Wer in Winnenden ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank eine Eigentumswohnung als eigenständige Einheit beleihen. Die Bescheinigung ist damit der Dreh- und Angelpunkt jeder WEG-Aufteilung – und in Winnenden gibt es dabei einige lokale Besonderheiten, die Eigentümer kennen sollten, bevor sie den Antrag stellen.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde in Winnenden: Der GVV – nicht die Stadtverwaltung

Der häufigste erste Fehler: Eigentümer wenden sich an die Stadtverwaltung Winnenden. Zuständig ist jedoch der Gemeindeverwaltungsverband Winnenden (GVV), der als untere Baurechtsbehörde für Winnenden, Leutenbach und Schwaikheim fungiert. Der GVV hat seinen Sitz in der Torstraße 10, 71364 Winnenden, und ist unter der Telefonnummer 07195 1 31 70 sowie per E-Mail an [email protected] erreichbar.

Wichtig für die Einreichung: Der GVV Winnenden akzeptiert baurechtliche Anträge – einschließlich der Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausschließlich in elektronischer Form über die Plattform Virtuelles Bauamt BW (ViBA-BW). Wer den Antrag per Post oder E-Mail einreicht, riskiert eine Zurückweisung und muss das Verfahren neu aufsetzen. Pläne müssen dabei im PDF/A-Format hochgeladen werden – jeder Plan als einzelnes Dokument, nicht zusammengefasst.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung genau bescheinigt

Die Bescheinigung bestätigt auf Basis von § 7 Abs. 4 WEG, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes baulich klar voneinander abgetrennt sind und damit als selbstständiges Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden können. Geprüft wird dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes.

Das bedeutet: Auch Bestandsgebäude ohne vollständig greifbare Baugenehmigung können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten. Die Bescheinigung legalisiert jedoch keine Baurechtsverstöße – diese bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Abzugrenzen ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Teilungserklärung: Die Bescheinigung ist die bauordnungsrechtliche Voraussetzung, die Teilungserklärung das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Beides wird benötigt – in dieser Reihenfolge.

Wer neben Wohneinheiten auch Gewerbeeinheiten abtrennen möchte, sollte prüfen, ob zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich ist.

Wann Sie die Bescheinigung in Winnenden benötigen

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in folgenden Situationen erforderlich:

• Einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses sollen separat verkauft werden
• Eine Wohnung soll im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf ein Familienmitglied übertragen werden
• Ein Mehrfamilienhaus soll als Kapitalanlage aufgeteilt und einzeln verwertet werden
• Eine Bank verlangt den Nachweis der Abgeschlossenheit für die Finanzierung einer Eigentumswohnung
• Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen rechtlich getrennt werden (Teileigentum)

Verfahrensablauf: So läuft die Beantragung in Winnenden ab

Das Verfahren gliedert sich in fünf aufeinander aufbauende Schritte. Wer den Ablauf kennt, kann realistisch planen – und vermeidet Verzögerungen durch fehlende Unterlagen oder falsche Einreichungswege.

1. Bauakten einsehen: Vor der Beauftragung eines Architekten empfiehlt es sich, beim GVV Winnenden Einsicht in die vorhandene Bauakte zu beantragen. Bei Bestandsgebäuden – besonders bei Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren, die in Winnenden häufig vorkommen – sind die Originalzeichnungen oft nicht mehr vollständig vorhanden. Wer das frühzeitig weiß, kann ein Aufmaß vor Ort einplanen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden. Er zeigt Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100, kennzeichnet jede Einheit mit einer Nummer im Kreis und weist Sondereigentum (Wohnungen, Kellerräume, Garagen) sowie Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, tragende Wände) klar aus. Bei Bestandsgebäuden ist eine Baubestandszeichnung erforderlich. Die Architektenleistung dauert bei Planeco Building in der Regel rund 14 Werktage.
3. Antrag digital einreichen: Der ausgefüllte Antrag inklusive aller Unterlagen wird über das Virtuelle Bauamt BW beim GVV Winnenden eingereicht. Jede Anlage muss als separate PDF/A-Datei hochgeladen werden. Wenn ein Architekturbüro den Antrag stellt, ist eine Vollmacht des Eigentümers erforderlich.
4. Prüfung durch den GVV Winnenden: Die Baurechtsbehörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Unterlagen. Sind die Unterlagen vollständig, liegt die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen. Fehlende Dokumente führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren entsprechend.
5. Notar und Grundbuchamt: Mit der ausgestellten Bescheinigung beauftragt der Eigentümer einen Notar mit der Beurkundung der Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dieser Schritt dauert weitere 2 bis 6 Wochen.

[[banner-klein]]

Erforderliche Unterlagen beim GVV Winnenden

Folgende Unterlagen sind für die Beantragung beim GVV Winnenden einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (als PDF auf der Website des GVV Winnenden verfügbar)
• Lageplan im Maßstab 1:500 (erhältlich beim Katasteramt Rems-Murr-Kreis)
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Aktueller Grundbuchauszug (Abt. I und II, nicht älter als 6 Monate)
• Übereinstimmungserklärung: In Baden-Württemberg ist zu bestätigen, dass der dargestellte Bauzustand mit den genehmigten Gebäudeplänen übereinstimmt
• Vollmacht des Eigentümers, wenn ein Architekturbüro den Antrag stellt

Bei Tiefgaragenstellplätzen gilt: Sie sind nur dann sondereigentumsfähig, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt sind und die Zufahrt durch ein Rolltor oder eine Schranke gesichert ist. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung können in der Regel kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht begründen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Winnenden

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Planeco Building): Bei 2 Einheiten ab 1.000,–€ netto, bis 5 Einheiten 1.500,–€ netto, bis 10 Einheiten 2.000,–€ netto, bis 15 Einheiten 2.500,–€ netto. Garagen werden mit 49,–€ netto pro Einheit berechnet. Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.
• Behördengebühren GVV Winnenden: Die Gebühren liegen je nach Anzahl der Einheiten und Aufwand zwischen 50,–€ und 2.021,–€. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten sind Behördengebühren im Bereich von 200,–€ bis 600,–€ realistisch.
• Notar und Grundbuchamt: Die Notarkosten für die Teilungserklärung sowie die Grundbuchgebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise zusammen bei 2.000,–€ bis 4.500,–€.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Winnenden: Architektenleistung 1.500,–€ netto + Behördengebühren ca. 400,–€ + Notar und Grundbuch ca. 3.000,–€ = Gesamtkosten ca. 4.900,–€ bis 5.500,–€. Die Gesamtdauer vom Beauftragungsstart bis zur Eintragung im Grundbuch beträgt erfahrungsgemäß 3 bis 5 Monate.

Gilt in Winnenden ein Umwandlungsverbot?

Eine Frage, die viele Eigentümer in der Metropolregion Stuttgart beschäftigt: Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB auch in Winnenden? Dieses Instrument erlaubt es Kommunen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten genehmigungspflichtig zu machen. Es wurde zuletzt bis Ende 2030 verlängert.

Baden-Württemberg hat bislang keine eigene Verordnung nach § 250 BauGB erlassen. Das Land nutzt stattdessen das Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (Milieuschutzsatzung), von dem Städte wie Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe und Mannheim Gebrauch machen. Nach aktuellem Recherchestand hat Winnenden keine solche Erhaltungssatzung erlassen. Vor der Antragstellung empfiehlt sich dennoch eine Rückfrage beim GVV Winnenden, da sich die Rechtslage ändern kann.

Typische Stolpersteine – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen oder Nachforderungen beim GVV Winnenden:

• Antrag nicht über ViBA-BW eingereicht: Papieranträge werden zurückgewiesen. Die digitale Einreichung ist Pflicht – inklusive der korrekten Dateistruktur (PDF/A, Einzeldokumente).
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Besonders bei Altbauten in Winnenden fehlen verwertbare Zeichnungen. Ein Aufmaß vor Ort löst das Problem, muss aber eingeplant werden.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen und Stellplätzen: Jeder Nebenraum muss eindeutig einer Einheit zugewiesen und im Plan nummeriert sein. Unklare Zuordnungen führen regelmäßig zu Nachforderungen.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen exakt mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Die Abstimmung mit dem Notar sollte daher vor Fertigstellung des Plans erfolgen.
• Balkone und Terrassen als Sondereigentum: Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen und können kein Sondereigentum begründen. Sie werden als Sondernutzungsrecht zugeordnet und im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet.
• Fehlende Vollmacht: Wenn Planeco Building oder ein anderes Büro den Antrag stellt, muss der Eigentümer eine schriftliche Vollmacht erteilen. Ohne diese Vollmacht kann der Antrag nicht rechtswirksam eingereicht werden.

Sind für die bauliche Abgeschlossenheit strukturelle Eingriffe notwendig – etwa der Einbau einer neuen Trennwand oder eines separaten Zugangs –, sollte frühzeitig ein Statiker einbezogen werden, bevor der Aufteilungsplan finalisiert wird.

Wie Planeco Building die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Sie abwickelt

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Prüfung der vorhandenen Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur vollständigen digitalen Einreichung beim GVV Winnenden über ViBA-BW. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen der Baurechtsbehörden – einschließlich der spezifischen Anforderungen des GVV Winnenden an Dateiformat, Planinhalt und Übereinstimmungserklärung.

Die Preise richten sich transparent nach der Anzahl der Einheiten. Eine kostenlose Erstberatung klärt, welche Unterlagen bereits vorhanden sind, ob ein Aufmaß vor Ort notwendig ist und welche Gesamtkosten realistisch zu erwarten sind – bevor ein Auftrag erteilt wird.