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Was versteht man unter einer Nutzungsänderung?
Aus baurechtlicher Sicht kommt eine Nutzungsänderung dann zu Stande, wenn Sie die Art und Weise, wie Sie Ihre Immobilie, Ihre Nutzungseinheit oder auch nur bestimmte Räume verwenden, ändern.
Als Leitgedanke, wann eine veränderte Nutzung vorliegt, können Sie sich an den Nutzungstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) orientieren. Hier werden den einzelnen Baugebieten bestimmte Nutzungsarten zugewiesen, beispielsweise:
- Wohnen
- Gewerbe
- Gastronomie
- Handel
- Verwaltung
- Gesundheitliche Zwecke (z.B. Arztpraxis, Physiotherapie etc.)
- Soziale Zwecke (z.B. Kinderbetreuung, Sozialstation etc.)
- …
Wechselt die Nutzung Ihrer Räume zwischen diesen Typen, liegt im baurechtlichen Sinne immer eine Nutzungsänderung vor, die eine Genehmigung erfordert. Planeco Building prüft kostenfrei, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist und übernimmt alle Schritte für Sie.
Darüber hinaus kann auch innerhalb eines Nutzungstyps eine baurechtliche Nutzungsänderung passieren, wenn beispielsweise in einem Gewerbe Veränderungen vorgenommen werden, die zu intensiveren Emissionen oder veränderten Anforderungen beim Brandschutz führen.
Was sagt das Berliner Baurecht zu meiner Nutzungsänderung?
Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Berlin planen, stehen Sie vor komplexen baurechtlichen Fragen. Planeco Building klärt mit Ihnen die drei entscheidenden Aspekte:
1. Ist die geplante Nutzung des Gebäudes zulässig?
Das bundesweite Bauplanungsrecht mit BauGB und BauNVO gibt vor, welche Nutzungen wo zulässig sind. Bebauungspläne definieren klar die Möglichkeiten. Bei unklaren Sachverhalten unterstützt Sie Planeco Building fachlich – mit kostenloser Erstberatung zur Machbarkeitsprüfung.
2. Welche Anforderungen stellt das Berliner Baurecht an meine geplante Nutzung?
Jede Nutzungsart bringt spezifische Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit und Stellplätze mit sich. Die Bauordnung Berlin BauO Bln regelt diese Vorgaben detailliert. Planeco Building prüft alle relevanten Bestimmungen für Ihr Projekt.
3. Betrifft das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum meine Nutzungsänderung in Berlin
Seit dem 01.05.2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum – ein kritischer Punkt bei vielen Umnutzungsplänen.
Die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungen wie Ferienwohnungen oder Monteurswohnungen ist stark eingeschränkt. Planeco Building prüft kostenfrei, ob Ihr Vorhaben unter eine der wenigen Ausnahmeregelungen fällt.
Der Ablauf einer Nutzungsänderung in Berlin
Erfordert eine Nutzungsänderung in Berlin einen Bauantrag?
Die Bauordnung Berlin fordert ein baurechtliches Verfahren, wenn durch die Nutzungsänderung andere bauliche Anforderungen entstehen. Planeco Building klärt die Genehmigungspflicht für Ihr Projekt.
Ein Bauantrag ist erforderlich beim Wechsel zwischen bauplanungsrechtlichen Nutzungsarten.
Nahezu jede Nutzungsart bringt eigene Anforderungen bei Barrierefreiheit oder Stellplätzen mit sich – unsere Experten identifizieren alle relevanten Punkte für Ihren Antrag.
Auch innerhalb einer Nutzungsart kann ein Bauantrag nötig werden, wenn neue Arbeitsplätze oder Aufenthaltsräume entstehen. Planeco Building führt Sie sicher durch alle Verfahrensarten – deutschlandweit und in Rekordzeit.
Was brauche ich für die Nutzungsänderung in Berlin?
1. Was brauche ich für die Nutzungsänderung in Berlin?
Ein genehmigungsfähiger Antrag zur Nutzungsänderung erfordert immer die Mitwirkung eines bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building übernimmt diese fachkundige Begleitung für Sie – von der ersten Idee bis zur erfolgreichen Genehmigung.
Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben ist ein Architekt sinnvoll. Planeco Building kennt die rechtlichen Vorgaben in Berlin und begleitet Sie durch alle Schritte – von der Machbarkeitsprüfung über den Antrag bis zur rechtskonformen Umsetzung.
Gleichzeitig ermitteln wir die anstehenden Kosten transparent, damit Sie in jeder Phase eine informierte Entscheidung treffen können.
2. Unterlagen zum bestehenden Gebäude bzw. Grundstück
Für die Antragstellung benötigen wir einige Dokumente vom Eigentümer. Fehlen Unterlagen, beschaffen wir diese über das Bauamt-Archiv. Für eine reibungslose Nutzungsänderung in Berlin sollten Sie folgende Dokumente bereithalten:
- Baupläne (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
- Lageplan
- Bebauungsplan
- Grundbuchauszug
- Frühere Baugenehmigungen
- Sonstige Unterlagen zu Statik, Haustechnik und Co.
Sonderfall: Genehmigungsfreistellung in Berlin
Für gewisse Gebäude geringeren Umfangs bietet Berlin die Möglichkeit der Genehmigungsfreistellung. Planeco Building prüft kostenfrei, ob Ihr Vorhaben unter diese Regelung fällt und begleitet Sie auch bei der vereinfachten Anmeldung.
Auch bei Genehmigungsfreistellung müssen in Berlin vorab Formulare und Bauzeichnungen bei der Behörde vorgelegt werden. Nach einem Monat dürfen Sie die Änderung dann ohne weitere Genehmigung vornehmen.
Hinweis: Auch bei einer Genehmigungsfreistellung kann die Behörde Sie innerhalb der Monatsfrist auffordern, im Einzelfall trotzdem einen Bauantrag einzureichen. Planeco Building berät Sie vorab zur Genehmigungspflicht Ihres konkreten Vorhabens.
Wie lange dauert die Erstellung einer Nutzungsänderung in Berlin?
Mit Planeco Building sind für die Erstellung des Antrags einer Nutzungsänderung in Berlin meist nur 2 bis 3 Wochen notwendig – dank effizienter Prozesse und digitaler Abläufe.
Je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens kann die Dauer variieren. Planeco Building sorgt durch vorausschauende Planung und klare Strukturen für maximale Zeitersparnis.
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Wie lange dauert die Bearbeitung einer Nutzungsänderung beim Amt in Berlin?
Das offizielle Genehmigungsverfahren beginnt mit dem Zeitpunkt der Einreichung der Nutzungsänderung bei der Berliner Behörde.
Am Anfang des Verfahrens steht die Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen. Dafür hat die Stadt Berlin ab Einreichung zwei Wochen Zeit. Für Anhörungen und Bearbeitung gibt die Bauordnung Berlin jeweils einen Monat Frist vor.
Das heißt, dass Sie bei einem ungestört durchlaufenden Antrag nach spätestens zweieinhalb Monaten mit einer Genehmigung rechnen dürfen.
Hinweis: In Berlin gilt die Genehmigungsfiktion. Das heißt, werden die jeweiligen Bearbeitungsschritte nicht fristgemäß erledigt, gelten sie auch ohne Bearbeitung nach Fristablauf als im Sinne des Antragstellers abgeschlossen. Bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit bedeutet das, dass die Genehmigung auch ohne förmliches Schreiben als erteilt gilt.
Besonderheiten bei Nutzungsänderungen in Berlin
Berlin als Bundesland und Stadt zugleich weist in Sachen Baugenehmigungsverfahren einige Besonderheiten auf. Planeco Building kennt diese komplexen Berliner Baurechtsbestimmungen genau und führt Sie sicher durch das Genehmigungsverfahren.
Da Berlin als Stadtstaat gleichzeitig Kommune und Aufsichtsbehörde ist, reicht Ihr Architekt den Antrag der Nutzungsänderung direkt bei der Stadt ein, die den Antrag dann prüft. Auch etwaige in den Flächenländern geteilte Aufgaben, wie die Beteiligung der Nachbarn, liegt hier in einer Hand und wird direkt von der Baurechtsbehörde durchgeführt.
Ist die Bearbeitung nach allen Anhörungen und der eigentlichen Prüfung und Bearbeitung abgeschlossen, erhalten Sie im Idealfall Ihre Baugenehmigung. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie Ihre Immobilie in der gewünschten neuen Art und Weise nutzen.
Gut zu wissen: Berlin gilt als einer der Vorreiter in Sachen digitaler Bauantrag. Denn hier besteht bereits seit 2013 die Pflicht, alle Unterlagen digital vorzulegen.
Ihre Nutzungsänderung mit Planeco Building
Das Berliner Baurecht mit seinen Besonderheiten und dem Zweckentfremdungsverbot kann überfordernd wirken. Planeco Building übernimmt für Sie alle Schritte der Nutzungsänderung in Berlin – von der Genehmigungspflicht-Prüfung bis zur erfolgreichen Antragstellung.
Unser Netzwerk aus erfahrenen Architekten mit Spezialisierung auf Berliner Nutzungsänderungen begleitet Sie deutschlandweit. Die kostenlose Erstberatung klärt Ihre Ausgangslage und zeigt konkrete Lösungswege auf. Mit unserem Rundum-Service erhalten Sie alle genehmigungsrelevanten Leistungen aus einer Hand.
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