Wer in Wunstorf eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen oder ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Zuständig ist dabei nicht die Region Hannover, sondern der Fachbereich Bauordnung der Stadt Wunstorf – ein Punkt, der regelmäßig zu Verwirrung führt und Verzögerungen verursacht. Die Bearbeitungsdauer liegt bei vollständigen Unterlagen bei rund 4 Wochen, die Behördengebühren bewegen sich zwischen 50,–€ und 400,–€. Was viele Eigentümer dabei übersehen: Wunstorf gehört zu den Kommunen, in denen der Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB greift – mit konkreten Konsequenzen für Gebäude ab sechs Wohneinheiten.

[[bauantrag]]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohnungen oder Nutzungseinheiten in einem Gebäude baulich hinreichend voneinander getrennt sind. Sie ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Sondereigentum an einzelnen Wohnungen begründet werden kann – also dass jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt erhält.

Typische Anlässe, bei denen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wunstorf benötigen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen
• Erbteilung oder Schenkung, bei der Einheiten auf verschiedene Personen übertragen werden sollen
• Finanzierung über eine Bank, die separate Grundbuchblätter als Sicherheit verlangt
• Begründung von Teileigentum an Gewerberäumen oder Stellplätzen
• Eintragung eines Dauerwohnrechts

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für die Teilungserklärung – diese wird anschließend beim Notar beurkundet und baut auf der AB auf. Beide Dokumente zusammen bilden die Grundlage für die Eintragung im Wohnungsgrundbuch.

Zuständige Behörde in Wunstorf

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Wunstorf vom Fachbereich Bauordnung der Stadt Wunstorf ausgestellt – nicht von der Region Hannover. Wunstorf ist als selbstständige Stadt mit eigener Bauaufsicht zuständig. Wer sich an das Serviceportal der Region Hannover wendet, wird dort entsprechend weitergeleitet.

Die Zuständigkeit innerhalb der Bauordnung ist nach Ortsteilen aufgeteilt:

• Wunstorf (Kernstadt): Herr Andreas Jäger, Tel. 05031 101-261
• Blumenau/Liethe, Klein Heidorn, Luthe: Frau Kristin Möhring-Schneider, Tel. 05031 101-241
• Großenheidorn, Steinhude: Frau Sandra Eberhardt, Tel. 05031 101-423
• Bokeloh, Idensen, Kolenfeld, Mesmerode: Frau Eva-Maria Don, Tel. 05031 101-231

Wer direkt den richtigen Ansprechpartner kontaktiert, vermeidet unnötige Rückfragen und spart Zeit im Verfahren.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die baulichen Mindestanforderungen an eine abgeschlossene Einheit erfüllt sind. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• baulich vollständig von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist
• einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum hat
• über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad verfügt
• keinen Durchgang durch fremdes Sondereigentum erfordert

Stellplätze und Garageneinheiten können ebenfalls aufgeteilt werden – vorausgesetzt, sie sind dauerhaft durch Begrenzungseinrichtungen oder Markierungssteine voneinander abgegrenzt. Kellerabteile und Abstellräume außerhalb der eigentlichen Wohnung können einer Einheit zugeordnet werden, müssen aber im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sein.

Bei älteren Gebäuden in Wunstorf – insbesondere in der Kernstadt oder in Steinhude – fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesen Fällen ist entweder eine Bauakteneinsicht beim Fachbereich Bauordnung oder ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor ein prüffähiger Aufteilungsplan erstellt werden kann.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Wunstorf

Für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Fachbereich Bauordnung Wunstorf sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Formloser Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Antragsteller: Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter)
• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachboden, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 – in mindestens zweifacher Ausfertigung
• Bei Bestandsgebäuden: Baubestandszeichnungen (keine Entwurfspläne)
• Eindeutige Nummerierung aller Räume nach Einheiten (arabische Ziffern, fortlaufend je Einheit)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Nicht nummerierte Räume gelten automatisch als Gemeinschaftseigentum. Eine sorgfältige Nummerierung im Aufteilungsplan ist daher entscheidend für ein reibungsloses Verfahren.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wunstorf

Schritt 1: Bestandspläne prüfen oder Aufmaß beauftragen

Prüfen Sie zunächst, ob verwertbare Bestandspläne vorliegen. Bei Neubauten oder jüngeren Gebäuden sind diese in der Regel vorhanden. Bei Altbauten lohnt sich eine Bauakteneinsicht beim Fachbereich Bauordnung der Stadt Wunstorf. Liegen keine nutzbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – bei Planeco Building ab 390,–€ netto.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt. Der Plan enthält Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 mit eindeutiger Nummerierung aller Einheiten und Räume. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit und erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive aller Unterlagen für die Einreichung.

Schritt 3: Antrag beim Fachbereich Bauordnung einreichen

Der vollständige Antrag wird beim Fachbereich Bauordnung der Stadt Wunstorf eingereicht – postalisch oder elektronisch. Bei elektronischer Einreichung muss der Aufteilungsplan im Format DIN A3 druckbar sein.

Schritt 4: Prüfung und Ausstellung

Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungsdauer in Wunstorf rund 4 Wochen. Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine Baugenehmigungsfragen. Nach positiver Prüfung erhalten Sie die gestempelte Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit dem abgestempelten Aufteilungsplan.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung

Mit der AB gehen Sie zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Anschließend werden die einzelnen Einheiten im Grundbuch als eigenständige Wohnungsgrundbücher eingetragen. Dieser letzte Schritt dauert je nach Auslastung des Grundbuchamts Wunstorf weitere 4–8 Wochen.

[[banner-klein]]

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wunstorf

Die Gesamtkosten einer Aufteilung setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren Stadt Wunstorf: 50,–€ bis 400,–€ – abhängig von der Anzahl der Einheiten
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten, bis 5 Einheiten 1.500,–€ netto, bis 10 Einheiten 2.000,–€ netto, bis 15 Einheiten 2.500,–€ netto; Garagen werden mit 49,–€ netto pro Einheit berechnet
• Notar und Grundbuchamt: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie – bei einem Objekt mit einem Verkehrswert von 600.000,–€ typischerweise 2.000,–€ bis 3.500,–€

Beispielrechnung: Ein Eigentümer eines Vierfamilienhauses in Wunstorf-Luthe mit einem Verkehrswert von 600.000,–€ rechnet mit Gesamtkosten von rund 3.650,–€ bis 5.300,–€ für die vollständige Aufteilung. Beim Einzelverkauf der Einheiten lässt sich gegenüber dem Gesamtverkauf erfahrungsgemäß ein spürbar höherer Erlös erzielen – die Investition in die Aufteilung amortisiert sich damit in der Regel deutlich.

Der realistische Gesamtzeitraum von der Beauftragung des Aufteilungsplans bis zur Eintragung im Grundbuch beträgt in Wunstorf 3 bis 5 Monate. Wer einen Verkaufstermin plant, sollte diesen Puffer einkalkulieren.

Wichtig für Wunstorf: Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB?

Wunstorf gehört zu den 57 niedersächsischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die der Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt. Die entsprechende niedersächsische Verordnung wurde Ende 2025 verlängert und gilt nahtlos weiter – auf Bundesebene ist der Schutz durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus bis Ende 2030 verlängert worden.

Was das konkret bedeutet: Wer ein Bestandswohngebäude mit sechs oder mehr Wohnungen in Wunstorf aufteilen möchte, benötigt zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung. Ohne diese Genehmigung kann die Aufteilung scheitern oder erheblich verzögert werden.

Für die Mehrheit der Wunstorfer Eigentümer greift diese Regelung jedoch nicht: Bei Gebäuden mit fünf oder weniger Wohneinheiten gilt die sogenannte Kleingebäudeklausel – der Genehmigungsvorbehalt entfällt. Das betrifft in Wunstorf viele Zwei- und Dreifamilienhäuser in Ortsteilen wie Luthe, Kolenfeld oder Großenheidorn.

Wer unsicher ist, ob sein Objekt unter den Umwandlungsschutz fällt, sollte dies vor Beauftragung eines Aufteilungsplans klären. Planeco Building prüft im Rahmen der Erstberatung, welche Voraussetzungen für Ihr konkretes Vorhaben gelten.

Häufige Fehler bei der Beantragung

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Wunstorf verzögert werden oder nachgebessert werden müssen:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Altbauten in der Kernstadt oder in Steinhude fehlen verwertbare Pläne. Ohne Aufmaß oder Bauakteneinsicht lässt sich kein prüffähiger Aufteilungsplan erstellen.
• Unvollständige Nummerierung: Räume ohne Nummerierung gelten als Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie einer bestimmten Einheit zugeordnet sein sollen.
• Fehlende Maßangaben: Der Aufteilungsplan muss maßstäblich und lesbar sein (Maßstab 1:100, DIN A3 druckbar).
• Umwandlungsschutz nicht geprüft: Eigentümer größerer Objekte beantragen die AB, ohne vorab zu klären, ob eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich ist.
• Stellplätze nicht berücksichtigt: Garagen und Stellplätze, die als Sondereigentum begründet werden sollen, müssen dauerhaft markiert und im Plan eingetragen sein.
• Falscher Ansprechpartner kontaktiert: Da die Zuständigkeit in Wunstorf nach Ortsteilen aufgeteilt ist, führt die Kontaktaufnahme mit dem falschen Sachbearbeiter zu unnötigen Verzögerungen.

Besonderheiten in den Wunstorfer Ortsteilen

In Steinhude wächst der Markt für Ferienwohnungen und Tourismusimmobilien. Eigentümer, die aufgeteilte Einheiten als Ferienwohnungen nutzen oder vermieten möchten, benötigen neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Regel auch eine Nutzungsänderung – denn die Umnutzung zur Ferienwohnung ist in Wunstorf genehmigungspflichtig.

In der Kernstadt und bei historischen Gebäuden ist häufig eine Bauakteneinsicht erforderlich, weil aktuelle Bestandspläne fehlen. Bei denkmalgeschützten Objekten können zusätzliche Abstimmungen mit der Denkmalpflege nötig sein, bevor der Aufteilungsplan eingereicht wird.

In den Neubaugebieten – etwa in Wunstorf-Süd – ist die Aufteilung in der Regel unkomplizierter: Aktuelle Pläne liegen vor, die Abgeschlossenheit ist baulich von Anfang an gegeben, und der Prozess lässt sich zügig abwickeln.

Planeco Building begleitet Eigentümer in allen Wunstorfer Ortsteilen – von der Prüfung der Unterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen Einreichung beim Fachbereich Bauordnung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planerstellung sorgt Planeco Building dafür, dass Ihr Antrag vollständig und prüffähig beim Bauamt ankommt. Informieren Sie sich auch über unsere Leistungen rund um Architektenleistungen und Statik, die bei umfangreicheren Aufteilungsvorhaben ergänzend erforderlich sein können.