Wer ein Mehrfamilienhaus in Augsburg in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt für jede Wohneinheit ein eigenes Grundbuchblatt anlegen kann – und damit die Grundlage für jeden separaten Verkauf, jede Beleihung und jede Erbauseinandersetzung. Ausgestellt wird sie vom Bauordnungsamt der Stadt Augsburg – mit eigenen Formvorgaben, eigenen Formularen und einer Augsburg-spezifischen Regelung zum Umwandlungsverbot, die viele Eigentümer überrascht.

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Zuständige Behörde: Stadt Augsburg oder Landkreis Augsburg?

Das ist die erste Frage, die viele Eigentümer falsch beantworten – mit praktischen Konsequenzen. Augsburg ist eine kreisfreie Stadt und hat eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde: das Bauordnungsamt mit Unterer Denkmalschutzbehörde, Hermanstraße 17, 86150 Augsburg. Für Immobilien im Landkreis Augsburg – also außerhalb des Stadtgebiets – ist dagegen das Landratsamt Augsburg zuständig. Die Formulare, Anforderungen und Ansprechpartner unterscheiden sich. Wer mit dem falschen Formular beim falschen Amt einreicht, verliert Zeit.

Für Vorabfragen bietet die Stadt Augsburg eine praktische Möglichkeit: Jeden Freitag von 8:30 bis 12:00 Uhr können im Baubüro in der Imhofstraße 7 ohne Anmeldung Fragen zu Bauordnungs- und Bauplanungsrecht gestellt werden. Das ist sinnvoll, bevor Planungsleistungen beauftragt werden – insbesondere bei unklarem Baubestand oder denkmalgeschützten Gebäuden.

Das Augsburg-spezifische Umwandlungsverbot – betrifft es Ihr Gebäude?

Seit dem 1. Juni 2023 gilt in Augsburg das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Wer ein Bestandsgebäude mit mindestens 11 Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung – ein gesondertes Verwaltungsverfahren beim Bauordnungsamt Augsburg, das parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden sollte.

Bayern hat die Schwelle bewusst auf 11 Wohnungen gesetzt (bundesgesetzlich wären 5 möglich), um Kleineigentümer zu schützen. Für die meisten privaten Eigentümer in Augsburg gilt daher:

• Bis 10 Wohnungen: Keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich – aber das Bauordnungsamt stellt ein sogenanntes Negativattest aus, das dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Ohne dieses Dokument nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nicht vor.
• Ab 11 Wohnungen, Bestand vor dem 1. Juni 2023: Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Die Stadt Augsburg stellt hierfür ein eigenes Online-Formular bereit.
• Neubauten nach dem 1. Juni 2023: Nicht vom Umwandlungsverbot betroffen.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht bestehen unter anderem bei Erbauseinandersetzungen, bei Verkauf an Familienangehörige zur eigenen Nutzung oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen erwerben sollen. Wer ein Gebäude mit 11 oder mehr Einheiten aufteilen möchte, sollte den Umwandlungsantrag parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung stellen – andernfalls verlängert sich der Gesamtprozess erheblich.

Welche Unterlagen braucht das Bauordnungsamt Augsburg?

Das Bauordnungsamt Augsburg hat ein eigenes Merkblatt mit detaillierten Anforderungen veröffentlicht. Die Vollständigkeit der Unterlagen entscheidet darüber, ob der Antrag zügig bearbeitet wird oder Nachforderungen entstehen.

Pflichtunterlagen im Überblick

• Antragsformular: Erhältlich über den Formularservice der Stadt Augsburg (formular-service.augsburg.de), einfache Ausfertigung
• Lageplan M 1:1.000: Erhältlich beim Geodatenamt Augsburg – frühzeitig bestellen, da die Lieferung einige Tage dauern kann
• Aufteilungspläne M 1:100: Grundrisse aller begehbaren Ebenen, einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden
• Ansichten und Schnitte: Kellerfenster müssen in den Ansichten dargestellt sein
• Ausfertigung: Mindestens 2-fach, empfohlen 3-fach (je eine für Bauordnungsamt, Grundbuchamt und Eigentümer)

Augsburg-spezifische Formvorgaben – häufige Ablehnungsgründe

Das Augsburger Bauordnungsamt ist bei der Planqualität sehr konkret. Diese Punkte führen in der Praxis am häufigsten zu Nachforderungen:

• Kein Tippex, keine handschriftlichen Korrekturen, keine aufgeklebten Klappen
• Heftrand von 2,5 cm, Pläne DIN A4 oder nach DIN 824 gefaltet, Format A3 nicht überschreiten
• Im oberen Drittel der Frontseite: Adresse und Geschoss, darunter ein freier Bereich von ca. 20 × 20 cm für den Behördenstempel
• Sortierung: Lageplan → Grundrisse aufsteigend (Keller bis Dach) → Ansichten → Schnitte
• Pläne dürfen nicht zusammengeklebt oder geheftet sein
• Alle Einheiten mit arabischen Ziffern im Kreis nummerieren (z.B. ①②③); Räume ohne Nummerierung gelten als Gemeinschaftseigentum
• Nutzung jedes Raums muss angegeben sein

Bei Bestandsgebäuden müssen die Pläne mit dem genehmigten Altbestand übereinstimmen. Das Bauordnungsamt Augsburg behält sich ausdrücklich vor, die Übereinstimmung der Aufteilungspläne mit dem tatsächlichen Baubestand durch eine Ortsbesichtigung zu prüfen. Nicht genehmigte Umbauten oder Schwarzbauten können dabei zum Problem werden.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass jede Einheit baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Konkret bedeutet das:

• Eigener abschließbarer Zugang: Unmittelbar vom Freien, vom Treppenraum oder von einem Vorraum – ohne Durchquerung anderer Einheiten
• Keine Verbindung zwischen Eigentumseinheiten: Türen oder Durchbrüche zwischen Wohnungen schließen die Abgeschlossenheit aus
• Vollständige Ausstattung: Küche oder Kochgelegenheit, Bad mit Badewanne oder Dusche, eigenes WC
• Erreichbarkeit des Gemeinschaftseigentums: Treppenhaus, Heizung und andere Gemeinschaftsflächen müssen für alle Eigentümer zugänglich bleiben

Bei Augsburger Altbauten – insbesondere Gründerzeit- und Nachkriegsbauten – fehlen häufig verwertbare Bestandspläne oder die tatsächliche Bauausführung weicht von den genehmigten Plänen ab. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Bauakten ab 1946 sind beim Stadtarchiv Augsburg einsehbar und sollten frühzeitig angefordert werden.

Für Gebäude in der Augsburger Altstadt oder in denkmalgeschützten Ensembles gilt: Die Untere Denkmalschutzbehörde ist dem Bauordnungsamt angegliedert und für alle Fragen des Denkmalschutzes zuständig. Bei solchen Objekten empfiehlt sich eine Vorabklärung, bevor Planungsleistungen beauftragt werden.

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann auch an außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen – etwa Terrassen oder Stellplätzen – Sondereigentum begründet werden, sofern die Wohnung die wirtschaftliche Hauptsache bleibt. Diese Flächen müssen mit eindeutigen Maßangaben im Aufteilungsplan definiert sein.

Der Prozess Schritt für Schritt

1. Zuständigkeit klären: Stadt Augsburg oder Landkreis Augsburg? Liegt das Gebäude im Stadtgebiet, ist das Bauordnungsamt Augsburg zuständig.
2. Umwandlungsverbot prüfen: Hat das Gebäude 11 oder mehr Wohnungen und wurde es vor dem 1. Juni 2023 errichtet? Dann ist eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich. Bei bis zu 10 Wohnungen: Negativattest beantragen.
3. Bestandspläne beschaffen: Bauakten beim Stadtarchiv Augsburg einsehen. Liegen keine verwertbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.
4. Lageplan bestellen: M 1:1.000 beim Geodatenamt Augsburg – frühzeitig, da die Lieferung einige Tage dauert.
5. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt die Grundrisse, Ansichten und Schnitte gemäß den Augsburger Formvorgaben. Die Pläne müssen den Ist-Zustand korrekt abbilden und alle Einheiten eindeutig nummerieren.
6. Antrag einreichen: Formblatt plus Planunterlagen (mindestens 2-fach, empfohlen 3-fach) beim Bauordnungsamt Augsburg einreichen. Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen.
7. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung (und ggf. des Negativattests) wird die notarielle Teilungserklärung beurkundet. Das Amtsgericht Augsburg legt anschließend für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Augsburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: In Bayern fallen je nach Gemeinde zwischen 25,– und 150,– € pro Einheit an. Die genaue Gebühr richtet sich nach dem bayerischen Kostenverzeichnis und ist direkt beim Bauordnungsamt Augsburg zu erfragen.
• Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten kostet je nach Objektgröße und Planungsaufwand ab ca. 1.000,– € netto für kleinere Objekte. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu. Planeco Building bearbeitet solche Projekte bundesweit – in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem Vierfamilienhaus in Augsburg mit vorhandenen Bestandsplänen liegen die Gesamtkosten für Architektenleistung, Behördengebühren und Notar erfahrungsgemäß zwischen 3.000,– und 5.000,– €. Dem gegenüber steht ein potentieller Mehrerlös von 15 bis 25 %, wenn die Einheiten einzeln statt als Gesamtpaket verkauft werden – bei einem Augsburger Durchschnittspreis von rund 4.600,– € pro Quadratmeter ist das bei einem typischen Mehrfamilienhaus ein erheblicher Unterschied.

Wer gleichzeitig eine Nutzungsänderung plant – etwa weil Gewerberäume zu Wohnraum werden sollen – sollte beide Verfahren koordiniert angehen. Planeco Building übernimmt auch Nutzungsänderungen als Teil eines ganzheitlichen Planungsprozesses.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ist

Ein häufiges Missverständnis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung. Das Bauordnungsamt Augsburg stellt dies in seinem Merkblatt ausdrücklich klar. Wer vor der Aufteilung bauliche Anpassungen vornehmen muss – etwa Trennwände einziehen oder Zugänge neu schaffen –, braucht dafür gegebenenfalls eine separate Baugenehmigung. Sind dabei statische Eingriffe geplant, ist ein Statiker hinzuzuziehen, der den Standsicherheitsnachweis erbringt. Die Kosten für Statikerleistungen hängen vom Umfang der Eingriffe ab und sollten frühzeitig in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Augsburg durch den gesamten Prozess – von der ersten Einschätzung zur Machbarkeit über die Erstellung der Aufteilungspläne bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und einem bundesweiten Netzwerk aus Architekten und Ingenieuren ist Planeco Building auch für komplexe Augsburger Objekte der richtige Ansprechpartner. Die kostenlose Erstberatung gibt Eigentümern eine erste Orientierung – ohne Verpflichtung.