Wer in Berlin ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – aber in Berlin ist das nur der Anfang. Die Hauptstadt hat mit ihrer doppelten Genehmigungspflicht einen Sonderweg eingeschlagen, der viele Eigentümer unvorbereitet trifft: Wer die falsche Reihenfolge wählt, gibt Geld für eine Bescheinigung aus, die er ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung gar nicht verwerten kann. Dieser Leitfaden erklärt, was in Berlin wirklich gilt, welche Schritte in welcher Reihenfolge notwendig sind und was das Verfahren realistisch kostet und dauert.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich hinreichend voneinander getrennt sind. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt anlegen kann – ohne sie kein Wohnungseigentum, kein separater Verkauf, keine eigenständige Finanzierung.

Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Bescheinigung wird in Berlin vom zuständigen Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamts ausgestellt – und zwar von dem Bezirk, in dem das Grundstück liegt. Berlin hat 12 Bezirke mit 12 verschiedenen Anlaufstellen, eigenen Formularen und teils unterschiedlichen Prüfpraktiken.

Typische Anlässe für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen
• Teileigentum für Gewerberäume begründen (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss)
• Aufteilung im Erbfall oder zur Schenkung an Familienangehörige
• Separate Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Vorsorglich aufteilen, bevor ein Gebiet als Milieuschutzgebiet ausgewiesen wird

Wichtig: Für die reine Vermietung ist keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie wird ausschließlich benötigt, wenn Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden soll.

Die Berliner Besonderheit: Brauchen Sie auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Das ist die entscheidende Frage, die viele Eigentümer zu spät stellen. Das Bezirksamt Mitte weist auf seiner Website ausdrücklich darauf hin: Wer die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, ohne vorher die Konditionen für die Umwandlungsgenehmigung zu klären, riskiert, Geld für eine Bescheinigung auszugeben, die er nicht verwerten kann. Diesen Hinweis sollten Eigentümer ernst nehmen.

In Berlin existiert seit 2021 – und in erneuerter Fassung seit dem 1. Januar 2026 – eine stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, die bis Ende 2030 befristet ist. Sie macht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Berlin genehmigungspflichtig – sofern das Gebäude mehr als fünf Wohneinheiten hat. Für kleinere Gebäude in einem der 81 Berliner Milieuschutzgebiete gilt zusätzlich die Umwandlungsverordnung nach § 172 BauGB.

Vereinfacht gilt für Berlin folgendes Schema:

• Gebäude mit mehr als 5 Wohneinheiten (egal wo in Berlin): Abgeschlossenheitsbescheinigung + Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich
• Gebäude mit bis zu 5 Wohneinheiten in einem Milieuschutzgebiet: Abgeschlossenheitsbescheinigung + Genehmigung nach § 172 BauGB erforderlich
• Gebäude mit bis zu 5 Wohneinheiten außerhalb eines Milieuschutzgebiets: Nur Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich
• Reine Gewerbeimmobilien: Keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich, nur Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ob Ihre Immobilie in einem der 81 Berliner Milieuschutzgebiete liegt, lässt sich über die interaktive Karte der Senatsverwaltung für Wohnen prüfen. Dort lebt nach Angaben der Bauverwaltung rund ein Drittel der Berliner Bevölkerung.

Es gibt Ausnahmetatbestände, bei denen die Umwandlungsgenehmigung erteilt werden muss: etwa wenn Wohnungseigentum für Miterben oder Vermächtnisnehmer im Rahmen eines Nachlasses begründet werden soll, oder wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren ausschließlich an die jeweiligen Mieter zu veräußern.

Die richtige Reihenfolge in Berlin: Erst die Umwandlungsgenehmigung beim zuständigen Stadtplanungsamt klären – dann die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine planungsrechtliche Zulässigkeit und keine bauordnungsrechtlichen Verstöße. Eine erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet also nicht, dass alle Baumaßnahmen am Gebäude genehmigt sind. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Trennung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben, der über Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Flur) erreichbar ist
• Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Dachbodenabteile außerhalb der Wohnung müssen ebenfalls verschließbar sein, um als Sondereigentum zugeordnet werden zu können
• Stellplätze und Garagen: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossen, wenn ihre Fläche durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt ist. Außenstellplätze können in der Regel nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum eingetragen werden
• Balkone und Terrassen: Diese gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Wohnung zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind

Sind die Voraussetzungen nicht vollständig erfüllt, kann die Bescheinigung nicht erteilt werden. In diesem Fall sind bauliche Anpassungen notwendig – die je nach Umfang ihrerseits genehmigungspflichtig sein können. Bei Berliner Altbauten ist das keine Seltenheit: Nachträgliche Umbauten, Zusammenlegungen oder Durchbrüche können die Abgeschlossenheit einzelner Einheiten gefährden.

Erforderliche Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin

Jeder der 12 Berliner Bezirke hat ein eigenes Antragsformular. Ein generisches Formular aus dem Internet einzureichen ist einer der häufigsten Fehler – und führt zu Rückfragen oder Verzögerungen. Das korrekte Formular finden Sie auf der Website des für Ihr Grundstück zuständigen Bezirksamts.

Folgende Unterlagen werden in Berlin grundsätzlich benötigt:

• Antragsformular: Bezirksspezifisches Formular des zuständigen Stadtentwicklungsamts
• Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Aufteilungsplan (2-fach): Bauzeichnungen mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten; jede Einheit muss mit einer eindeutigen Nummer versehen sein, alle Räume müssen bezeichnet werden
• Zusatzformular für Milieuschutzgebiete: In sozialen Erhaltungsgebieten ist eine gesonderte Erklärung einzureichen – dieses Formular ist ebenfalls bezirksspezifisch

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel einem Architekten. Die Nummerierung der Einheiten im Plan muss exakt mit dem Antragsformular übereinstimmen und später konsistent in der Teilungserklärung fortgeführt werden. Inkonsistenzen sind ein häufiger Grund für Nachforderungen.

Bei Berliner Altbauten fehlen häufig aktuelle Bestandspläne oder die vorhandenen Pläne weichen vom tatsächlichen Ist-Zustand ab. In diesem Fall muss zunächst ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden – das bedeutet, jede Wohneinheit muss begangen und vermessen werden. Dafür sind Terminabsprachen mit allen Mietern notwendig, was den Vorlauf erheblich verlängern kann.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Berlin ab

1. Milieuschutzgebiet und Umwandlungspflicht prüfen: Vor jeder weiteren Planung klären, ob das Gebäude in einem Milieuschutzgebiet liegt und wie viele Wohneinheiten es hat. Daraus ergibt sich, ob und welche Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
2. Umwandlungsgenehmigung beim Stadtplanungsamt beantragen: Wenn eine Genehmigung nach § 250 oder § 172 BauGB erforderlich ist, diese zuerst beantragen – bevor Geld für den Aufteilungsplan ausgegeben wird.
3. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Beim zuständigen Bezirksamt Bauakten einsehen und prüfen, ob verwertbare Pläne vorhanden sind. Falls nicht, Aufmaß vor Ort durch einen Architekten beauftragen.
4. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten und eindeutiger Nummerierung aller Einheiten. Planeco Building übernimmt diese Leistung und stimmt die Pläne auf die Anforderungen des jeweiligen Berliner Bezirksamts ab.
5. Antrag beim zuständigen Berliner Bezirksamt einreichen: Vollständige Unterlagen beim Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht des zuständigen Bezirksamts einreichen. Zuständig ist der Bezirk, in dem das Grundstück liegt.
6. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Behörde wird die Bescheinigung ausgestellt. In Berlin ist mit einer Bearbeitungszeit von 3–6 Monaten zu rechnen; in einzelnen Bezirken mit hohem Antragsaufkommen kann es auch länger dauern.
7. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Erst nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden.
8. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Ohne Umwandlungsgenehmigung (sofern erforderlich) verweigert das Grundbuchamt die Eintragung.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Berlin

Die Behördengebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind in der Berliner Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Bauwesen (BauGebO Berlin) geregelt:

• Behördengebühr: 74,–€ pro Eigentumseinheit, mindestens 296,–€
• 4 Einheiten: 296,–€ (Mindestgebühr)
• 6 Einheiten: 444,–€
• 10 Einheiten: 740,–€
• 15 Einheiten: 1.110,–€

Hinzu kommen die Kosten für die Architektenleistung und – bei fehlenden Bestandsplänen – für das Aufmaß vor Ort. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto (2 Einheiten) bis 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten). Ein Aufmaß vor Ort ist ab 390,–€ netto erhältlich.

Für ein konkretes Beispiel – ein 8-Parteien-Altbau in Berlin-Neukölln außerhalb eines Milieuschutzgebiets – ergibt sich folgende Gesamtkalkulation:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, 8 Einheiten): ca. 1.500,–€ bis 2.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (fehlende Bestandspläne): ab 390,–€ netto
• Behördengebühr Berlin (8 × 74,–€): 592,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Geschätzte Gesamtkosten: ca. 4.500,–€ bis 7.000,–€

Da das Gebäude mehr als 5 Wohneinheiten hat, ist zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Ohne diese nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung vor. Für Gewerbeeinheiten, bei denen eine Nutzungsänderung relevant werden könnte, gelten gesonderte Anforderungen.

Bearbeitungszeiten: Was Sie in Berlin realistisch einplanen müssen

Berlin ist für längere Bearbeitungszeiten bekannt. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein sollten Sie 3–6 Monate einplanen; in Bezirken mit hohem Antragsaufkommen – das Bezirksamt Mitte verweist auf seiner Website explizit darauf – kann es auch länger dauern. Für den vollständigen Prozess inklusive Umwandlungsgenehmigung, Notar und Grundbucheintragung ist eine Gesamtdauer von 6–12 Monaten realistisch.

Wer eine Aufteilung plant, sollte diesen Zeitrahmen frühzeitig in die Verkaufs- oder Finanzierungsplanung einbeziehen. Eigentümer, die eine spätere Aufteilung erwägen, aber noch nicht unmittelbar verkaufen wollen, sollten zudem prüfen, ob eine vorsorglich beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung sinnvoll ist – bevor das Gebiet möglicherweise als Milieuschutzgebiet ausgewiesen wird und zusätzliche Genehmigungspflichten entstehen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Reihenfolge: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, ohne vorher die Umwandlungsgenehmigung zu klären. Das Bezirksamt Mitte warnt ausdrücklich davor, um „unnötige Kosten" zu vermeiden.
• Milieuschutzgebiet nicht geprüft: Viele Eigentümer wissen nicht, ob ihre Immobilie in einem der 81 Berliner Milieuschutzgebiete liegt – und übersehen damit eine zusätzliche Genehmigungspflicht.
• Falsches Antragsformular: Jeder Berliner Bezirk hat ein eigenes Formular. Ein bezirksfremdes oder veraltetes Formular führt zu Rückfragen und Verzögerungen.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen exakt mit dem Antrag und später mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen erzwingen Korrekturen und Neueinreichungen.
• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Besonders bei Berliner Altbauten weichen vorhandene Pläne häufig vom Ist-Zustand ab. Ohne aktuelles Aufmaß riskieren Sie, einen Plan einzureichen, der die tatsächlichen Verhältnisse nicht korrekt abbildet.
• AB als Legalisierung missverstehen: Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung keine bauordnungsrechtlichen Verstöße. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Berlin durch den gesamten Prozess – von der Vorabprüfung der Umwandlungspflicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bezirksamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Berlin kennen wir die bezirksspezifischen Anforderungen und typischen Stolperstellen. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.