vorheriger Absprache möglich. Für die Anmeldung wird ein Online-Ausweis oder ein ELSTER-Konto benötigt. Bei erstmaliger Nutzung mit Unternehmenskonto sollten rund 14 Tage Vorlaufzeit eingeplant werden.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Baurechtsamt erhalten Sie die AB. Die Bescheinigung ist zeitlich unbegrenzt gültig, solange sich an der baulichen Situation nichts ändert.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB geht es zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet und die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich fixiert.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst jetzt sind die Eigentumswohnungen rechtlich eigenständig.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Das Baurechtsamt VS akzeptiert einen formlosen schriftlichen Antrag – aber Antrag und Pläne müssen unterschrieben sein. Bei digitaler Einreichung ist das ein häufiger Stolperstein. Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Formloser Antrag mit Unterschrift des Eigentümers oder einer Person mit berechtigtem Interesse
• Eigentumsnachweis: Vollständiger Grundbuchauszug oder Kaufvertrag
• Aktueller Lageplan
• Grundrisse aller Stockwerke, Schnitte und Ansichten aus allen vier Himmelsrichtungen – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung, Maßstab 1:100
• Darstellung aller Gebäude auf dem Grundstück – auch Garagen und Nebengebäude, auch wenn diese nicht aufgeteilt werden

Lokale Besonderheit: Planformat DIN A3

In Villingen-Schwenningen dürfen die eingereichten Pläne das Format DIN A3 nicht überschreiten. Architekten, die bundesweit arbeiten, erstellen Aufteilungspläne häufig in DIN A1 oder A0 – das führt beim Baurechtsamt VS regelmäßig zu Nachforderungen und Verzögerungen. Wer mit Planeco Building arbeitet, erhält Pläne, die von Anfang an auf die lokalen Vorgaben abgestimmt sind.

Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Alle Räume einer Einheit müssen mit der gleichen, fortlaufend eingekreisten arabischen Ziffer gekennzeichnet sein (z. B. ①, ②). Gemeinschaftseigentum – Treppenhaus, Heizungsraum, Trockenraum – wird mit einem eingekreisten „G" markiert. Jeder Raum muss zusätzlich mit seiner Funktion beschriftet sein (Küche, Bad, Schlafzimmer etc.). Das Baurechtsamt VS empfiehlt außerdem die farbliche Unterscheidung der Einheiten – das beschleunigt die Prüfung spürbar.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Villingen-Schwenningen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.
• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Gebührenverordnung Baden-Württemberg und variieren je nach Anzahl der Einheiten und Aufwand. Vergleichbare Kommunen in BW erheben typischerweise 80,– € bis 250,– € pro Einheit. Die Gesamtgebühr kann je nach Einzelfall zwischen 60,– € und 3.000,– € liegen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zum Vergleich: Der Mehrerlös durch den Einzelverkauf von Eigentumswohnungen gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses liegt typischerweise bei 15–25 % des Gesamtwerts. Bei einem Objekt mit vier Wohneinheiten in VS kann das einen Unterschied von sechsstelligen Beträgen bedeuten – bei Gesamtkosten der Aufteilung von ca. 3.000,– € bis 6.000,– €.

Bearbeitungsdauer in VS

Das Baurechtsamt VS nennt keine verbindliche Bearbeitungsdauer. Erfahrungsgemäß dauert die Prüfung in Kommunen dieser Größe 4–8 Wochen nach vollständiger Einreichung. Hinzu kommen die Vorlaufzeit für die Planerstellung (1–3 Wochen) sowie Notar- und Grundbuchverfahren. Realistisch sollte für den Gesamtprozess von der Beauftragung bis zur Eintragung im Grundbuch ein Zeitraum von 3–5 Monaten eingeplant werden.

Sonderfall: Altbauten und Denkmalschutz in der Villinger Altstadt

Villingen verfügt über eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Altstädte Süddeutschlands. Bei Immobilien in der Altstadt sind zwei Herausforderungen besonders häufig:

• Fehlende Bestandspläne: Für viele Altbauten existieren keine verwertbaren Grundrisse. Hier lohnt sich zuerst die Einsicht ins Bauaktenarchiv der Stadt VS, bevor ein Aufmaß beauftragt wird.
• Denkmalschutz: Bauliche Anpassungen, die für die Abgeschlossenheit erforderlich sind (z. B. separate Zugänge, Trennwände), können bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzliche Genehmigungen der Unteren Denkmalschutzbehörde erfordern, die beim städtischen Baurechtsamt angesiedelt ist. Das verlängert das Verfahren und sollte frühzeitig abgeklärt werden.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Behörde kontaktiert: Für Immobilien im Stadtgebiet VS ist das städtische Baurechtsamt zuständig – nicht das Landratsamt.
• Planformat zu groß: Pläne größer als DIN A3 werden in VS nicht akzeptiert.
• Fehlende Funktionsbezeichnungen: Jeder Raum muss mit seiner Funktion beschriftet sein – nicht nur mit einer Nummer.
• Nebengebäude nicht dargestellt: Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen in den Plänen erscheinen, auch wenn sie nicht aufgeteilt werden.
• Fehlende Unterschrift bei digitaler Einreichung: Auch bei der Einreichung über ViBa-BW müssen Antrag und Pläne unterschrieben sein.
• Kein ELSTER-Konto vorhanden: Wer noch kein Konto für ViBa-BW hat, sollte die Registrierung mindestens zwei Wochen vor der geplanten Einreichung starten.

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne bundesweit – inklusive aller lokalen Vorgaben des Baurechtsamts Villingen-Schwenningen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planerstellung übernehmen wir den gesamten Prozess von der Planzeichnung bis zur Einreichung. Wer parallel zur Aufteilung eine Nutzungsänderung benötigt – etwa bei gemischter Wohn- und Gewerbenutzung – findet bei Planeco Building auch dafür einen vollständigen Rundum-Service.