Wer ein Mehrfamilienhaus in Baden-Baden aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – noch vor dem Notar, noch vor der Teilungserklärung, noch vor dem Grundbuchamt. Ohne sie lässt sich keine einzige Einheit als eigenständiges Wohnungseigentum ins Grundbuch eintragen. Zuständig ist in Baden-Baden die Abteilung Baurecht der Stadt Baden-Baden (Marktplatz 2, 76530 Baden-Baden), da Baden-Baden als Stadtkreis selbst untere Baurechtsbehörde ist.

Was viele Eigentümer unterschätzen: In einer Stadt mit so vielen Gründerzeitvillen, Jugendstilgebäuden und denkmalgeschützten Immobilien wie Baden-Baden ist das Verfahren selten so geradlinig wie in einem Neubau. Fehlende Bestandspläne, begehbare Dachspitz-Räume, Nebengebäude auf dem Grundstück – all das beeinflusst, wie aufwändig die Vorbereitung des Antrags wird.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie ist eine behördliche Bestätigung nach § 7 Abs. 4 WEG, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind – also über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen und von anderen Einheiten räumlich getrennt sind. Erst mit dieser Bescheinigung kann ein Notar die Teilungserklärung beurkunden, und erst danach legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an.

Die drei Schritte in der richtigen Reihenfolge:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung – behördliche Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit (Abteilung Baurecht Baden-Baden)
2. Teilungserklärung – notarielles Dokument, das Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich definiert
3. Grundbucheintragung – Anlage separater Wohnungsgrundbücher für jede Einheit

Ein häufiges Missverständnis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zeitlich unbegrenzt gültig, solange sich an der baulichen Situation nichts ändert. Wer also vor Jahren eine Bescheinigung erhalten hat und seitdem nichts umgebaut hat, muss keinen neuen Antrag stellen.

Wann Sie die Bescheinigung in Baden-Baden benötigen

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Ein Mehrfamilienhaus soll aufgeteilt und die Einheiten separat verkauft werden
• Erbteilung oder Schenkung: Eine Villa oder ein Mehrfamilienhaus soll unter Erben aufgeteilt werden
• Separate Beleihung: Eine Bank verlangt eigenständige Grundbuchblätter für die Finanzierung einzelner Einheiten
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten: Gebäude mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss sollen rechtlich aufgeteilt werden

Für Eigentümer, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, ist außerdem relevant: Baden-Württemberg hat eine Umwandlungsverordnung, die Kommunen ermöglicht, Umwandlungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen – verlängert bis 2028. Ob Baden-Baden selbst eine entsprechende Milieuschutzsatzung erlassen hat, sollte vor Projektbeginn bei der Abteilung Baurecht geklärt werden.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat (direkt von außen oder über Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus)
• von anderen Einheiten durch Wände, Decken und Türen baulich getrennt ist
• für sich allein nutzbar ist

Für Nebenräume gelten besondere Regeln: Garagenstellplätze können nach § 3 Abs. 2 WEG als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn ihre Fläche durch dauerhafte Markierungen erkennbar ist. Nicht abgeschlossene Bereiche wie Gartenflächen oder offene Stellplätze werden stattdessen über Sondernutzungsrechte geregelt – diese müssen im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet sein.

So läuft das Verfahren in Baden-Baden ab

1. Bestandspläne beschaffen: Gerade bei Altbauten aus der Gründerzeit oder dem Jugendstil fehlen oft verwertbare Baupläne. Vor einem kostenpflichtigen Aufmaß lohnt sich die Bauakteneinsicht bei der Abteilung Baurecht – dort liegen für viele Gebäude historische Pläne vor. Sind keine vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich (ab 390,–€ netto).
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. Er muss maßstäbliche Grundrisse aller Ebenen enthalten – einschließlich begehbarer Räume im Dachspitz –, Schnittzeichnungen, alle sichtbaren Ansichten sowie einen aktuellen Lageplan. Bei Villen mit Nebengebäuden (Garagen, Remisen, Gartenhäuser) müssen diese ebenfalls vollständig dargestellt werden. Planeco Building erstellt diese Unterlagen ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten.
3. Antrag einreichen: In Baden-Baden gibt es zwei Wege. Bevorzugt ist die digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW). Alternativ ist die Papiereinreichung möglich – dann mindestens in vierfacher Ausfertigung. Der Antrag selbst kann formlos gestellt werden; ein spezielles Formular gibt es in Baden-Baden nicht.
4. Technische Anforderungen bei digitaler Einreichung beachten: Jeder Plan muss als separates PDF/A-Dokument hochgeladen werden – zusammenhängende Pläne werden nicht akzeptiert. Das Format muss auf DIN A3 druckbar sein; bei größeren Gebäuden sind die Pläne zu stückeln und durch einen Übersichtsplan zu ergänzen. Die Umwandlung fertiger PDFs in das PDF/A-Format sollte vermieden werden.
5. Prüfung durch die Abteilung Baurecht: Die Behörde prüft die eingereichten Unterlagen und fordert bei Unvollständigkeit Ergänzungen an. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 2 bis 6 Wochen – bei denkmalgeschützten Altbauten oder gemischt genutzten Gebäuden kann es länger dauern. Wichtig: Die Bescheinigung muss vor dem Notartermin vorliegen.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Danach legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an.

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Besonderheiten in Baden-Baden: Was Sie hier wissen müssen

Denkmalschutz – kein Hindernis, aber ein Faktor

Baden-Baden ist UNESCO-Welterbestadt mit einem außergewöhnlich hohen Anteil denkmalgeschützter Gebäude. Viele Eigentümer glauben, dass eine Aufteilung bei denkmalgeschützten Objekten nicht möglich ist – das stimmt so nicht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein eigenständiges Verfahren nach WEG und grundsätzlich auch für denkmalgeschützte Gebäude möglich.

Problematisch wird es erst, wenn zur Herstellung der baulichen Abgeschlossenheit bauliche Veränderungen nötig sind – etwa der Einbau eines separaten Zugangs oder neuer Trennwände. Diese bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg. Bei Projekten mit Denkmalschutz empfiehlt sich eine frühzeitige parallele Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde, um Verzögerungen zu vermeiden.

Altbauten ohne Bestandspläne

Gründerzeitvillen und Jugendstilgebäude haben häufig 3,5 Meter und mehr Raumhöhe, verwinkelte Grundrisse und ausgebaute Dachgeschosse mit begehbaren Dachspitz-Räumen. Die Stadt Baden-Baden verlangt explizit Grundrisspläne auch dieser Bereiche. Wer hier ohne professionelle Unterstützung arbeitet, riskiert Nachforderungen der Behörde – und damit Verzögerungen beim Notartermin.

Sprechzeiten und Kontakt der Abteilung Baurecht

Die Abteilung Baurecht der Stadt Baden-Baden ist persönlich erreichbar:

• Dienstag: 08:00–12:00 Uhr
• Donnerstag: 14:00–17:30 Uhr
• E-Mail: [email protected]
• Telefon: (0 72 21) 93 28 75

Eine Online-Terminvereinbarung ist möglich und empfehlenswert – besonders wenn vorab geklärt werden soll, ob das Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Baden-Baden

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,–€ netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten – je nach Komplexität und Altbau-Aufwand
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren der Stadt Baden-Baden: abhängig von Anzahl der Einheiten; konkrete Gebühren sind im Gebührenverzeichnis der Stadt Baden-Baden hinterlegt
• Notar- und Grundbuchkosten: richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich
• Ggf. bauliche Anpassungen: Kosten für die Herstellung der Abgeschlossenheit (separater Zugang, Trennwände) – stark projektabhängig

Für eine professionelle Planung und Antragstellung durch Planeco Building erhalten Sie vorab ein transparentes Angebot ohne versteckte Kosten.

Typische Projekte in Baden-Baden – drei Szenarien

Szenario 1: Gründerzeitvilla mit 4 Einheiten (denkmalgeschützt)

Alle vier Einheiten haben separate Zugänge über ein gemeinsames Treppenhaus, Keller und Dachboden sollen Gemeinschaftseigentum bleiben. Da das Gebäude unter Denkmalschutz steht, sind keine baulichen Eingriffe nötig – die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist grundsätzlich erteilbar. Parallel zur Antragstellung sollte die Denkmalschutzbehörde informiert werden. Gesamtdauer realistisch: 3 bis 4 Monate (Planung, Behörde, Notar, Grundbuch).

Szenario 2: Mehrfamilienhaus Innenstadt mit Gewerbe im Erdgeschoss

Sechs Wohneinheiten und eine Ladeneinheit sollen in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden. Hier ist besondere Sorgfalt bei der Abgrenzung von Wohnungs- und Teileigentum sowie bei der Stellplatzregelung erforderlich. Eine Nutzungsänderung kann zusätzlich relevant sein, wenn die Gewerbenutzung bisher nicht genehmigt ist.

Szenario 3: Zweifamilienhaus in Wohnlage

Der einfachste Fall: Zwei Einheiten, Baujahr 1960er, bauliche Abgeschlossenheit in der Regel bereits gegeben. Architektenleistung ab 1.000,–€ netto, Gesamtdauer ca. 2 bis 3 Monate.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Pläne: Fehlende Schnittzeichnungen, nicht dargestellte Dachspitz-Räume oder Nebengebäude führen zu Nachforderungen und Verzögerungen
• Falsches Dateiformat: Bei digitaler Einreichung über ViBa-BW muss jeder Plan als separates PDF/A-Dokument hochgeladen werden – zusammenhängende Dateien werden abgelehnt
• Zu späte Antragstellung: Wer erst kurz vor dem Notartermin mit dem Verfahren beginnt, riskiert eine Verschiebung. Mindestens 8 bis 12 Wochen Vorlauf sind realistisch einzuplanen
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume und Garagenplätze müssen eindeutig als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein – sonst entstehen spätere Konflikte in der Eigentümergemeinschaft

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben bundesweit Erfahrung mit genau diesen Fallstricken gesammelt. Die Unterlagen werden so aufbereitet, dass Nachforderungen durch die Behörde die Ausnahme bleiben – nicht die Regel. Bei Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Baden-Baden oder zur Nutzungsänderung in Baden-Württemberg steht Planeco Building für eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.