Wer in Wuppertal ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig ist: eigener Zugang, eigene Sanitäreinrichtungen, klare Abgrenzung zum Rest des Gebäudes. Ohne sie kommt der gesamte Aufteilungsprozess zum Stillstand.

Was viele Wuppertaler Eigentümer nicht wissen: Das Verfahren ist in NRW deutlich unkomplizierter als in anderen Großstädten – und Wuppertal hat einige lokale Besonderheiten, die über Erfolg oder Nachforderung entscheiden.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft ausschließlich, ob die Einheiten baulich hinreichend voneinander getrennt sind – nicht, ob das Gebäude planungsrechtlich korrekt errichtet wurde. Das bedeutet: Auch Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigungsunterlagen erhalten häufig eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das ist jedoch keine nachträgliche Legalisierung – bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen zum Problem werden.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG in Verbindung mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) vom 06.07.2021. Die Bescheinigung ist Pflichtbestandteil jeder Teilungserklärung, die der Notar beurkundet.

Wichtig für die Planung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat keine gesetzliche Befristung – verliert aber ihre Grundlage, wenn bauliche Änderungen die Abgeschlossenheit der Einheiten nachträglich aufheben.

Gilt in Wuppertal ein Umwandlungsverbot?

Nein – und das ist einer der wichtigsten Punkte für Wuppertaler Eigentümer. In Städten wie Berlin, Hamburg oder München gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig macht. NRW hat von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW stützt sich ausschließlich auf § 201a BauGB – das Umwandlungshindernis nach § 250 BauGB ist darin nicht enthalten.

Für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden in Wuppertal ist damit keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich. Wer diesen Schritt plant, muss lediglich das reguläre Bescheinigungsverfahren bei der Bauaufsicht durchlaufen.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Bauaufsicht Wuppertal prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit folgende Kriterien erfüllt:

• Bauliche Abtrennung von anderen Einheiten durch Wände und Decken
• Eigener abschließbarer Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung
• Außerhalb des Wohnungsabschlusses liegende Nebenräume (z.B. Keller) müssen separat verschließbar sein

Terrassen und Außenstellplätze gelten nicht als abgeschlossene Räume im Sinne des WEG. Tiefgaragenstellplätze können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind – Außenstellplätze werden dagegen meist als Sondernutzungsrecht geregelt.

Besonderheit bei Wuppertaler Altbauten: Gründerzeit- und Jugendstilgebäude in Barmen und Elberfeld weichen im Ist-Zustand häufig von alten Bauplänen ab. Bei fehlenden oder unverwertbaren Bestandsplänen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan gezeichnet werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Die Bauakte des Gebäudes können Sie vorab beim Bauamt Wuppertal einsehen – das spart Zeit und vermeidet Überraschungen.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wuppertal

1. Bestandspläne prüfen: Klären Sie, ob verwertbare Grundrisse vorliegen. Falls nicht, beauftragen Sie ein Aufmaß vor Ort.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein Architekt oder bauvorlageberechtigter Planer erstellt die Bauzeichnung im Maßstab mindestens 1:100 mit Grundrissen, Schnitt und allen Ansichten. Alle Einheiten werden fortlaufend nummeriert, Gemeinschaftsbereiche mit „G" gekennzeichnet. Wichtig: Keine farbigen Markierungen verwenden – die Unterlagen werden in Schwarz-Weiß vervielfältigt. Bei Bestandsgebäuden muss der Plan den tatsächlichen Zustand zeigen, nicht einen geplanten.
3. Flurkarte beim Geodatenzentrum Wuppertal beschaffen: Das Amtsgericht Wuppertal (Grundbuchamt) verlangt eine aktuelle Liegenschaftskarte – obwohl die bundesweite AVA dies nicht ausdrücklich fordert. Diese Karte erhalten Sie beim Geodatenzentrum des Ressort Vermessung, Katasteramt und Geodaten (Tel. 0202 563-6625). Planen Sie hier Vorlaufzeit ein.
4. Antrag einreichen: Reichen Sie den vollständigen Antrag bei der Bürgerberatung Bauen (Abt. 105.21) ein – entweder persönlich am Johannes-Rau-Platz 1, 42275 Wuppertal, oder digital über das Formularportal der Stadt Wuppertal. Der Aufteilungsplan darf bei schriftlicher Einreichung das Format DIN A3 nicht überschreiten.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Bauaufsicht erhalten Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Wuppertal liegt erfahrungsgemäß bei 4–8 Wochen.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an.

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Zuständige Behörde in Wuppertal

Zuständig ist die Abteilung 105.21 – Bürgerberatung Bauen, Prüfen, Teilen der Stadt Wuppertal:

• Adresse: Johannes-Rau-Platz 1, 42275 Wuppertal
• Sprechzeiten: Dienstag und Donnerstag 08:00–12:00 Uhr, Donnerstag zusätzlich 14:00–16:00 Uhr
• Mittwoch und Freitag ist die Serviceeinrichtung geschlossen; die Montagssprechzeit entfällt derzeit vorübergehend
• Online-Antragstellung: über das Formularportal der Stadt Wuppertal (formulare.wuppertal.de)

Aktuelle Kontaktdaten und Ansprechpartner finden Sie direkt auf der offiziellen Seite der Bauaufsicht Wuppertal.

Unterlagen-Checkliste für Wuppertal

Folgende Unterlagen sind für einen vollständigen Antrag erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauamt oder über das Online-Portal)
• Aufteilungsplan (mindestens 2-fach, Maßstab min. 1:100, max. Format DIN A3, Schwarz-Weiß, mit fortlaufender Nummerierung aller Einheiten)
• Aktuelle Liegenschaftskarte/Flurkarte (Wuppertal-spezifisches Erfordernis des Amtsgerichts – beim Geodatenzentrum Wuppertal zu beschaffen)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)

Unvollständige Anträge werden unter Fristsetzung zur Nachbesserung zurückgegeben. Werden die Mängel nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen – der Prozess beginnt von vorne.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wuppertal?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 3. Erfahrungsgemäß liegen sie bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten bis 15 Einheiten liegt die Leistung bei bis zu 2.500,– € netto.
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto.

Zwei konkrete Szenarien aus der Praxis:

• Mehrfamilienhaus in Wuppertal-Barmen, 4 Einheiten, Bestandspläne vorhanden: Architektenleistung ca. 1.500,– € netto + Behördengebühren ca. 200,– bis 600,– € + Flurkarte ca. 15,– bis 50,– € = Gesamtkosten bis zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ca. 1.700,– bis 2.200,– €.
• Gründerzeithaus in Wuppertal-Elberfeld, 8 Einheiten, ohne verwertbare Bestandspläne: Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto + Architektenleistung ca. 2.000,– € netto + Behördengebühren ca. 400,– bis 1.200,– € = Gesamtkosten ca. 2.800,– bis 3.650,– €.

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren für die Teilungserklärung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten und sich typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich bewegen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe und Nachforderungen beim Bauamt Wuppertal:

• Fehlende Flurkarte: Das Wuppertal-spezifische Erfordernis des Amtsgerichts wird oft übersehen. Ohne aktuelle Liegenschaftskarte ist der Antrag unvollständig.
• Planzeichnung statt Baubestandszeichnung: Bei Bestandsgebäuden muss der Aufteilungsplan den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen – nicht einen geplanten oder idealisierten Zustand. Gerade bei Altbauten in Barmen und Elberfeld weicht der Ist-Zustand häufig von alten Bauplänen ab.
• Farbige Markierungen im Aufteilungsplan: Die Unterlagen werden in Schwarz-Weiß vervielfältigt. Farbige Kennzeichnungen sind zu vermeiden – stattdessen eindeutige Nummerierung verwenden.
• Format DIN A3 überschritten: Bei schriftlicher Einreichung darf der Aufteilungsplan dieses Format nicht überschreiten.
• Veralteter Grundbuchauszug: Der Eigentumsnachweis muss aktuell sein.

Mieterrechte bei der Umwandlung

Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus aufteilt, muss zwei gesetzliche Schutzrechte der Mieter kennen:

• Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Wird eine Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der aktuelle Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
• Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Nach der Umwandlung gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist. In NRW beträgt diese Standardfrist 3 Jahre ab Eigentumsübergang.

Diese Regelungen betreffen nicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst, sind aber für die Gesamtplanung einer Aufteilung in Wuppertal relevant.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Wuppertal mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Wuppertal die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans – inklusive Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen. Das Team kennt die lokalen Anforderungen der Bauaufsicht Wuppertal, die Pflicht zur Liegenschaftskarte und die typischen Besonderheiten bei Gründerzeit- und Hanglagen-Immobilien im Bergischen Land.

Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planerstellung bringt Planeco Building Ihr Vorhaben zügig voran – transparent kalkuliert, ohne versteckte Kosten. Für Fragen rund um Architektenleistungen, Statik oder Nutzungsänderungen in Wuppertal steht Planeco Building bundesweit zur Verfügung.

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