Wer in Bayern ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen oder ins Grundbuch eintragen lassen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstehen kann – ohne sie kein Grundbucheintrag, ohne Grundbucheintrag kein Einzelverkauf. Was viele Eigentümer dabei überrascht: In Bayern gelten beim Umwandlungsverbot deutlich eigentümerfreundlichere Regeln als im Rest Deutschlands. Und wer in München aufteilen möchte, muss mit einer Behördenstruktur umgehen, die bundesweit einzigartig ist.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauche ich sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich vollständig voneinander getrennt sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Die Bescheinigung wird immer zusammen mit einem behördlich gestempelten Aufteilungsplan ausgestellt – beide Dokumente zusammen bilden die Grundlage für die notarielle Teilungserklärung und anschließend für die Eintragung ins Grundbuch.

Ein häufiges Missverständnis: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt vom Bauamt, nicht vom Notar. Der Notar erstellt erst im nächsten Schritt die Teilungserklärung – auf Basis der bereits vorliegenden AB. Die Reihenfolge ist dabei immer dieselbe:

1. Aufteilungsplan erstellen lassen
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragen
3. Teilungserklärung beim Notar beurkunden
4. Separate Grundbuchblätter anlegen lassen

Die AB wird benötigt, sobald aus einem bisher einheitlichen Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten entstehen sollen – ob für den Verkauf einzelner Wohnungen, für eine Erbauseinandersetzung, zur Beleihung einzelner Einheiten oder zur Portfoliooptimierung.

Wer ist in Bayern zuständig?

Bayern hat eine differenziertere Zuständigkeitsstruktur als die meisten anderen Bundesländer. Die zuständige Behörde hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt:

• Landkreise: Das jeweilige Landratsamt ist als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig – für alle Gemeinden im Landkreis, die keine eigene Bauaufsicht haben.
• Kreisfreie Städte (z.B. Nürnberg, Augsburg, Regensburg): Die Stadtverwaltung bzw. das städtische Bauordnungsamt ist zuständig.
• Große Kreisstädte (z.B. Rosenheim, Freising, Bad Reichenhall): Diese Städte sind selbst untere Bauaufsichtsbehörde und nehmen die Zuständigkeit eigenständig wahr.
• München – Sonderfall: In der Landeshauptstadt ist die Lokalbaukommission (LBK) zuständig – eine bayernweit einzigartige Institution, die als untere Bauaufsichtsbehörde fungiert.

Für Antragsteller bedeutet das: Vor der Antragstellung muss geklärt werden, welche Behörde konkret zuständig ist. Wer in einem Landkreis eine Immobilie hat, wendet sich ans Landratsamt. Wer in München aufteilen möchte, hat es mit der LBK zu tun – mit entsprechend anderen Bearbeitungszeiten.

Über das BayernPortal bieten derzeit 64 bayerische Behörden eine Online-Antragstellung an. Wichtig dabei: Trotz Online-Antrag verlangen viele Behörden die Unterlagen weiterhin in Papierform – da der digitale Grundbuchverkehr in Bayern noch nicht vollständig eröffnet ist. Planen Sie daher immer mindestens zwei vollständige Plansätze ein.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – keine allgemeinen Bauvorschriften wie Wärme- oder Schallschutz. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen und Räumen getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Zugang haben – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum.
• Sanitäreinrichtungen innerhalb der Einheit: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen zur Einheit gehören.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Speicherabteile, die zur Einheit gehören, müssen ebenfalls abgeschlossen sein – z.B. durch abschließbare Lattenverschläge. Die Art des Abschlusses muss im Aufteilungsplan eingetragen sein.

Bei Altbauten, die diese Voraussetzungen noch nicht vollständig erfüllen, ist eine bauliche Anpassung vor der Antragstellung nötig. In solchen Fällen kann der Aufteilungsplan auch den künftigen Zustand nach den geplanten Maßnahmen darstellen – die Behörde prüft dann nach Fertigstellung.

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Erforderliche Unterlagen: Was Sie in Bayern einreichen müssen

Der Kern des Antrags ist der Aufteilungsplan – eine maßstabsgerechte Bauzeichnung, die von der Behörde mit Unterschrift und Siegel versehen wird. In Bayern gelten dabei spezifische Anforderungen, die über die bundesweiten Standards hinausgehen:

• Format: Die Pläne dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten.
• Maßstab: Grundrisse im Maßstab 1:100, alle Geschosse vollständig dargestellt.
• Nicht ausgebaute Dachräume und Spitzböden: Anders als bei normalen Bauvorlagen müssen in Bayern auch nicht ausgebaute Speicher und Dachräume im Aufteilungsplan dargestellt werden. Das ist einer der häufigsten Ablehnungsgründe.
• Alle Gebäude auf dem Grundstück: Abgeschlossenheitsbescheinigungen werden pro Grundstück ausgestellt. Garagen, Gartenhäuser, Schuppen und sonstige Nebengebäude müssen vollständig erfasst werden – auch wenn sie nicht aufgeteilt werden sollen.
• Baujahr bei Bestandsgebäuden: Bei bestehenden Gebäuden ist das Baujahr im Antrag anzugeben.
• Plansatz-Anzahl: Mindestens zwei vollständige Ausfertigungen – ein Plansatz verbleibt bei der Bauaufsichtsbehörde, ein weiterer geht ans Grundbuchamt. Für Notar und eigene Unterlagen empfehlen sich zusätzliche Exemplare.
• Genehmigungsvermerk-Fläche: Auf der Vorderseite des gefalteten Plans muss eine freie Fläche von ca. 100 × 80 mm für den Genehmigungsvermerk der Behörde reserviert sein.

Zusätzlich zum Aufteilungsplan werden in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug sowie ein Lageplan (Flurkarte) benötigt. Bei Neubauten müssen die Aufteilungspläne mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen – die AB kann daher frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden.

Planeco Building übernimmt die Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans nach bayerischen Anforderungen – inklusive der korrekten Darstellung aller Nebengebäude und Dachräume, die in der Praxis regelmäßig zu Nachforderungen führen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bayern

Die Kosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren Bayern: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit nach Tarif-Nr. 2.I.2/16 des bayerischen Kostenverzeichnisses. Einzelne Kommunen setzen innerhalb dieses Rahmens unterschiedliche Beträge an – beispielsweise erhebt der Landkreis Regensburg 80,–€ je Wohneinheit.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten – abhängig von Gebäudekomplexität und vorhandenen Bestandsplänen.
• Notar und Grundbuchamt: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich für beide Positionen zusammen.

Rechenbeispiel München: Für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen in München ergeben sich typischerweise folgende Gesamtkosten:

• Architektenleistung: ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren LBK München (6 Einheiten × ca. 100,–€): ca. 600,–€
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Grundbuchamt (6 separate Grundbuchblätter): ca. 1.000,–€ bis 2.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.600,–€ bis 7.100,–€

Ablauf und Bearbeitungszeit in Bayern

Der Gesamtprozess von der Antragstellung bis zum fertigen Grundbucheintrag dauert in Bayern typischerweise 4 bis 6 Monate. Die einzelnen Phasen:

1. Bestandsaufnahme und Planvorbereitung (ca. 10 Werktage bei Planeco Building): Beschaffung vorhandener Baupläne oder Aufmaß vor Ort, besonders bei bayerischen Altbauten ohne verwertbare Bestandspläne. Eine Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt kann hier vorhandene Genehmigungspläne zutage fördern.
2. Behördliche Bearbeitung: Die Bearbeitungszeit variiert je nach Behörde erheblich. Ländliche Landratsämter bearbeiten Anträge oft in 2 bis 4 Wochen. In Nürnberg und Augsburg sind 4 bis 8 Wochen realistisch. Die LBK München hat aufgrund des hohen Antragsvolumens erfahrungsgemäß längere Bearbeitungszeiten von 6 bis 12 Wochen.
3. Teilungserklärung beim Notar (ca. 2 bis 4 Wochen nach Terminvereinbarung)
4. Grundbucheintragung (ca. 4 bis 8 Wochen nach Notartermin)

Vollständige und fehlerfreie Unterlagen sind der entscheidende Faktor für die Bearbeitungsgeschwindigkeit. Jede Nachforderung der Behörde verlängert den Prozess um Wochen.

Umwandlungsgenehmigung in Bayern: Brauchen Sie eine?

Das ist die Frage, die bayerische Eigentümer am häufigsten falsch einschätzen – in beide Richtungen. Die gute Nachricht zuerst: Bayern hat beim Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB eine deutlich eigentümerfreundlichere Regelung als der Bundesstandard.

Während bundesweit Gebäude ab 5 Wohnungen einer Umwandlungsgenehmigung bedürfen, hat Bayern die Schwelle auf 10 Wohnungen angehoben. Das bedeutet: Wer in Bayern ein Mehrfamilienhaus mit bis zu 10 Wohnungen aufteilen möchte, benötigt in den betroffenen Gemeinden keine Umwandlungsgenehmigung – unabhängig davon, ob Mieter im Haus wohnen. Diese bayerische Kleineigentümerschutzregelung ist in der Praxis kaum bekannt, entlastet aber die große Mehrheit der bayerischen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern erheblich.

Der Genehmigungsvorbehalt gilt laut bayerischer Gebietsbestimmungsverordnung (GBestV-Bau) in 50 festgelegten Städten und Gemeinden – und auch dort nur für Wohngebäude mit mindestens 11 Wohnungen (Stand: Bestand zum 1. Juni 2023). Die Verordnung ist derzeit bis 31. Dezember 2026 befristet; eine Verlängerung bis maximal 2030 ist bundesgesetzlich möglich.

Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in bestimmten Fällen auch bei Gebäuden mit 11 oder mehr Wohnungen – etwa bei Erbauseinandersetzungen, bei Veräußerung an Familienangehörige oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter der Umwandlung zustimmen.

Sonderfall München: Doppelter Genehmigungsvorbehalt

In München ist die Situation komplexer als anderswo in Bayern. Hier können zwei parallele Genehmigungsvorbehalte greifen:

• § 250 BauGB (über GBestV-Bau): Gilt für Gebäude mit mindestens 11 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet München.
• § 172 BauGB (Erhaltungssatzung/Milieuschutz): In München existieren aktuell 36 Gebiete mit Milieuschutzsatzungen. In diesen Gebieten ist seit dem 1. März 2014 für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen grundsätzlich eine gesonderte Genehmigung erforderlich – unabhängig von der Wohnungszahl.

Was viele nicht wissen: Für die Milieuschutz-Genehmigung ist in München nicht das Bauamt, sondern das Sozialreferat (Bestandssicherung) zuständig. Wer in einem Münchner Milieuschutzgebiet aufteilen möchte, muss also zwei verschiedene Behörden einbinden.

Das Rechenbeispiel von oben (6 Wohnungen in München-Sendling) zeigt: 6 Wohnungen liegen unter der 11-Wohnungen-Schwelle, also ist keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Liegt das Objekt jedoch in einem der 36 Milieuschutzgebiete, kann trotzdem eine Genehmigung nach § 172 BauGB nötig sein. Die Prüfung dieser Frage ist daher immer der erste Schritt vor der Antragstellung.

Häufige Fehler und Ablehnungsgründe in Bayern

Die meisten Verzögerungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung entstehen durch Fehler im Aufteilungsplan, die sich mit der richtigen Vorbereitung vermeiden lassen:

• Nicht ausgebaute Dachräume fehlen: In Bayern müssen Spitzböden und nicht ausgebaute Speicher zwingend im Aufteilungsplan dargestellt werden – auch wenn sie nicht zum Sondereigentum gehören. Das wird regelmäßig vergessen.
• Nebengebäude nicht erfasst: Garagen, Gartenhäuser und Schuppen auf dem Grundstück müssen vollständig im Aufteilungsplan erscheinen.
• Format DIN A3 überschritten: Bei komplexen Gebäuden mit vielen Einheiten ist das eine echte Herausforderung, die planerische Erfahrung erfordert.
• Art des Kellerabschlusses nicht eingetragen: Bei Keller- und Speicherabteilen muss die Art des Abschlusses (z.B. „abschließbare Lattenverschläge") in den Plan eingetragen sein.
• Stellplätze nicht dauerhaft abgegrenzt: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind – durch Wände, fest verankertes Geländer oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall.
• Übereinstimmung mit Bestand nicht bestätigt: Bei Bestandsgebäuden muss die Übereinstimmung der Pläne mit dem tatsächlichen Baubestand bzw. der Baugenehmigung ausdrücklich bestätigt werden.
• Umwandlungsgenehmigung vergessen: In den 50 betroffenen bayerischen Gemeinden bei Gebäuden mit ≥ 11 Wohnungen – und in Münchner Milieuschutzgebieten unabhängig von der Wohnungszahl.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich bearbeitet und kennt die bayernspezifischen Anforderungen der verschiedenen Bauaufsichtsbehörden. Die Erstellung des Aufteilungsplans nach bayerischen Standards – inklusive aller Nebengebäude, Dachräume und der korrekten Planformate – gehört zum Standardumfang. Bearbeitungszeit für die Planeco-Leistung: 14 bis 21 Tage.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Bayern aufteilen möchten, lohnt sich eine frühzeitige Klärung der Zuständigkeiten und des Umwandlungsvorbehalts – bevor Planungskosten entstehen. Planeco Building prüft im kostenlosen Erstgespräch, welche Behörde für Ihr Vorhaben zuständig ist, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist und welche baulichen Anpassungen gegebenenfalls nötig sind.