Wer in Aachen ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: In der Region Aachen gibt es zwei verschiedene Bauaufsichtsbehörden, die für diesen Antrag zuständig sind – und welche davon für Ihre Immobilie gilt, hängt allein vom Standort des Gebäudes ab. Dazu kommt, dass NRW aktuell kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB aktiviert hat – ein konkreter Vorteil gegenüber Eigentümern in Berlin, Hamburg oder München, der ein klares Zeitfenster schafft.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wozu brauche ich sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis darüber, dass einzelne Wohnungen oder Einheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und damit selbstständig nutzbar sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ohne diese Bescheinigung ist die Bildung von Wohnungseigentum nicht möglich.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt vom Bauamt – nicht vom Notar. Der Notar beurkundet im Anschluss die Teilungserklärung und reicht alles beim Grundbuchamt ein. Die Reihenfolge ist also immer: Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklärung beim Notar → Eintragung im Grundbuch.

Typische Anlässe in Aachen sind der geplante Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus, Erbteilungen, die separate Beleihung einzelner Einheiten oder der Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Aufteilungsabsicht.

Zuständige Behörde in Aachen – Stadt oder StädteRegion?

Das ist die Frage, die in der Praxis am häufigsten zu Verwirrung führt – und die kein anderer Ratgeber für Aachen klar beantwortet. Die Zuständigkeit richtet sich ausschließlich nach dem Standort der Immobilie:

Stadt Aachen – Fachbereich Bauaufsicht (FB 63)

Für Immobilien im Stadtgebiet Aachen ist der Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen zuständig:

• Adresse: Lagerhausstraße 20, 52064 Aachen
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Montags, Mittwochs und Freitags 8:30–12:00 Uhr, Mittwochs zusätzlich 13:30–15:00 Uhr
• Antragsmodus: formloser Antrag möglich – per E-Mail oder Post

Der Antrag kann also ohne spezielles Formular gestellt werden. Entscheidend ist, dass die erforderlichen Unterlagen vollständig beigefügt sind.

StädteRegion Aachen – Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung (A 63)

Für Immobilien in den umliegenden Gemeinden der StädteRegion (z.B. Monschau, Roetgen, Simmerath, Herzogenrath) ist das Amt für Bauaufsicht und Wohnraumförderung der StädteRegion Aachen zuständig:

• Adresse: Zollernstraße 10, 52070 Aachen
• Telefon: 0241 5198-6301
• E-Mail: [email protected]
• Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen: Frau Kustrin, Tel. 0241 5198-6312
• Antragsmodus: schriftlicher Antrag mit Formular erforderlich (Antragsvordruck und Merkblatt auf dem Serviceportal der StädteRegion Aachen verfügbar)

Der praktische Unterschied: Bei der Stadt Aachen reicht eine formlose E-Mail mit den Unterlagen, bei der StädteRegion ist ein ausgefülltes Antragsformular Pflicht. Wer das verwechselt, riskiert unnötige Rückfragen und Verzögerungen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Antrag?

Beide Behörden verlangen im Kern dieselben Unterlagen – in der Regel in mindestens zweifacher Ausfertigung. Für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen empfiehlt es sich, direkt 3–4 Ausfertigungen zu bestellen, um spätere Nachbestellungen (und die damit verbundenen Mehrfertigungsgebühren) zu vermeiden.

• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 – mit eindeutiger Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten
• Lageplan / aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate)
• Schriftlicher Antrag (formlos bei der Stadt Aachen, mit Formular bei der StädteRegion)
• Nachweis der Eigentümerstellung (aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag)

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Gerade bei Aachener Altbauten – Gründerzeitgebäude, Nachkriegsbau – fehlen aktuelle Bauzeichnungen häufig. Zwei Wege führen hier weiter:

• Bauakteneinsicht beim Bauamt Aachen: Eigentümer, Erben und bevollmächtigte Personen können beim Fachbereich Bauaufsicht eine Einsicht in die vorhandenen Bauakten beantragen. Das ist oft günstiger als ein komplettes Aufmaß und liefert zumindest eine Grundlage für den Aufteilungsplan.
• Aufmaß vor Ort: Wenn keine verwertbaren Pläne vorhanden sind, muss das Gebäude aufgemessen werden. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.

Der Aufteilungsplan selbst muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Selbst gezeichnete Pläne werden vom Bauamt in der Praxis fast immer zurückgewiesen, weil Maßstab, Schnittführung oder Nummerierung nicht den Anforderungen entsprechen.

Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine planungsrechtliche Zulässigkeit, keine Baugenehmigung. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie vier Kriterien erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Die Wohnungstür muss direkt vom Treppenhaus oder einem gemeinschaftlichen Flur zugänglich sein – nicht durch eine andere Wohnung.
• Küche oder Kochnische: Die Einheit muss eine eigene Kochgelegenheit haben.
• Sanitäreinrichtungen: Bad und WC müssen innerhalb der Einheit liegen.
• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Türen klar von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.

Besonderheiten bei Aachener Altbauten

Bei Gründerzeit- und Nachkriegsbauten ist die bauliche Abgeschlossenheit häufig nicht von Anfang an gegeben. Typische Probleme:

• Sanitärräume liegen außerhalb der Wohneinheit (z.B. gemeinsames Bad auf dem Treppenabsatz)
• Keller sind nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet
• Zugänge führen durch andere Wohnungen
• Bei denkmalgeschützten Gebäuden können bauliche Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit eingeschränkt sein

Wenn bauliche Anpassungen nötig sind – etwa neue Trennwände oder eine zusätzliche Tür –, sollte frühzeitig geprüft werden, ob dafür eine Baugenehmigung erforderlich ist und ob ein Statiker hinzugezogen werden muss. Planeco Building klärt diese Fragen im Rahmen der Erstberatung.

Keller, Stellplätze und Balkone – was gehört zum Sondereigentum?

• Keller: Können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie eindeutig abgrenzbar und im Aufteilungsplan nummeriert sind.
• Tiefgaragenstellplätze: Können Sondereigentum sein, wenn sie dauerhaft abgrenzbar sind (z.B. durch Markierungen oder Abtrennungen) und im Aufteilungsplan klar bezeichnet werden.
• Außenstellplätze: Gelten in der Regel nicht als abgeschlossen – sie werden meist als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum geregelt, nicht als Sondereigentum.
• Balkone und Terrassen: Gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind.
• Gartenflächen: Können in das Sondereigentum einbezogen werden, wenn sie im Aufteilungsplan entsprechend ausgewiesen sind.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar- bzw. Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren sind in NRW landesweit einheitlich durch die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 3.1.7, geregelt:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– € für die erste Ausfertigung, je weitere Ausfertigung 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil:
  • In Ein- und Zweifamilienhäusern: 50,– € je Wohnung
  • In Mehrfamilienhäusern bis 6 Einheiten: 100,– € je Wohnung
  • In Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Einheiten: 150,– € je Wohnung
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Architektenleistung: Was kostet der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist der aufwendigste Teil des Verfahrens. Planeco Building erstellt ihn ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten und ab 1.500,– € netto für bis zu vier Einheiten. Bei größeren Objekten mit mehr als sechs Einheiten beginnen die Kosten ab 2.000,– € netto. Liegen keine Bestandspläne vor, kommt das Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

Gesamtkostenbeispiele für Aachen

Zweifamilienhaus in Aachen (2 Einheiten):

• Behördengebühren: 100,– € (Aufteilungsplan) + 2 × 50,– € (je Wohnung) + 30,– € (Mehrausfertigung) = ca. 230,– €
• Architektenleistung: ab 1.000,– € netto
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 2.500,– € (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 2.730,– bis 3.730,– €

Mehrfamilienhaus in Aachen (4 Einheiten):

• Behördengebühren: 100,– € + 4 × 100,– € + 2 × 30,– € = ca. 560,– €
• Architektenleistung: ab 1.500,– € netto
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– bis 4.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.060,– bis 6.060,– €

Dem gegenüber steht eine erhebliche Wertsteigerung: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in der Regel 15–25 % mehr als der Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses als Anlageimmobilie.

In 5 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen

1. Bauliche Abgeschlossenheit prüfen: Vor jeder Planung klären, ob die Einheiten die vier Kriterien erfüllen – oder ob bauliche Anpassungen nötig sind. Planeco Building übernimmt diese Prüfung im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.
2. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Bauamt Aachen beantragen oder Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 mit eindeutiger Nummerierung aller Einheiten. Planeco Building liefert diesen Plan inklusive aller Behördenabstimmungen.
4. Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen: Bei der Stadt Aachen formlos per E-Mail, bei der StädteRegion Aachen mit dem offiziellen Antragsformular – jeweils in mindestens zweifacher Ausfertigung.
5. Bescheinigung entgegennehmen und zum Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt (Amtsgericht Aachen) separate Wohnungsgrundbücher an.

Wie lange dauert die Bearbeitung beim Bauamt Aachen?

Eine offiziell publizierte Bearbeitungsdauer gibt es für die Stadt Aachen nicht. In der Praxis ist bei vollständigen Unterlagen mit 4–8 Wochen zu rechnen – in Phasen hoher Auslastung kann es in Großstädten wie Aachen auch länger dauern. Zum Vergleich: In Düsseldorf gilt als grober Anhaltspunkt eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten.

Der wichtigste Hebel zur Beschleunigung: vollständige und fehlerfreie Unterlagen beim ersten Einreichen. Jede Nachforderung durch das Bauamt kostet in der Regel mehrere Wochen zusätzlich. Planeco Building prüft die Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit und stimmt den Aufteilungsplan bei Bedarf vorab mit der Behörde ab.

Gilt das Umwandlungsverbot in Aachen?

Nein – zumindest aktuell nicht. NRW hat die Verordnungsermächtigung nach § 250 BauGB, die ein Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen ermöglichen würde, bewusst nicht genutzt. Für die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Gebäuden ist in NRW keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich – ein klarer Vorteil gegenüber Eigentümern in Bundesländern wie Bayern oder Berlin, wo solche Genehmigungspflichten bestehen.

Allerdings: Die Verordnungsermächtigung nach § 250 BauGB wurde bis Ende 2030 verlängert. NRW könnte also künftig noch eine eigene Verordnung erlassen. Wer eine Aufteilung plant, hat ein konkretes Zeitfenster – und einen guten Grund, nicht zu warten. Wenn gleichzeitig eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa weil Gewerberäume in Wohnraum umgewidmet werden sollen –, sollte dieser Schritt parallel geplant werden.

Typische Fehler, die Anträge verzögern oder scheitern lassen

• Falscher Maßstab oder fehlende Schnitte: Der Aufteilungsplan muss Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 enthalten. Fehlt auch nur eine Ansicht, fordert das Bauamt nach.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit dem Antrag und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen, wird der Antrag zurückgewiesen.
• Zu wenige Ausfertigungen: Wer nur zwei Ausfertigungen einreicht, muss später Mehrfertigungen nachbestellen – mit zusätzlichen Gebühren und Wartezeit.
• Bauliche Abgeschlossenheit nicht gegeben: Wenn eine Einheit die vier Kriterien nicht erfüllt, wird die Bescheinigung verweigert. Das lässt sich durch eine frühzeitige Prüfung vor Antragstellung vermeiden.
• Falsche Behörde angeschrieben: Wer eine Immobilie in Herzogenrath beim Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Aachen beantragt, wird an die StädteRegion verwiesen – Zeitverlust inklusive.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit Erfahrung mit den Anforderungen lokaler Bauaufsichtsbehörden gesammelt. Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aachen bedeutet das: Der Aufteilungsplan wird so erstellt, dass er beim ersten Einreichen genehmigungsfähig ist – ohne Nachforderungen, ohne Verzögerungen. Für eine statische Prüfung bei baulichen Anpassungen oder einen Kostenüberblick für Statikerleistungen stehen die Experten von Planeco Building ebenfalls zur Verfügung.