Wer in Würzburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein Aufteilungsplan, ohne Aufteilungsplan keine Teilungserklärung beim Notar, ohne Teilungserklärung kein separates Wohnungsgrundbuch. Was viele Eigentümer in Würzburg dabei nicht wissen: Je nachdem, ob die Immobilie im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt, sind unterschiedliche Behörden zuständig – mit unterschiedlichen Formularen, Einreichungswegen und Formatvorgaben.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG: Die Baubehörde muss bescheinigen, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Erst mit dieser Bescheinigung und dem dazugehörigen Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Typische Anlässe für die Beantragung in Würzburg sind:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbteilung oder Schenkung einer Immobilie mit mehreren Einheiten
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit geplanter späterer Aufteilung
• Nachträgliche Legalisierung einer bereits faktisch getrennten Nutzung

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und setzt auch keine voraus. Es handelt sich um ein eigenständiges Verfahren. Sind für die Herstellung der Abgeschlossenheit jedoch bauliche Eingriffe notwendig – etwa der Einbau einer separaten Eingangstür oder die Abtrennung von Nebenräumen –, kann parallel eine Baugenehmigung erforderlich werden.

Welche Behörde ist in Würzburg zuständig?

Der erste Schritt ist die Klärung der Zuständigkeit. In der Region Würzburg gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden – welche für Sie relevant ist, hängt allein vom Standort der Immobilie ab.

Stadtgebiet Würzburg: Fachabteilung Bauaufsicht

Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet der kreisfreien Stadt Würzburg, ist der FB Baurecht / Bauaufsicht – FA Bauaufsicht zuständig. Der Antrag kann formlos gestellt werden; die Stadt stellt auf ihrer Website ein Antragsformular als PDF sowie ein Merkblatt (Stand 2022) zum Download bereit.

• Adresse: Veitshöchheimer Straße 1a, 97080 Würzburg
• Telefon: 0931 – 37 22 58
• E-Mail: [email protected]

Landkreis Würzburg: Bauamt des Landratsamts

Liegt die Immobilie in einer Gemeinde des Landkreises Würzburg (z. B. Veitshöchheim, Rottendorf, Kürnach), ist das Bauamt des Landratsamts Würzburg zuständig. Anträge können per E-Mail oder auf dem Postweg eingereicht werden – ein persönliches Erscheinen ist nicht notwendig. Wer vorab eine Erstbesprechung der Unterlagen wünscht, kann die Unterlagen auch persönlich vorbeibringen; hierfür sollte vorab ein Termin vereinbart werden.

• Adresse: Zeppelinstraße 15, 97074 Würzburg
• E-Mail: [email protected]
• Telefon: 0931 8003-0

Das Landratsamt Würzburg stellt ein aktualisiertes Merkblatt und Antragsformular (Stand Mai 2026) zum Download bereit.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Unterlagenvoraussetzungen unterscheiden sich je nach Behörde. Wer mit unvollständigen Unterlagen einreicht, riskiert Nachforderungen und damit Verzögerungen im gesamten Aufteilungsprozess.

Unterlagen für die Stadt Würzburg

• Aktueller Lageplan im Maßstab 1:1.000
• Ansichten im Maßstab 1:100
• Schnitte im Maßstab 1:100
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 (inkl. Spitzboden, falls vorhanden und begehbar)

In den Grundrissen muss die Eigentumsstruktur klar gekennzeichnet sein: Gemeinschaftseigentum wird mit „0" oder „G" bezeichnet, die Wohneinheiten werden von unten nach oben – also vom Kellergeschoss bis zum Spitzboden – fortlaufend nummeriert. Diese Nummerierungssystematik ist verbindlich und muss mit der späteren Teilungserklärung beim Notar übereinstimmen.

Unterlagen für den Landkreis Würzburg

• Ausgefülltes Antragsformular (Stand Mai 2026)
• Bauzeichnung (Aufteilungsplan) in zweifacher Ausfertigung
• Maximales Format der Bauzeichnung: DIN A3

Die Formatbeschränkung auf DIN A3 ist eine praxisrelevante Besonderheit des Landratsamts Würzburg. Bei größeren Gebäuden mit vielen Einheiten kann es herausfordernd sein, alle relevanten Informationen übersichtlich auf diesem Format darzustellen – das erfordert erfahrene Planung.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Bevor der Antrag gestellt wird, muss geprüft werden, ob die baulichen Voraussetzungen überhaupt erfüllt sind. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat (direkt vom Treppenhaus oder von außen)
• durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt ist
• über eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC) verfügt
• alle zugehörigen Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig zugeordnet sind

Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen können als Sondernutzungsrecht oder Teileigentum ausgewiesen werden, gelten aber nicht als abgeschlossene Einheiten im WEG-Sinne. Bei Würzburger Altbauten – besonders in der Altstadt und in Nachkriegsgebäuden – sind Kellerräume und Nebenräume häufig historisch gewachsen und nicht klar zugeordnet. Das muss vor der Planerstellung geklärt werden.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine verwertbaren Grundrisse vor, kann beim zuständigen Bauamt Einsicht in die Bauakten beantragt werden. Sind auch dort keine Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den WEG-konformen Aufteilungsplan mit korrekter Nummerierung, Maßstab und Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Planeco Building übernimmt diese Leistung und stimmt den Plan vorab mit dem Notar ab, um spätere Abweichungen zu vermeiden.
3. Antrag einreichen: Antrag und Unterlagen werden bei der zuständigen Behörde eingereicht – entweder bei der Bauaufsicht der Stadt Würzburg oder beim Landratsamt. Beim Landratsamt ist auch eine Einreichung per E-Mail möglich.
4. Behördliche Prüfung: Die Baubehörde prüft, ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind, und versieht den Aufteilungsplan mit Unterschrift und Siegel.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird per Post zugesandt. Anschließend kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt die separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Die Bearbeitungsdauer beim Bauamt Würzburg liegt erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen, kann aber je nach Auslastung der Behörde und Vollständigkeit der Unterlagen variieren. Vollständige und korrekt aufbereitete Unterlagen sind der wirksamste Hebel, um Verzögerungen zu vermeiden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Würzburg

Behördengebühren

Die Behördengebühren sind in Bayern einheitlich geregelt: Gemäß dem Bayerischen Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16) betragen die Gebühren 25,– € bis 150,– € je Sondereigentumseinheit. Für ein Zweifamilienhaus fallen damit Behördengebühren von 50,– € bis 300,– € an, für ein Sechsfamilienhaus entsprechend 150,– € bis 900,– €.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten ist der größte Kostenfaktor. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Architektenleistung bei ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit bis zu 10 Einheiten liegen die Kosten typischerweise zwischen 1.500,– € und 2.000,– € netto. Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß vor Ort erstellt werden, kommen ab 390,– € netto hinzu.

Gesamtkosten: Zwei Beispielszenarien

• Zweifamilienhaus in Würzburg-Sanderau: Architektenleistung ab 1.000,– € netto + Behördengebühren 50,– € bis 300,– € + Notar/Grundbuch ca. 1.000,– € bis 2.000,– € = Gesamtkosten ca. 2.050,– € bis 3.300,– €
• Sechsfamilienhaus in Würzburg-Grombühl (inkl. Aufmaß): Architektenleistung ab 1.500,– € netto + Aufmaß ab 390,– € netto + Behördengebühren 150,– € bis 900,– € + Notar/Grundbuch ca. 2.000,– € bis 4.000,– € = Gesamtkosten ca. 4.040,– € bis 6.790,– €

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und sind nicht Bestandteil der Planeco-Leistung. Für eine individuelle Kostenschätzung empfiehlt sich eine kostenlose Erstberatung.

Besondere Herausforderungen bei Würzburger Immobilien

Altbauten und fehlende Bestandspläne

Würzburg wurde im Zweiten Weltkrieg stark zerstört und danach wiederaufgebaut. Viele Mehrfamilienhäuser stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren – Pläne sind oft vorhanden, aber nicht immer aktuell oder maßstabsgerecht. Bei echten Altbauten in der Innenstadt fehlen verwertbare Grundrisse häufig ganz. In diesen Fällen hilft zunächst die Bauakteneinsicht beim Bauamt; ist dort nichts vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort der nächste Schritt.

Denkmalgeschützte Gebäude in der Würzburger Altstadt

Würzburg verfügt über einen umfangreichen denkmalgeschützten Altstadtbereich. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen an einem Baudenkmal notwendig sind – etwa der Einbau einer separaten Eingangstür oder die Abtrennung von Räumen –, ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG erforderlich. Das Landratsamt Würzburg stellt hierfür ein separates Formular bereit. Wer die Untere Denkmalschutzbehörde frühzeitig einbindet, vermeidet teure Fehlplanungen und verpasst keine Fördermöglichkeiten. Wenn Sie gleichzeitig eine Nutzungsänderung benötigen – etwa bei der Umwandlung von Gewerbe in Wohnen –, sollten beide Verfahren von Anfang an koordiniert werden.

Gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser

In Würzburgs Innenstadt sind Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen häufig. Hier muss im Aufteilungsplan klar zwischen Wohneigentum und Teileigentum unterschieden werden. Sind strukturelle Eingriffe für die Trennung notwendig, sollte frühzeitig ein Statiker eingebunden werden – insbesondere bei tragenden Wänden oder Decken.

Gilt das Umwandlungsverbot in Würzburg?

Wer ein Miethaus mit vielen Einheiten aufteilen möchte, muss vorab prüfen, ob das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. In Bayern wurde der Genehmigungsvorbehalt durch die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Er gilt in 50 bayerischen Städten und Gemeinden – und zwar ausschließlich für Wohngebäude mit mindestens 11 Wohnungen, die zum 1. Juni 2023 bereits bestanden. Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind vom Genehmigungserfordernis ausgenommen.

Ob Würzburg zu den 50 betroffenen Kommunen gehört, sollte vor dem Start des Aufteilungsprozesses direkt beim zuständigen Bauamt abgeklärt werden. Liegt das Gebäude in einem betroffenen Gebiet und hat mehr als 10 Wohnungen, ist zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich.

Liegt das Gebäude zwar im Anwendungsbereich der Verordnung, hat aber nicht mehr als 10 Wohnungen oder wurde nach dem 1. Juni 2023 errichtet, stellt die untere Bauaufsichtsbehörde ein Negativattest aus – also eine Bescheinigung, dass keine Genehmigungspflicht besteht. Dieses Negativattest wird vom Grundbuchamt verlangt und muss daher rechtzeitig beantragt werden.

Nachträgliche Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine einmal erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung gilt grundsätzlich unbegrenzt. Sie verliert jedoch ihre Grundlage, wenn wesentliche bauliche Änderungen vorgenommen werden – etwa ein Dachausbau, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Abtrennung neuer Einheiten. In diesen Fällen ist eine Änderungsbescheinigung erforderlich. Die Stadt Würzburg stellt hierfür ein separates Formular bereit. Das Verfahren entspricht dem der Erstbeantragung; es müssen aktualisierte Pläne eingereicht werden, die den geänderten Zustand korrekt abbilden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Würzburg durch den gesamten Prozess – von der Beschaffung der Bestandspläne über die Erstellung des WEG-konformen Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der zuständigen Behörde. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in Bayern kennen wir die Anforderungen beider Würzburger Behörden und sorgen dafür, dass Ihr Antrag vollständig und korrekt eingereicht wird. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.