Wer in Wesel ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entstehen kann. Ohne sie kein Notar, ohne Notar kein Grundbucheintrag, ohne Grundbucheintrag kein Verkauf. Was viele Eigentümer in Wesel allerdings nicht wissen: Die Zuständigkeit ist im Kreis Wesel aufgeteilt – und wer sich an die falsche Behörde wendet, verliert wertvolle Wochen.

[[bauantrag]]

Stadt Wesel oder Kreis Wesel? Die Zuständigkeitsfrage zuerst klären

Die häufigste Fehlerquelle beim Start in das Verfahren ist eine falsche Annahme über die zuständige Behörde. Im Kreis Wesel gibt es keine einheitliche Zuständigkeit:

• Stadtgebiet Wesel (Hansestadt): Die Hansestadt Wesel hat eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Anträge werden dort direkt gestellt – per Online-Formular (mit eID), per E-Mail an [email protected] oder postalisch an den Klever-Tor-Platz 1, 46483 Wesel.
• Gemeinden Alpen, Hünxe, Schermbeck und Sonsbeck: Für diese vier Gemeinden ist der Kreis Wesel als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
• Alle anderen Städte im Kreis Wesel (z. B. Dinslaken, Moers, Rheinberg) haben jeweils eigene Bauaufsichtsbehörden.

Die Stadt Wesel bietet außerdem ein praktisches Online-Kartentool: Wer Straßenname und Hausnummer eingibt, sieht direkt, welcher Sachbearbeiter in der Bauordnung für das jeweilige Objekt zuständig ist. Ein kurzer Vorabkontakt mit dem zuständigen Sachbearbeiter kann Rückfragen und Nachreichungen erheblich reduzieren.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung tatsächlich bestätigt – und was nicht

Die AB bescheinigt ausschließlich, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Einheiten und Räumen abgeschlossen ist. Das bedeutet: eigener abschließbarer Zugang, räumliche Trennung zu anderen Einheiten, klare Zuordnung aller Nebenräume.

Was die AB nicht leistet: Sie ist keine baurechtliche Prüfung. Die Bauaufsichtsbehörde in Wesel prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht, ob das Gebäude den Vorschriften der Landesbauordnung NRW entspricht. Eine ausgestellte AB heilt also keine fehlende Baugenehmigung und legalisiert keine ungenehmigten Umbauten. Wer ein Gebäude mit baurechtlichen Altlasten aufteilen möchte, sollte das vorab einkalkulieren.

Ebenfalls wichtig: Die AB ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – sie kommt erst nach der AB, auf deren Basis der Notar tätig wird. Die Grundbucheintragung beim Amtsgericht Wesel ist dann der letzte Schritt in der Kette.

Der Ablauf in Wesel: Fünf Schritte von der Idee bis zum Wohnungsgrundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine verwertbaren Grundrisse vor – bei Nachkriegsbauten in Wesel keine Seltenheit –, kann über die Bauaktenauskunft der Stadt Wesel ein digitaler Bauaktenauszug beantragt werden. Eigentümer oder bevollmächtigte Dritte erhalten die Unterlagen elektronisch, sofern die gewünschten Dokumente (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) konkret bezeichnet werden.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Er zeigt alle Geschosse, kennzeichnet jede Einheit mit einer arabischen Ziffer (Wohnung 1, Wohnung 2 usw.) und markiert Gemeinschaftsflächen mit dem Kürzel „G". Dieser Plan wird von der Bauaufsichtsbehörde gestempelt und ist zwingender Bestandteil der Bescheinigung.
3. Antrag einreichen: Der Antrag geht an die Bauordnung der Stadt Wesel – online mit eID, per E-Mail oder per Post. Alle Unterlagen sind mindestens in zweifacher Ausfertigung einzureichen.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit stellt die Behörde die AB mit gestempeltem Aufteilungsplan aus. Für Wesel liegen keine offiziellen Bearbeitungszeiten vor; als Orientierung gilt für vergleichbare Städte in NRW ein Zeitraum von vier bis acht Wochen nach vollständiger Einreichung.
5. Notar und Grundbuchamt: Mit der AB beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Amtsgericht Wesel legt daraufhin für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.

[[banner-klein]]

Welche Unterlagen Sie in Wesel einreichen müssen

Die Vollständigkeit der Unterlagen entscheidet darüber, ob das Verfahren zügig läuft oder ins Stocken gerät. Folgende Dokumente sind in der Regel erforderlich:

• Lageplan / aktuelle Katasterauskunft: Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurstück, Flur und Gemarkung – diese Angaben müssen exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen.
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse (einschließlich Keller und Dachgeschoss), maßstabsgerecht.
• Schnittzeichnungen des Gebäudes.
• Ansichtszeichnungen aller Fassaden.
• Kennzeichnung aller Räume: Jeder Raum, Nebenraum und Flur muss der jeweiligen Eigentumseinheit zugeordnet sein. Gemeinschaftlich genutzte Bereiche erhalten die Kennung „G".
• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug).

Wichtig: Katasterangaben, Flur- und Flurstücksnummern sowie Gemarkungsbezeichnungen müssen fehlerfrei sein. Stimmen diese nicht mit dem Grundbuch überein, wird die AB vom Grundbuchamt nicht anerkannt – und eine Berichtigung kostet erneut Verwaltungsgebühren.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wesel kostet

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW). Für Bestandsgebäude – was in Wesel der Regelfall ist – gelten folgende Sätze:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Wohn- oder Teileigentumseinheit im Bestand: 100,–€
• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Stellplätze als Teileigentum, je Stellplatz: 20,–€
• Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,–€

Hinweis: Bei Neubauten liegt die Gebühr je Einheit bei 50,–€ – für Bestandsgebäude gilt der höhere Satz von 100,–€ je Einheit.

Beispielrechnung Zweifamilienhaus in Wesel (Bestand):

• 2 × 100,–€ (AB je Einheit) = 200,–€
• 1 × 100,–€ (Aufteilungsplan) = 100,–€
• 2 × 30,–€ (Mehrausfertigungen für Notar und Grundbuchamt) = 60,–€
• Behördengebühren gesamt: ca. 360,–€

Beispielrechnung Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten und 6 Stellplätzen in Wesel (Bestand):

• 6 × 100,–€ (AB je Einheit) = 600,–€
• 6 × 20,–€ (Stellplätze) = 120,–€
• 1 × 100,–€ (Aufteilungsplan) = 100,–€
• 3 × 30,–€ (Mehrausfertigungen) = 90,–€
• Behördengebühren gesamt: ca. 910,–€

Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto (zwei Einheiten) bis ca. 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten). Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß erhoben werden, kommen ab 390,–€ netto hinzu. Die Gesamtkosten für eine typische Aufteilung in Wesel liegen damit je nach Objektgröße zwischen ca. 1.400,–€ und 3.500,–€ (Architekt und Behörde, netto, ohne Notar- und Grundbuchkosten).

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Eigentümer in Wesel bedeutet

In einigen Bundesländern wie Berlin oder Hamburg ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig – auf Basis von § 250 BauGB. In NRW gilt das nicht. Die Landesregierung NRW hat von der entsprechenden Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Das bedeutet: Eigentümer in Wesel können ihr Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen, ohne dafür eine zusätzliche gemeindliche Genehmigung einholen zu müssen.

Auch die seit dem 1. März 2025 geltende Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) betrifft Wesel nach aktuellem Stand nicht. Die Verordnung gilt für 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt – Wesel gehört nicht dazu.

Typische Stolperfallen in Wesel – und wie Sie sie vermeiden

Wesel wurde im Zweiten Weltkrieg zu über 97 % zerstört und danach in kurzer Zeit wiederaufgebaut. Viele Mehrfamilienhäuser stammen aus den 1950er und 1960er Jahren – mit den typischen Problemen dieser Bauzeit:

• Fehlende oder unvollständige Bestandspläne: Das Bauaktenarchiv der Stadt Wesel stellt digitale Bauaktenauszüge auf Antrag zur Verfügung. Das beschleunigt die Beschaffung fehlender Unterlagen erheblich – aber nicht jedes Gebäude hat vollständige Akten.
• Nachträgliche Umbauten ohne Genehmigung: Wenn Keller, Dachböden oder Treppenhäuser nachträglich verändert wurden, kann die Abgeschlossenheit einzelner Einheiten fraglich sein. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen nötig – etwa ein separater Zugang oder eine neue Trennwand. Sobald tragende Bauteile betroffen sind, ist ein Statiker einzubinden.
• Stellplätze und Außenflächen: Außenstellplätze begründen in der Regel kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht. Tiefgaragenstellplätze können als Teileigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sind. Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen – sie können einer Einheit aber als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden.
• Falsche Katasterangaben: Stimmen Flur, Flurstück oder Gemarkung nicht exakt mit dem Grundbuch überein, erkennt das Grundbuchamt die AB nicht an. Eine Berichtigung kostet Zeit und erneute Gebühren.
• Zu wenige Ausfertigungen: Notar und Grundbuchamt benötigen eigene Exemplare des Aufteilungsplans. Wer von Anfang an ausreichend Mehrausfertigungen bestellt (je 30,–€), vermeidet Nachbestellungen.

Wenn bei der Aufteilung gleichzeitig die Nutzung einer Einheit geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt –, ist zusätzlich zur AB eine Nutzungsänderung zu beantragen. Das sind zwei separate Verfahren, die aber sinnvollerweise parallel geplant werden.

Mit Planeco Building die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wesel beantragen

Planeco Building übernimmt die vollständige Vorbereitung und Einreichung des Antrags auf Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wesel: von der Beschaffung oder Erstellung der erforderlichen Bauzeichnungen über die Kennzeichnung der Eigentumseinheiten im Aufteilungsplan bis zur Kommunikation mit der Bauordnung der Stadt Wesel. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen für die eigene Planungsleistung bietet Planeco Building Eigentümern in Wesel einen klaren Zeitvorteil gegenüber dem eigenständigen Zusammenstellen aller Unterlagen.

Wer wissen möchte, was die Aufteilung seines konkreten Objekts in Wesel kostet und welche Schritte im Einzelfall nötig sind, kann eine kostenlose Erstberatung anfragen – ohne Verpflichtung und mit vollständiger Preistransparenz von Anfang an.