Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung in Bayern beantragen

So funktionieren Nutzungsänderungen in Bayern – Rechtsvorschriften, Zuständigkeiten und Ablauf
Planeco Building
March 27, 2024
Lesezeit: 7 Min.

Die Nutzungsänderung in Bayern auf einen Blick

  • Die baurechtliche Nutzungsänderung entsteht, wenn eine Nutzung so verändert wird, dass daraus andere oder weitere rechtliche Forderungen entstehen.
  • Nutzungsänderungen, die nicht von der Genehmigungsfreistellung erfasst sind, brauchen in Bayern einen Bauantrag.
  • Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten über Ihren Antrag auf Nutzungsänderung, tritt die Genehmigungsfiktion in Kraft und die Genehmigung gilt als erteilt.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Das Baurecht erkennt immer dann eine so genannte Nutzungsänderung, wenn Sie die Nutzung Ihres Gebäudes so verändern, dass andere oder sogar weiterführende rechtliche Anforderungen entstehen.

Offensichtlich ist das der Fall, wenn Sie die Art und Weise der Nutzung verändern, beispielsweise von einem nicht ausgebauten Dach zu einer neuen Wohnung.

Aber auch die deutliche Veränderung einer bestehenden Nutzungsart kann über andere Anforderungen zur baurechtlichen Nutzungsänderung führen. So kann eine deutliche Steigerung der Mitarbeiterzahlen im Gewerbebetrieb beispielsweise zusätzliche Auflagen nach sich ziehen.

Welche Regeln gelten für Nutzungsänderungen in Bayern?

Die Art und der Umfang einer Bebauung wird in Bayern – wie in allen anderen Bundesländern – durch das bundeseinheitliche Baugesetzbuch BauGB geregelt. 

Das „wie“, also die Bauweise, wird in Bayern dagegen durch die bayerische Bauordnung BayBO festgelegt. Umfassend thematisiert wird hier beispielsweise der Bereich baulicher Brandschutz, aber auch der Bereich Stellplätze und die Barrierefreiheit. Damit ist die BayBO entscheidend dafür, welche Auflagen möglicherweise bei Ihrer Nutzungsänderung in Bayern auf Sie zukommen.

So läuft eine Nutzungsänderung in Bayern ab

Zunächst sollten Sie die Idee Ihrer Nutzungsänderung in ein klares Konzept fassen. Die Basis dafür sind alle verfügbaren Bestandsunterlagen zu Ihrem Gebäude, also Pläne, bisherige Genehmigungen und möglicherweise vorhandene Statikunterlagen. 

Ein fachkundiger Architekt entwickelt gemeinsam mit Ihnen aus diesen Grundlagen eine genehmigungsfähige Planung und ermittelt die voraussichtlichen Kosten. Außerdem begleitet er Sie durch die Bauausführung bis zum Bezug Ihrer neuen Nutzungseinheit.

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Braucht man für eine Nutzungsänderung in Bayern einen Bauantrag?

Ganz allgemein schreibt die BayBO für jede Errichtung, Veränderung und auch Nutzungsänderung einen Bauantrag vor. 

Eine Genehmigungsfreistellung können Sie dann in Anspruch nehmen, wenn Ihre Nutzungsänderung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfolgen soll und dessen Vorgaben Voll und Ganz entspricht. Zudem ist die Nutzungsänderung vom Dachboden zu Wohnraum in Bayern ebenfalls von der Genehmigungspflicht freigestellt, sogar einschließlich der Errichtung möglicherweise notwendiger Dachgauben.

Die Genehmigungsfreistellung bedeutet allerdings nur, dass die Behörde Ihr Vorhaben keiner Prüfung unterzieht. Sie sind trotzdem dazu verpflichtet, Planunterlagen einzureichen. Ohne anderslautende Rückmeldung von der Behörde dürfen Sie nun nach Ablauf eines Monats die gewünschte Nutzungsänderung vornehmen.

Klären Sie vorab mit Ihrem Architekten und der zuständigen Behörde, ob Ihre Nutzungsänderung im Rahmen der Freistellung auch ohne förmlichen Bauantrag umgesetzt werden darf.

Wichtig: Eine notwendige Baugenehmigung wird nur auf Antrag erteilt. Eine automatische Prüfung und Genehmigung erfolgt dagegen nicht. Im ungünstigsten Fall kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde sogar eine nicht genehmigte Nutzung untersagen.

Wie stelle ich den Antrag für eine Nutzungsänderung in Bayern?

In Bayern wird die Aufgabe der für Ihren Antrag auf Nutzungsänderung zuständigen Behörde von der Unteren Kreisverwaltungsbehörde wahrgenommen. Allerdings reichen Sie Ihren Bauantrag bei der Gemeinde ein, die ihn an die bearbeitende Behörde weiterleitet. 

Die Kreisverwaltungsbehörde bearbeitet als Untere Bauaufsichtsbehörde aber nicht nur Ihren Bauantrag. Sie erhalten hier außerdem Einsicht in die bestehende Bauakte Ihres Gebäudes und können sich zur Machbarkeit Ihres Vorhabens beraten lassen.

Der Bauantrag muss durch eine planvorlageberechtige Person, also in erster Linie einen Architekten, erstellt und eingereicht werden. Damit wird sichergestellt, dass der Ersteller über die entsprechende Fachkenntnis verfügt.

Viele Behörden in Bayern ermöglichen bereits die digitale Abgabe von Bauanträgen. Informationen dazu finden Sie hier.

Sofern Sie einen Bauantrag brauchen, dürfen Sie die Änderung der Nutzung erst nach Erteilung der Genehmigung in Angriff nehmen.

Wie lange braucht die Genehmigung einer Nutzungsänderung in Bayern?

Das bayrische Verwaltungsverfahrensgesetz legt für die Entscheidung über Ihren Bauantrag eine Frist von 3 Monaten fest, die drei Wochen nach Eingang Ihres Antrags bei der Behörde beginnt. Handelt es sich um ein reines oder überwiegendes Wohngebäude oder um eine Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum, gilt Ihre Genehmigung nach Ablauf der Frist auch dann als erteilt, wenn die Behörde keine förmliche Genehmigung ausspricht.

Damit beschränken sich mögliche längere Bearbeitungszeiten auf Anträge zu Nichtwohngebäuden und Vorhaben, bei denen nachträglich weitere Unterlagen von der Behörde eingefordert werden. In diesem Fall läuft die Frist von 3 Monaten erst nach Vorlage dieser Unterlagen.

Beispiel für eine Nutzungsänderung in Bayern

Möglicherweise denken Sie darüber nach, eine im Familienbesitz befindliche, aber nicht benötigte Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Das Baurecht sieht hier ganz klar eine Nutzungsänderung, da Ferienwohnungen nicht mehr als eigentliche Wohnung, sondern als gewerblicher Betrieb eingestuft werden. Ob die geplante Art der Nutzung möglich ist, entscheidet sich über den Bebauungsplan.

 Allerdings werden für in einem Wohngebäude für eine Nutzungsänderung zu einer Ferienwohnung in Bayern kaum zusätzliche materielle Anforderungen gestellt werden. Denn unabhängig von der rechtlichen Einstufung sind die Anforderungen hinsichtlich Brandschutz, Aufenthaltsräumen und Co. bei Wohnen und „Ferienwohnen“ identisch.

Nehmen Sie an, Ihre zukünftige Ferienwohnung befindet sich in einem reinen Wohngebäude überschaubarer Größe, können Sie mit Blick auf die Genehmigungsfiktion spätestens nach drei Monaten mit einer erteilten oder auch nur fiktiven, aber dennoch rechtswirksamen Baugenehmigung rechnen.

Die Nutzungsänderung in Bayern mit Planeco Building

Aus praktischer Sicht mag eine reine Nutzungsänderung vergleichsweise einfach sein. Rechtlich betrachtet, lautern mit Regeln, Ausnahmen und Erleichterungen dagegen unzählige Unwägbarkeiten, die es zu meistern gilt. Da genau das für den Laien oft schwierig zu durchschauen ist, finden Sie in Planeco Building einen verlässlichen Partner für die Durchführung von Nutzungsänderungen.

Unser Netzwerk aus erfahrenen Planern bietet Ihnen in Bayern kompetente und spezialisierte Architekten, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Von der initialen Machbarkeitsprüfung über den Antrag auf Nutzungsänderung bis hin zum Einzug begleiten wir Sie durch alle Phasen Ihres Vorhabens.

FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen

Brauche ich einen Antrag auf Nutzungsänderung in Bayern?

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In Bayern sind Nutzungsänderungen genau wie Neu- und Umbauten genehmigungspflichtig, sofern sie nicht im Einzelfall von der Genehmigungsfreistellung erfasst sind.

Welche Rechtsvorschrift gilt für das Baurecht in Bayern?

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Neben dem in ganz Deutschland geltenden Baugesetzbuch regelt in Bayern die Bayrische Bauordnung die Art und Weise, wie Sie Ihr Vorhaben umsetzen.

Wer stellt Anträge auf Nutzungsänderung in Bayern?

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Die Bayrische Bauordnung gibt vor, dass Nutzungsänderungsanträge nur von planvorlageberechtigten Architekten bei der Gemeinde eingereicht werden dürfen.

Quellen: