Wer in Zwickau ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, um einzelne Wohnungen separat zu verkaufen, steht vor einer konkreten Frage: Welches Amt ist zuständig – und was brauche ich genau? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis, ohne den kein Grundbuchamt eine Aufteilung in Wohnungseigentum vornimmt. In der Region Zwickau kommt dabei eine Besonderheit hinzu, die in keinem generischen Ratgeber steht: Es gibt zwei verschiedene zuständige Behörden – je nachdem, ob Ihre Immobilie im Stadtgebiet Zwickau oder im Landkreis Zwickau liegt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander abgeschlossen sind – also jeweils einen eigenen, abschließbaren Zugang haben, räumlich klar getrennt sind und über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen, und ohne Wohnungsgrundbuch lässt sich keine einzelne Einheit verkaufen, beleihen oder verschenken.

Die rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG: Wer Wohnungseigentum begründen will, muss dem Grundbuchamt einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorlegen. Typische Anlässe in Zwickau sind der geplante Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus, die Aufteilung eines geerbten Objekts unter mehreren Erben oder die Anforderung einer finanzierenden Bank für die Beleihung einzelner Einheiten.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt vom Bauamt und bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und für die der Notar die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung benötigt.

Welche Behörde ist in Zwickau zuständig?

Das ist die entscheidende Frage – und die Antwort hängt vom genauen Standort Ihrer Immobilie ab.

Immobilie im Stadtgebiet Zwickau

Liegt Ihre Immobilie innerhalb der Stadtgrenzen der kreisfreien Stadt Zwickau, ist das Amt für Bauordnung und Denkmalschutz der Stadt Zwickau zuständig – konkret das Sachgebiet Bautechnik/Kontrolle. Den Antrag stellen Sie dort schriftlich; eine rein elektronische Einreichung ist nach aktuellem Stand nicht möglich. Das Antragsformular stellt die Stadt Zwickau als PDF auf ihrer Website bereit.

Immobilie im Landkreis Zwickau

Liegt Ihre Immobilie in einer der Städte und Gemeinden des Landkreises Zwickau – also etwa in Glauchau, Werdau, Crimmitschau, Hohenstein-Ernstthal, Limbach-Oberfrohna oder Meerane – ist das Landratsamt Zwickau, Amt für Kreisentwicklung, Bauaufsicht und Denkmalschutz zuständig. Das Amt unterhält Bürgerbüros an mehreren Standorten im Landkreis, darunter Glauchau, Werdau und Limbach-Oberfrohna.

Diese Unterscheidung ist in der Praxis eine häufige Fehlerquelle: Eigentümer aus dem Landkreis wenden sich an die Stadtverwaltung Zwickau – und umgekehrt. Das kostet Zeit. Klären Sie die Zuständigkeit daher als erstes, bevor Sie Unterlagen zusammenstellen.

Unterlagen: Was Sie für den Antrag brauchen

Die Unterlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt sein – in Sachsen sind das Architekten sowie Ingenieure, die in die Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurkammer Sachsen eingetragen sind. Eintragungen aus anderen Bundesländern werden anerkannt.

Folgende Unterlagen sind für den Antrag erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular mit Unterschrift des Eigentümers oder eines nachweislich Bevollmächtigten
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
• Aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte mit farblicher Kennzeichnung des Flurstücks
• Lageplan im Maßstab mindestens 1:500
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Etagen, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Eindeutige Kennzeichnung der Sondereigentumsanteile in den Grundrissen
• Vollmacht, wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist
• Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und Nachweis der Unterschriftsbefugnis

Die Unterlagen sind in der Regel in zweifacher Ausfertigung einzureichen – ein Exemplar verbleibt als Aktenexemplar bei der Behörde. Achten Sie darauf, dass die Bauzeichnungen das Format DIN A3 nicht überschreiten, sofern die Behörde keine abweichende Angabe macht.

Sonderfall: Keine Bestandspläne vorhanden

Das ist in Zwickau kein Ausnahmefall, sondern die Regel bei Gründerzeitbauten. Viele Mehrfamilienhäuser aus den Baujahren 1900–1930 haben keine verwertbaren Originalpläne mehr – Bauakten aus DDR-Zeiten sind teilweise unvollständig oder nicht mehr auffindbar. Bevor Sie einen Architekten beauftragen, lohnt sich eine Bauakteneinsicht beim Stadtarchiv oder beim Bauamt: Sind dort noch verwertbare Pläne vorhanden, spart das erhebliche Kosten. Sind keine Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig – die Kosten dafür beginnen bei rund 390,– € netto.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Zwickau?

Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach sächsischer Gebührenordnung

Die Gebühren richten sich nach dem Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis (10. SächsKVZ), zuletzt geändert im März 2025:

• Neuausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung: mindestens 84,– € je Antrag
• Änderung einer bestehenden Bescheinigung außerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens: 62,– € bis 200,– € je Sondereigentum
• Ausfertigung eines Aufteilungsplans durch die Behörde: 42,– €

Architektenleistung: Aufteilungsplan erstellen lassen

Den Aufteilungsplan muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans bei ab 1.000,– € netto für kleinere Objekte mit zwei Einheiten. Für Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei bis zu 2.500,– € netto. Sind kein Aufmaß und keine Bestandsaufnahme nötig, weil verwertbare Pläne vorliegen, fällt dieser Aufwand weg.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei typischen Zwickauer Mehrfamilienhäusern meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Kostenbeispiel: Gründerzeithaus mit 6 Einheiten in Zwickau

Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr ca. 1910, 6 Wohneinheiten, keine verwertbaren Bestandspläne mehr vorhanden:

• Aufmaß vor Ort: ab 390,– € netto
• Architektenleistung Aufteilungsplan (6 Einheiten): ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren (6 Einheiten): ca. 500,– € bis 1.200,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– € bis 3.000,– €
• Gesamtkosten geschätzt: ca. 3.890,– € bis 6.090,– €

So läuft das Verfahren ab

1. Bestandspläne prüfen: Bauakteneinsicht beim Stadtarchiv oder Bauamt – sind verwertbare Pläne vorhanden?
2. Aufmaß beauftragen (falls nötig): Ein Architekt nimmt das Gebäude auf und erstellt maßgenaue Grundrisse.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt den Aufteilungsplan mit eindeutiger Kennzeichnung der Sondereigentumsanteile. Planeco Building übernimmt diesen Schritt bundesweit – auch für Objekte in Zwickau.
4. Antrag schriftlich einreichen: Der vollständige Antrag wird beim zuständigen Bauamt eingereicht – in Zwickau ausschließlich schriftlich, eine rein elektronische Einreichung ist nicht möglich.
5. Bearbeitungszeit abwarten: Die Bearbeitungszeit liegt typischerweise zwischen 4 und 8 Wochen, kann in Einzelfällen aber auch länger dauern. Planen Sie einen Puffer ein, wenn Sie einen Notartermin koordinieren müssen.
6. Notar und Grundbuchamt: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand erstellt der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an.

Ein praktischer Hinweis: Stimmen Sie die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan vorab mit dem beauftragten Notar ab. Inkonsistenzen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung führen zu Rückfragen beim Grundbuchamt und verzögern das gesamte Verfahren.

Besonderheiten in Zwickau: Denkmalschutz und gemischte Nutzung

Denkmalgeschützte Gebäude

Zwickau hat einen überdurchschnittlich hohen Anteil an denkmalgeschützten Gründerzeitbauten. Wenn bauliche Anpassungen nötig sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa der Einbau abschließbarer Wohnungstüren oder die Abtrennung von Kellerräumen –, kann das nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung erfordern. Klären Sie das frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde, bevor Sie den Aufteilungsplan fertigstellen lassen – nachträgliche Änderungen am Plan sind aufwendig.

Wohn- und Geschäftshäuser mit gemischter Nutzung

In Zwickau gibt es viele Gebäude, bei denen Erdgeschoss-Gewerbeeinheiten (Läden, Praxen, Büros) von Wohneinheiten in den Obergeschossen getrennt werden sollen. Gewerbeeinheiten begründen sogenanntes Teileigentum, Wohneinheiten Wohnungseigentum – beides kann im selben Gebäude kombiniert werden, erfordert aber eine sorgfältige Zuordnung im Aufteilungsplan. Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung geplant ist – etwa die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen –, ist das ein separates Genehmigungsverfahren. Mehr dazu auf der Übersichtsseite zur Nutzungsänderung von Planeco Building.

Gilt das Umwandlungsverbot in Zwickau?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht, gilt nach aktuellem Stand nicht für Zwickau. Es betrifft primär Großstädte wie Leipzig und Dresden. Eigentümer in Zwickau können ihre Immobilie daher in der Regel ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsschritt aufteilen – prüfen Sie den aktuellen Stand der sächsischen Landesverordnung oder lassen Sie sich vor Antragstellung beraten.

Typische Fehler, die zu Verzögerungen führen

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Landkreis Zwickau wenden sich an die Stadtverwaltung – und umgekehrt. Klären Sie die Zuständigkeit zuerst.
• Unvollständige Grundrisse: Fehlende Maßangaben, nicht gekennzeichnete Sondereigentumsanteile oder falsche Maßstäbe sind die häufigsten Ablehnungsgründe.
• Stellplätze nicht korrekt zugeordnet: Außenstellplätze können in der Regel nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden, sondern nur als Sondernutzungsrecht. Tiefgaragenstellplätze sind dagegen als Sondereigentum möglich, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und durch Maßangaben bestimmt sind.
• Nummerierung nicht mit dem Notar abgestimmt: Wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung unterschiedliche Einheitennummern verwenden, gibt es Rückfragen beim Grundbuchamt.
• Baurechtliche Mängel werden nicht erkannt: Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit. Eine erteilte Bescheinigung schützt nicht vor Konsequenzen bei Baurechtsverstößen, die dabei zutage treten.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Zwickau und der gesamten Region durch den Prozess – von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einem Team aus bauvorlageberechtigten Architekten kennen wir die lokalen Anforderungen und typischen Stolperstellen. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.