Wer in Waiblingen ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank einzelne Einheiten beleihen. Die AB ist der Startschuss für die gesamte Aufteilung. Wer den Prozess in Waiblingen kennt – welche Behörde zuständig ist, welche Planvorgaben gelten und wo typische Fehler passieren – spart Zeit, Geld und unnötige Rückfragen vom Bauamt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bescheinigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung ist die Begründung von Wohnungseigentum rechtlich nicht möglich.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die AB ist ein Verwaltungsakt der Baubehörde und beschreibt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und das erst nach der AB erstellt werden kann. Beide Dokumente sind für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich, aber sie kommen in dieser Reihenfolge: erst AB, dann Notar, dann Grundbuch.

Typische Anlässe für eine AB in Waiblingen:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Einheiten im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung
• Separate Beleihung einzelner Wohnungen durch eine Bank
• Trennung von Wohn- und Gewerbeflächen im selben Gebäude (Teileigentum)

Wenn Sie im Zuge einer Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten ändern möchten – etwa eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandeln – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich. Das ist ein separates Verfahren, das parallel zur AB vorbereitet werden kann.

Zuständige Behörde in Waiblingen: das IC Bauen – nicht das Landratsamt

Ein häufiger Irrtum: Viele Eigentümer wenden sich zunächst an das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Das ist in Waiblingen falsch. Als Große Kreisstadt ist Waiblingen selbst untere Baurechtsbehörde – der Antrag wird direkt bei der Stadtverwaltung eingereicht, nicht beim Landratsamt.

Zuständig ist der Fachbereich Bauen und Umwelt, IC Bauen (Informationscentrum Bauen) der Stadt Waiblingen:

• Adresse: Kurze Str. 24, 71332 Waiblingen (Marktdreieck, 2. OG)
• Einreichung: persönlich während der Öffnungszeiten – kein Termin erforderlich
• Digitale Einreichung: Derzeit ist zu prüfen, ob Waiblingen bereits auf das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) umgestellt hat – klären Sie das vorab telefonisch beim IC Bauen

Das Grundbuchamt Waiblingen (Winnender Str. 27, 71334 Waiblingen) ist für die spätere Eintragung der Wohnungsgrundbücher zuständig – das ist ein separater Schritt nach der Notarbeurkundung.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Waiblingen

Der Gesamtprozess von der ersten Planung bis zur Grundbucheintragung dauert erfahrungsgemäß 3–5 Monate. Die einzelnen Schritte:

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Beim IC Bauen Waiblingen können Sie Einsicht in die Bauakten nehmen. So lässt sich prüfen, ob der genehmigte Bestand mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt – bevor teure Pläne erstellt werden. Fehlen aktuelle Bestandspläne, ist ein professionelles Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Die Pläne müssen den spezifischen Anforderungen der Stadt Waiblingen entsprechen (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Laien-Zeichnungen werden in der Praxis fast immer zurückgewiesen. Ein erfahrener Architekt kennt die Planvorgaben des IC Bauen und erstellt die Unterlagen so, dass Rückfragen vermieden werden.
3. Antrag beim IC Bauen einreichen: Persönlich, mit vollständigen Unterlagen in der Planmappe oder Planbox (mindestens 3-fach, empfohlen 4-fach). Die Stadt Waiblingen empfiehlt ausdrücklich 4 Ausfertigungen, da Notar oder Bank häufig eine zusätzliche gestempelte Kopie benötigen.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das IC Bauen erhalten Sie die gestempelte AB. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen – eine offizielle Angabe macht die Stadt Waiblingen hierzu nicht.
5. Notar und Grundbuchamt: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan erstellt der Notar die Teilungserklärung. Anschließend werden die einzelnen Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt Waiblingen angelegt.

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Erforderliche Unterlagen – Waiblinger Planvorgaben im Detail

Die Stadt Waiblingen hat eigene Anforderungen, die über die allgemeinen Vorgaben hinausgehen. Wer diese nicht kennt, riskiert eine Zurückweisung des Antrags.

Pflichtunterlagen laut Stadt Waiblingen:

• Ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular
• Lageplankopie im Maßstab 1:500 mit farbiger Bandierung des Grundstücks
• Geschossgrundrisse inkl. Freiflächenplan für das gesamte Grundstück
• Gebäudeschnitt und Ansichten
• Alle Pläne im Maßstab 1:100 – bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung (nicht der genehmigte Originalplan, sondern der tatsächliche Ist-Zustand)

Was die Pläne enthalten müssen:

• Legende mit Geschossangabe, Schnittführung und Ansichtsseite
• Name und Vorname des Planverfassers
• Raumbezeichnungen für jeden einzelnen Raum
• Umkreiste arabische Zahl für jeden Raum einer Sondereigentumseinheit – auch für Balkone, bemaßte Terrassen, Stellplätze und Garagen

Was auf den Plänen nicht sein darf:

• Nachträgliche handschriftliche Änderungen
• Gelb- oder Roteintragungen aus alten Baugenehmigungsplänen
• Genehmigungsstempel einer früheren Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gebäudeteile, die nicht von der Aufteilung betroffen sind

Besonders der Freiflächenplan wird häufig vergessen: Waiblingen verlangt ihn explizit für das gesamte Grundstück – auch wenn nur Wohnungen aufgeteilt werden. Stellplätze, Gartenflächen und Zugangswege müssen dargestellt und den jeweiligen Einheiten zugeordnet sein.

Hinweis zur WEG-Reform: Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes können auch Stellplätze im Freien Sondereigentum bilden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Das muss aus der Bauzeichnung klar hervorgehen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Waiblingen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (Stadt Waiblingen): Die Stadt Waiblingen gibt auf ihrer Website an, dass die Gebühren einzelfallabhängig sind und verweist auf die Verwaltungsgebührensatzung (neue Fassung gültig ab 01.04.2026). Erfahrungsgemäß liegen Behördengebühren für Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Baden-Württemberg bei 50,– bis 250,– € pro Einheit. Die exakte Höhe erfragen Sie am besten vorab beim IC Bauen.

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Fehlen aktuelle Bestandspläne, kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem typischen Mehrfamilienhaus in Waiblingen mit vier Einheiten und rund 360 m² Wohnfläche liegen die Gesamtkosten der Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar, Grundbuch) erfahrungsgemäß bei 4.000,– bis 6.500,– €. Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Bei einem Preisniveau von über 4.000,– €/m² für Eigentumswohnungen in Waiblingen (Q2/2026) erzielt der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten typischerweise 15–25 % mehr als der Gesamtverkauf des Hauses. Bei 360 m² Wohnfläche kann das einen Mehrerlös von über 200.000,– € bedeuten – bei Gesamtkosten im niedrigen fünfstelligen Bereich.

Bauliche Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit

Das Bauamt prüft bei der AB ausschließlich, ob die Einheiten die baulichen Voraussetzungen für Abgeschlossenheit erfüllen – keine Prüfung der Baugenehmigungskonformität. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang hat (direkt von außen oder über Gemeinschaftsflächen)
• alle zur Wohnung gehörenden Räume enthält (Küche oder Kochgelegenheit, WC innerhalb der Einheit)
• durch Wände, Decken und abschließbare Türen von anderen Einheiten getrennt ist

Bei Altbauten aus den 1960er und 1970er Jahren – von denen es in Waiblingen viele gibt – fehlen häufig separate Zugänge oder die Kellerräume sind nicht klar zugeordnet. Wenn für einen separaten Zugang tragende Wände verändert werden müssen, ist zusätzlich ein Statiker einzubeziehen und ggf. eine Baugenehmigung erforderlich. Für die AB selbst brauchen Sie keine Baugenehmigung – aber wenn bauliche Anpassungen notwendig sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen, läuft das als separates Verfahren parallel.

Keller und Garagen können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie abschließbar und klar einer Einheit zugeordnet sind. Nicht abschließbare Nebenräume können nur als Sondernutzungsrecht (SNR) vergeben werden – das ist ein häufiger Stolperstein bei älteren Gebäuden.

Gilt in Waiblingen ein Umwandlungsverbot?

In Baden-Württemberg gilt seit 2013 eine Umwandlungsverordnung, die in Gebieten mit einer Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorsieht. Diese Verordnung gilt bis November 2028.

Entscheidend: Der Genehmigungsvorbehalt greift nur in Kommunen, die eine solche Milieuschutzsatzung erlassen haben. Ob Waiblingen eine solche Satzung hat, sollten Sie vor Beginn des Verfahrens direkt beim IC Bauen erfragen. Ohne Milieuschutzsatzung ist die Umwandlung in Waiblingen genehmigungsfrei – die AB kann ohne zusätzlichen Genehmigungsschritt beantragt werden.

Die häufigsten Fehler beim Antrag in Waiblingen

Die meisten Verzögerungen entstehen durch vermeidbare Fehler bei der Antragstellung:

• Falsches Planformat: Waiblingen verlangt Planmappen oder Planboxen – keine Schnellhefter, keine Ordner. Wer das nicht beachtet, wird an der Annahme zurückgewiesen.
• Handschriftliche Änderungen auf Plänen: Werden vom IC Bauen explizit abgelehnt.
• Alte Genehmigungsstempel auf den Plänen: Bei Änderungs-ABs müssen Stempel früherer Bescheinigungen entfernt sein.
• Fehlende Raumbezeichnungen: Jeder Raum muss in den Grundrissen benannt sein – ein häufiger Fehler bei selbst erstellten Plänen.
• Unvollständige Nummerierung: Balkone, Terrassen, Stellplätze und Garagen müssen mit der umkreisten Zahl der jeweiligen Einheit versehen sein.
• Fehlender Freiflächenplan: Wird regelmäßig vergessen, ist aber Pflicht.
• Kein Baubestandsplan: Wer genehmigte Originalpläne einreicht, die nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

Planeco Building hat mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen bundesweit Erfahrung darin, Unterlagen so vorzubereiten, dass Rückfragen vom Bauamt die Ausnahme bleiben. Die Kenntnis der spezifischen Waiblinger Planvorgaben ist dabei kein Nice-to-have – sie entscheidet darüber, ob der Antrag beim ersten Einreichen angenommen wird oder nicht.

Falls das IC Bauen die AB ablehnt, steht der Rechtsweg offen: Bei Nichterteilung kann mit einer allgemeinen Leistungsklage vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart auf Erteilung geklagt werden – die AB ist ein gebundener Verwaltungsakt, auf den bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Rechtsanspruch besteht.

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