Wer in Arnsberg ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Fachdienst 4.3 Bauordnung | Denkmalpflege der Stadt Arnsberg als unterer Bauaufsichtsbehörde. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank einzelne Einheiten beleihen. Der Weg zur Bescheinigung folgt einem klaren Ablauf – wenn man weiß, worauf es ankommt.

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Zuständige Behörde in Arnsberg: Wer ist wirklich zuständig?

Arnsberg ist der einzige Ort in NRW, an dem viele Eigentümer die falsche Behörde kontaktieren: Die Bezirksregierung Arnsberg ist zwar obere Bauaufsichtsbehörde für weite Teile von NRW – für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist sie jedoch nicht zuständig. Zuständig ist ausschließlich die städtische Bauaufsicht.

Die konkrete Anlaufstelle in Arnsberg:

• Behörde: Fachdienst 4.3 Bauordnung | Denkmalpflege, Stadt Arnsberg
• Ansprechpartnerin: Heike Volz (Verwaltungssachbearbeiterin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen)
• Adresse: Nebenstelle Am Hüttengraben 31, 59759 Arnsberg
• Telefon: 02932 201-1678
• E-Mail: [email protected]
• Termine: nur nach Vereinbarung

Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte sowie Personen, die ein berechtigtes Interesse an der Bescheinigung glaubhaft machen können. Den Antrag kann auch ein beauftragtes Planungsbüro wie Planeco Building im Namen des Eigentümers einreichen – die Stadt Arnsberg bietet dafür ein digitales Antragsformular an.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung nach § 7 Abs. 4 WEG: Die Bauaufsicht bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich so abgegrenzt ist, dass sie als selbstständige Einheit genutzt werden kann – mit eigenem Zugang, eigener Küche oder Kochgelegenheit und eigenem Bad.

Wichtig zu verstehen: Die Behörde prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist daher keine nachträgliche Baugenehmigung und legalisiert keine bestehenden Baurechtsverstöße. Wer ein Bestandsgebäude mit ungenehmigten Umbauten aufteilen möchte, sollte das im Vorfeld klären – solche Verstöße können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Die Bescheinigung ist außerdem nicht dasselbe wie die Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt vom Bauamt, die Teilungserklärung wird anschließend vom Notar beurkundet. Erst danach legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an.

Der Ablauf in Arnsberg: Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bei Bestandsgebäuden – in Arnsberg überwiegend Baujahre 1966 bis 2003 – liegen häufig keine verwertbaren Baupläne vor. Entweder können Pläne über eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Arnsberg beschafft werden, oder es ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan ist die zentrale Anlage zum Antrag. Er zeigt alle Geschosse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes und kennzeichnet jede Einheit mit einer eindeutigen Nummer. Bei Bestandsgebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln, die den tatsächlichen Ist-Zustand abbildet. Arnsberg schreibt vor: Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten.
3. Antrag einreichen: Eingereicht werden Antrag, Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – mindestens in zwei Exemplaren, empfohlen werden weitere Ausfertigungen für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen. Jede Mehrausfertigung kostet in Arnsberg nur 30,– €.
4. Bearbeitungszeit abwarten: Erfahrungsgemäß beträgt die Bearbeitungszeit beim Bauamt Arnsberg nach Einreichung vollständiger Unterlagen rund 4 bis 8 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen – eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar vermeidet spätere Nachbesserungen.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt können einzelne Wohnungen separat verkauft oder belastet werden.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Arnsberg

Folgende Unterlagen sind beim Fachdienst 4.3 der Stadt Arnsberg einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (digital über das Stadtportal verfügbar)
• Aktueller Lageplan des Grundstücks
• Grundrisse aller Geschosse (bei Bestandsgebäuden: Baubestandszeichnung)
• Gebäudeschnitt
• Gebäudeansichten
• Alle Zeichnungen im Format maximal DIN A3
• Einheitliche Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume in Grundriss, Schnitt und Ansicht
• Bei Stellplätzen oder Außenflächen als Sondereigentum: Maßangaben ausgehend von Grundstücks- oder Gebäudegrenzen

Sollen mehrere Ausfertigungen der Bescheinigung ausgestellt werden – was für die meisten Vorhaben sinnvoll ist –, sollten diese bereits mit dem Erstantrag beantragt werden. Nachträgliche Beschaffung ist aufwendiger und kostet ebenfalls 30,– € je Ausfertigung.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Arnsberg

Die Behördengebühren richten sich nach der AVerwGebO NRW und sind bei der Stadt Arnsberg wie folgt gestaffelt:

Aufteilungsplan:

• Erste Ausfertigung: 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung: 30,– €

Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil:

• Neubau Gebäudeklasse 1 und 2: 50,– €
• Neubau Gebäudeklasse 3, 4 und 5: 100,– €
• Bestandsgebäude (Altvorgänge): 150,– €
• Garagenstellplatz: 20,– €
• Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Kostenbeispiel: Zweifamilienhaus in Arnsberg-Neheim (Bestand)

• Architektenleistung (Planeco Building): ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: 100,– € (Aufteilungsplan) + 2 × 150,– € (Sondereigentumsanteile) + 2 × 20,– € (Stellplätze) + 60,– € (Mehrausfertigungen) = 500,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– bis 2.500,– € (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 3.000,– bis 4.000,– €

Kostenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen in Arnsberg-Hüsten (Bestand)

• Architektenleistung (Planeco Building): ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: 100,– € + 6 × 150,– € + 6 × 20,– € + 90,– € = 1.210,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 3.000,– bis 5.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 6.000,– bis 8.500,– €

Zum Vergleich: Bei einem Arnsberger Mehrfamilienhaus mit einem Gesamtwert von 600.000,– € und einem realistischen Einzelverkaufserlös von bis zu 720.000,– € (ca. +20 %) stehen Aufteilungskosten von rund 7.000,– bis 9.000,– € einem möglichen Mehrerlös von rund 120.000,– € gegenüber.

Sondereigentum, Teileigentum und Sondernutzungsrecht: Was gehört wem?

Ein häufiges Missverständnis betrifft Stellplätze und Gartenflächen. Die Stadt Arnsberg weist explizit darauf hin: Das Sondernutzungsrecht bleibt Gemeinschaftseigentum – nur die Nutzung ist einer bestimmten Einheit zugewiesen. Sondereigentum hingegen ist vollständiges Eigentumsrecht an einer abgegrenzten Einheit.

• Wohnungseigentum: Sondereigentum an Wohnräumen – der häufigste Anwendungsfall in Arnsberg
• Teileigentum: Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Läden, Büros, Praxen) – relevant insbesondere in den Stadtteilen Neheim und Hüsten mit gemischt genutzten Gebäuden. Wenn dabei gleichzeitig eine andere Nutzung genehmigt werden soll, kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich sein.
• Stellplätze als Sondereigentum: Nur möglich, wenn sie eindeutig abgrenzbar sind – etwa in einer Tiefgarage oder Sammelgarage. Außenstellplätze werden in der Regel nur als Sondernutzungsrecht eingetragen, nicht als Sondereigentum.

Soll Wohnungseigentum begründet werden, das sich über mehrere Grundstücke erstreckt, müssen diese zuvor im Grundbuch vereinigt werden – ein Schritt, den viele Eigentümer nicht einkalkulieren.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Bei Arnsberger Gebäuden aus den 1960er bis 2000er Jahren stimmen vorhandene Pläne häufig nicht mit dem tatsächlichen Bauzustand überein. Die Baubestandszeichnung muss den Ist-Zustand zeigen – nicht den genehmigten Zustand. Ein professionelles Aufmaß schafft hier die notwendige Grundlage.
• Falsche oder fehlende Nummerierung: Alle Räume einer Einheit müssen in Grundriss, Schnitt und Ansicht mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Fehler hier führen zu Rückfragen und verzögern die Bearbeitung.
• Keller und Nebenräume vergessen: Jeder Kellerraum, Speicher und Stellplatz muss eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein.
• Kein separater Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang haben. Fehlt dieser, sind bauliche Anpassungen erforderlich – in diesem Fall kann ein Statiker für die Prüfung der Eingriffe in die Gebäudestruktur notwendig werden.
• Zu wenige Ausfertigungen: Wer nur die Mindestanzahl einreicht, muss später nachbestellen. Besser: von Anfang an Ausfertigungen für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen mitbeantragen.

Ist Arnsberg vom Umwandlungsverbot betroffen?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen werden. Arnsberg gilt nach aktuellem Stand nicht als solches Gebiet – die durchschnittlichen Mietpreise in Arnsberg liegen mit rund 7,61 €/m² deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 9,22 €/m². Eigentümer in Arnsberg können Mehrfamilienhäuser daher ohne den zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB aufteilen. Im Einzelfall empfiehlt sich dennoch eine Prüfung, da sich die Rechtslage ändern kann.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess von der Bestandsaufnahme bis zur eingereichten Bescheinigung: Aufmaß vor Ort (falls keine verwertbaren Pläne vorhanden), Erstellung des WEG-konformen Aufteilungsplans nach den Arnsberger Anforderungen (DIN A3, korrekte Nummerierung, Baubestandszeichnung), Koordination mit dem Fachdienst 4.3 der Stadt Arnsberg und Abstimmung mit dem beauftragten Notar. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen arbeitet Planeco Building bundesweit – mit lokaler Expertise auch in Arnsberg und dem Hochsauerlandkreis.

Die Architektenleistung für den Aufteilungsplan beginnt bei ab 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus. Für ein unverbindliches Angebot genügt eine kurze Anfrage mit Angabe der Einheitenanzahl und des Baujahrs.

Wer parallel zur Aufteilung auch eine Nutzungsänderung benötigt – etwa für Gewerberäume im Erdgeschoss –, kann beide Leistungen bei Planeco Building aus einer Hand beauftragen. Informationen zu den Kosten für einen Statiker oder zur Standsicherheitsprüfung bei baulichen Anpassungen finden Sie ebenfalls auf der Planeco-Building-Website.