Wer in Aalen ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht vor dem Notar eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann keine Teilungserklärung beurkundet, kein separates Grundbuchblatt angelegt und keine einzelne Wohnung verkauft oder übertragen werden. Das Bauordnungsamt der Stadt Aalen stellt diese Bescheinigung aus und ist als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde – das bedeutet für Sie als Eigentümer: direkte Wege, kein Umweg über das Landratsamt Ostalbkreis.

Was viele Ratgeber nicht erklären: Seit dem 1. Januar 2025 ist die Papiereinreichung in Aalen ausgeschlossen. Anträge werden ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) gestellt. Wer das nicht weiß, verliert Zeit – manchmal mehrere Wochen allein für die Registrierung.

[[bauantrag]]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Das Grundbuchamt verlangt die Bescheinigung, bevor es separate Grundbuchblätter für einzelne Einheiten anlegt.

Sie benötigen die AB in folgenden Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus separat verkaufen
• Sie wollen eine Wohnung auf Kinder oder andere Familienmitglieder übertragen
• Eine Bank fordert die Bescheinigung als Voraussetzung für die Finanzierung einzelner Einheiten
• Sie möchten Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss von Wohneinheiten in den Obergeschossen rechtlich trennen
• Ein Notar weist Sie im Rahmen der Vorbereitung einer Teilungserklärung auf die fehlende Bescheinigung hin

Wichtig: Die AB ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und prüft keine baurechtliche Rechtmäßigkeit. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Grundbuch – die richtige Reihenfolge

Die drei Schritte bauen aufeinander auf:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Bauordnungsamt Aalen prüft anhand des Aufteilungsplans, ob die Einheiten die baulichen Voraussetzungen erfüllen, und stellt die Bescheinigung aus.
2. Teilungserklärung: Ein Notar beurkundet auf Basis der AB und des Aufteilungsplans, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
3. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst jetzt können einzelne Einheiten rechtswirksam verkauft oder belastet werden.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt der Stadt Aalen

Als Große Kreisstadt betreibt Aalen eine eigene untere Baurechtsbehörde – das Bauordnungsamt ist direkt bei der Stadtverwaltung angesiedelt. Das Landratsamt Ostalbkreis ist für Immobilien innerhalb des Stadtgebiets Aalen nicht zuständig, auch wenn es auf seiner Website eine eigene Seite zur Abgeschlossenheitsbescheinigung führt. Diese Seite betrifft die Gemeinden im Landkreis, nicht die Stadt Aalen selbst.

Das Bauordnungsamt Aalen erreichen Sie unter:

• Adresse: Marktplatz 30, 73430 Aalen (Rathaus, 4. Obergeschoss, Zimmer 430)
• Ansprechpartnerinnen: Silvia Beckert (Tel. 07361 52-1423) und Beate Walter (Tel. 07361 52-1424)
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo–Do 8:30–11:45 Uhr, Mo 14:00–16:00 Uhr, Do 15:00–18:00 Uhr, Fr 8:30–12:00 Uhr
• Terminbuchung: Online über die Website der Stadt Aalen möglich

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die AB in Aalen

1. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume werden mit derselben Nummer gekennzeichnet.
2. Registrierung für ViBa BW: Falls noch kein BundID-Konto mit ELSTER-Zertifikat oder Online-Ausweisfunktion vorhanden ist, starten Sie die Registrierung mindestens 2–3 Wochen vor der geplanten Einreichung. Der Aktivierungscode kommt per Post und kann bis zu 14 Tage dauern.
3. Antrag digital einreichen: Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) eingereicht. Pläne müssen im Format PDF/A-1a als Einzeldokumente hochgeladen werden.
4. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt prüft, ob die Einheiten die baulichen Anforderungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) erfüllen. Bei Unvollständigkeit werden Nachforderungen gestellt.
5. Bescheinigung entgegennehmen und zum Notar: Mit der ausgestellten AB und dem Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar für die Teilungserklärung.

[[banner-klein]]

Erforderliche Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aalen

Folgende Unterlagen müssen beim Bauordnungsamt Aalen eingereicht werden:

• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Einheitennummerierung: Alle zu einer Einheit gehörenden Räume (auch Keller, Stellplätze) mit einheitlicher Nummer gekennzeichnet
• Lageplan: Aktueller Lageplan des Grundstücks
• Maßangaben: Vollständige Maßketten und Raumhöhen in den Grundrissen
• PDF/A-1a-Format: Alle Pläne als separate Einzeldokumente im Pflichtformat für ViBa BW

Liegt Ihr Gebäude auf mehreren Flurstücken, muss vor der Antragstellung eine Grundstücksvereinigung beim Grundbuchamt und ggf. eine Flurstückverschmelzung beim Katasteramt erfolgen.

Bauliche Voraussetzungen: Was jede Einheit erfüllen muss

Das Bauordnungsamt prüft, ob jede Einheit tatsächlich in sich abgeschlossen ist. Die häufigsten Ablehnungsgründe:

• Kein separater abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Eingang haben
• Fehlende Sanitäreinrichtungen: Wasserversorgung, Ausguss, Bad und WC müssen sich innerhalb des Wohnungsabschlusses befinden
• Nicht abschließbare Nebenräume: Keller oder Abstellräume außerhalb der Wohnung müssen abschließbar und der jeweiligen Einheit eindeutig zugeordnet sein
• Garagenstellplätze ohne Markierung: Stellplätze in Gemeinschaftsgaragen gelten nur dann als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind und dies aus der Bauzeichnung hervorgeht

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig. In diesem Fall kann je nach Umfang auch eine Baugenehmigung erforderlich werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Aalen

Die Stadt Aalen nennt auf ihrer Website keine konkreten Gebührenbeträge – die Kosten hängen vom Einzelfall ab. Aus der Praxis in Baden-Württemberg ergibt sich folgendes Bild:

Behördengebühren: Typischerweise zwischen 60,–€ und 250,–€ pro Einheit. Der Ostalbkreis gibt für seinen Zuständigkeitsbereich einen Rahmen von 60,–€ bis 3.000,–€ an – je nach Anzahl der Einheiten und Aufwand.

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit bis zu 15 Einheiten liegt die Leistung bei bis zu 2.500,–€ netto.

Aufmaß vor Ort: Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – bei Aalener Mehrfamilienhäusern aus den 1970er und 1980er Jahren häufig der Fall – ist ein Aufmaß notwendig. Das kostet ab 390,–€ netto.

Notar- und Grundbuchkosten: Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Grundbucheintragung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Zwei Kostenbeispiele aus der Praxis

Zweifamilienhaus in Aalen aufteilen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto
• Behördengebühren (2 Einheiten): ca. 120,–€ bis 500,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Gesamtrahmen: ca. 2.600,–€ bis 4.500,–€

Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Aalen aufteilen:

• Architektenleistung: ab 2.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls nötig): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 360,–€ bis 1.500,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 3.000,–€ bis 6.000,–€
• Gesamtrahmen: ca. 5.750,–€ bis 9.890,–€

Bearbeitungsdauer: Was Sie in Aalen realistisch einplanen sollten

Das Bauordnungsamt Aalen macht auf seiner Website keine Angaben zur Bearbeitungsdauer. Aus der Praxis mit vergleichbaren Behörden in Baden-Württemberg ist mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen zu rechnen – vorausgesetzt, die Unterlagen sind vollständig und korrekt eingereicht. Nachforderungen verlängern diesen Zeitraum erheblich.

Planen Sie zusätzlich die Vorlaufzeit für die ViBa-BW-Registrierung ein: Wer noch kein BundID-Konto oder ELSTER-Zertifikat hat, braucht allein dafür bis zu 14 Tage. Wer einen Notartermin oder einen Verkauf terminiert hat, sollte den Prozess entsprechend früh starten.

Digitale Antragstellung über ViBa BW: Was Eigentümer in Aalen wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Papiereinreichung beim Bauordnungsamt Aalen ausgeschlossen. Alle Anträge – auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung – werden ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg eingereicht. Das bringt zwei konkrete Stolperstellen mit sich:

Registrierung mit Vorlaufzeit: Für die Nutzung von ViBa BW benötigen Sie ein BundID-Konto, das entweder mit einem ELSTER-Zertifikat oder der Online-Ausweisfunktion des Personalausweises verknüpft ist. Der Aktivierungscode für das ELSTER-Zertifikat wird per Post zugestellt und kann bis zu 14 Tage in Anspruch nehmen. Starten Sie die Registrierung mindestens 2–3 Wochen vor dem geplanten Einreichungstermin.

PDF/A-1a als Pflichtformat: Alle Pläne müssen im Format PDF/A-1a eingereicht werden – normale PDFs werden vom System abgelehnt. Zusätzlich müssen die Aufteilungspläne als Einzeldokumente hochgeladen werden; zusammenhängende Pläne in einer Datei werden nicht akzeptiert. Das ist einer der häufigsten Fehler bei der Ersteinreichung.

Planeco Building übernimmt die gesamte digitale Einreichung für Sie – inklusive korrekter Formatierung und Dokumentenstruktur. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen kennt das Team die technischen Anforderungen der ViBa-BW-Plattform.

Gilt das Umwandlungsverbot in Aalen?

Nach § 250 BauGB können Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Genehmigungserfordernis für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht – allerdings ist Aalen nach aktuellem Kenntnisstand nicht in der entsprechenden Landesverordnung als betroffenes Gebiet gelistet. Für Eigentümer in Aalen bedeutet das: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen unterliegt keinem zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Prüfen Sie diesen Status vor Ihrem Vorhaben dennoch aktuell, da sich Verordnungslagen ändern können.

Besonderheiten bei typischen Aalener Objekten

Altbauten aus den 1970er und 1980er Jahren

Ein Großteil des Aalener Wohnungsbestands stammt aus dieser Bauepoche. Verwertbare Bestandspläne liegen häufig nicht mehr vor oder entsprechen nicht dem tatsächlichen Bauzustand. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort notwendig, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Beim Bauordnungsamt Aalen besteht die Möglichkeit, Bauakteneinsicht zu nehmen – das kann helfen, vorhandene Planunterlagen zu sichern.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und Wohneinheiten in den Obergeschossen ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum besonders sorgfältig vorzunehmen. Gewerbeeinheiten werden als Teileigentum (nicht Wohnungseigentum) im Grundbuch eingetragen. Die Zuordnung von Nebenräumen, Stellplätzen und Gemeinschaftsflächen muss im Aufteilungsplan eindeutig erkennbar sein. Wenn Sie eine solche Immobilie aufteilen möchten, lohnt sich eine Bauvoranfrage in Aalen, um offene Fragen vorab zu klären.

Denkmalgeschützte Objekte

In der Aalener Kernstadt gibt es historische Bausubstanz unter Denkmalschutz. Hier können zusätzliche Anforderungen der Denkmalschutzbehörde gelten, die den Prozess verlängern. Sprechen Sie das Thema Denkmalschutz frühzeitig mit dem Bauordnungsamt an.

Warum die Aufteilung für Aalener Eigentümer wirtschaftlich interessant ist

Aalen wächst: Anfang 2025 sind über 68.000 Menschen mit Hauptwohnsitz in der Stadt gemeldet – Tendenz steigend. Die Hochschule Aalen mit knapp 6.000 Studierenden sorgt für konstante Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten. Viele Mehrfamilienhäuser aus den 1970er und 1980er Jahren sind noch nicht aufgeteilt und bieten damit Potenzial.

Der wirtschaftliche Vorteil der Aufteilung liegt auf der Hand: Einzeln verkaufte Eigentumswohnungen erzielen in der Regel einen deutlich höheren Gesamterlös als der Verkauf des Gesamtobjekts. Gleichzeitig eröffnet die Aufteilung die Möglichkeit, einzelne Einheiten gezielt zu übertragen, zu beleihen oder zu vererben – ohne das gesamte Objekt zu bewegen.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Aalen durch den gesamten Prozess: vom Aufteilungsplan durch einen bauvorlageberechtigten Architekten über die digitale Einreichung bei ViBa BW bis zur ausgestellten Bescheinigung. Wenn für bauliche Anpassungen ein Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Unterlagen erforderlich sind, koordiniert Planeco Building auch das. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan liegt typischerweise bei 14 bis 21 Tagen nach vollständiger Informationsübergabe.