Wer ein Mehrfamilienhaus in Bielefeld in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die bauordnungsrechtliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt separate Grundbuchblätter angelegt werden können – ohne sie kein Wohnungseigentum, kein Einzelverkauf, keine separate Beleihung. Was viele Eigentümer überrascht: Das Verfahren ist in Bielefeld gut strukturiert, die Behördengebühren sind überschaubar, und NRW hat – anders als viele andere Bundesländer – kein Umwandlungsverbot eingeführt. Der Weg von der Absicht bis zum fertigen Grundbucheintrag dauert typischerweise 3 bis 5 Monate und kostet für ein 4-Familienhaus in der Regel zwischen 4.000,–€ und 7.000,–€ gesamt – bei einem potenziellen Mehrerlös von 120.000,–€ bis 200.000,–€ gegenüber dem Gesamtverkauf.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was prüft das Bauamt dabei?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen, abschließbaren Zugang haben. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Rechtsgrundlage bildet § 7 Abs. 4 WEG.

Wichtig zu verstehen: Das Bauamt prüft bei diesem Verfahren ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich vollständig genehmigt ist oder ob alle Umbauten korrekt angezeigt wurden. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist daher kein Freifahrtschein für bestehende Baurechtsverstöße. Wer im Zuge der Aufteilung auch bauliche Änderungen plant, benötigt dafür ggf. eine separate Baugenehmigung oder Nutzungsänderung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Grundbucheintrag – der Unterschied

Diese drei Begriffe werden häufig durcheinandergebracht, sind aber drei aufeinanderfolgende Schritte:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliches Dokument des Bauamts – bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten. Voraussetzung für alles Weitere.
• Teilungserklärung: Notariell beurkundetes Dokument – regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Miteigentumsanteile.
• Grundbucheintrag: Das Grundbuchamt legt auf Basis von Bescheinigung und Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an. Erst dann können Einheiten einzeln verkauft oder belastet werden.

Gilt in Bielefeld ein Umwandlungsverbot?

Nein – und das ist ein entscheidender Vorteil für Bielefelder Eigentümer. In einigen Bundesländern wie Bayern, Berlin oder Hamburg gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten von einer zusätzlichen kommunalen Genehmigung abhängig macht.

NRW hat von dieser Verordnungsermächtigung bewusst keinen Gebrauch gemacht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW stützt sich ausdrücklich nur auf § 201a BauGB – nicht auf § 250 BauGB. Das bedeutet: In Bielefeld ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Bestandsgebäuden ohne zusätzliche gemeindliche Genehmigung möglich – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten. Diese Regelung gilt bundesweit bis Ende 2030; ob NRW bis dahin noch eine entsprechende Verordnung erlässt, bleibt abzuwarten.

Zuständige Behörde: Das Bauamt Bielefeld

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bielefeld ist das Bauamt der Stadt Bielefeld, Team Bauberatung. Die Bauberatung ist gleichzeitig erste Anlaufstelle für alle Fragen rund um Planung und Baurecht in Bielefeld.

• Adresse: August-Bebel-Straße 92, 33602 Bielefeld (Technisches Rathaus)
• Telefon: 0521 51-5600
• Öffnungszeiten: Mo–Mi 8:30–17:00 Uhr, Do 8:30–18:00 Uhr, Fr 8:30–14:00 Uhr

Der Antrag ist schriftlich einzureichen – eine digitale Antragstellung über den Bauantragsassistenten der Stadt Bielefeld ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorgesehen. Das unterscheidet dieses Verfahren von regulären Baugenehmigungen, die in Bielefeld inzwischen digital über BundID eingereicht werden können.

Praxistipp: Das Hausaktenarchiv Bielefeld nutzen

Bevor Sie ein Aufmaß beauftragen, lohnt ein Blick ins Hausaktenarchiv des Bauamts Bielefeld. Die Stadt hält Gebäudeunterlagen – Baugenehmigungen, Grundrisse, statische Berechnungen – digital seit 1866 vor und stellt diese online bestellbar zur Verfügung. Eigentümer oder deren Bevollmächtigte können die Hausakte gegen Gebühr anfordern. Gerade bei Gründerzeit- oder Nachkriegsbauten, bei denen keine aktuellen Pläne mehr vorhanden sind, spart das erheblich Zeit und Aufmaßkosten. Die Bestellung läuft über das Serviceportal der Stadt Bielefeld.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Das Bauamt Bielefeld verlangt für den Antrag auf Abgeschlossenheit folgende Unterlagen:

• Antrag auf Abgeschlossenheit: Offizielles Formular der Stadt Bielefeld (als Download auf dem Serviceportal verfügbar)
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte – maßstabsgerecht, mit Maßketten und Raumhöhen
• Lageplan: Soweit erforderlich
• Erläuterungen zum Antrag: Kurze Beschreibung der geplanten Aufteilung und der einzelnen Einheiten

Der Aufteilungsplan – die Bauzeichnung, die alle Einheiten mit eindeutiger Nummerierung darstellt – muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden. Er bildet die Grundlage sowohl für die Bescheinigung des Bauamts als auch für die spätere Teilungserklärung beim Notar.

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Der Ablauf in Bielefeld: Von der Planung bis zum Grundbucheintrag

1. Bestandspläne beschaffen: Hausaktenarchiv des Bauamts Bielefeld anfragen oder Aufmaß vor Ort durchführen lassen. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,–€ netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den maßstabsgerechten Aufteilungsplan mit Einheitennummerierung. Bearbeitungszeit bei Planeco Building: ca. 10–14 Werktage.
3. Antrag schriftlich beim Bauamt einreichen: Antrag, Aufteilungsplan und Erläuterungen werden beim Bauamt Bielefeld eingereicht. Bearbeitungszeit durch das Bauamt: typischerweise 4–8 Wochen.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Das Bauamt stempelt den Aufteilungsplan ab und stellt die Bescheinigung aus. Mehrere Ausfertigungen für Notar, Bank und eigene Unterlagen direkt mitbestellen – jede weitere Ausfertigung kostet in Bielefeld nur 30,–€.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Notar beurkundet die Teilungserklärung auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans. Dauer: ca. 2–4 Wochen.
6. Grundbucheintrag: Notar reicht Bescheinigung und Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an. Dauer: ca. 2–6 Wochen.

Gesamtdauer realistisch einplanen: Von der Beauftragung des Architekten bis zum fertigen Grundbucheintrag vergehen in der Regel 3 bis 5 Monate. Wer einen konkreten Verkaufstermin anpeilt, sollte das Verfahren entsprechend frühzeitig anstoßen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bielefeld?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notarkosten.

Behördengebühren des Bauamts Bielefeld

• Aufteilungsplan (Ausfertigung): 100,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentum: 50,–€ bis 150,–€
• Jede weitere Ausfertigung (Aufteilungsplan oder Bescheinigung): 30,–€

Für ein 4-Familienhaus ergibt das Behördengebühren von ca. 300,–€ bis 700,–€ – je nach Anzahl der Einheiten und benötigten Ausfertigungen.

Architektenkosten (Planeco Building)

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Pläne vorhanden): ab 390,–€ netto

Notar- und Grundbuchgebühren

Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und variieren entsprechend stark. Für ein Bielefelder Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von ca. 800.000,–€ sind Notarkosten von ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ und Grundbuchgebühren von ca. 500,–€ bis 1.500,–€ realistisch.

Gesamtkosten – Beispiel 4-Familienhaus Bielefeld

• Architektenleistung (bis 5 WE): ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 300,–€ bis 700,–€
• Aufmaß (falls nötig): ab 390,–€ netto
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,–€ bis 4.500,–€
• Gesamtinvestition: ca. 4.000,–€ bis 7.000,–€

Lohnt sich die Aufteilung? Eine Einschätzung für den Bielefelder Markt

Der Bielefelder Immobilienmarkt liefert aktuell starke Argumente für die Aufteilung. Eigentumswohnungen erzielen in Bielefeld durchschnittlich rund 2.930,–€ pro Quadratmeter, Tendenz steigend. Beim Einzelverkauf nach Aufteilung lassen sich gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses typischerweise 15 bis 25 % Mehrerlös erzielen.

Konkret: Ein 4-Familienhaus mit 400 m² Wohnfläche in Bielefeld hat als Gesamtobjekt einen geschätzten Marktwert von ca. 800.000,–€. Nach der Aufteilung und dem Einzelverkauf der Einheiten sind Erlöse von ca. 920.000,–€ bis 1.000.000,–€ realistisch – ein Mehrerlös von ca. 120.000,–€ bis 200.000,–€ bei Gesamtkosten der Aufteilung von ca. 4.000,–€ bis 7.000,–€. Die Leerstandsquote in Bielefeld liegt bei nur 0,3 % des Wohnungsbestands – Einzelwohnungen sind entsprechend gut vermarktbar.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihr Gebäude erfüllen?

Das Bauamt prüft vier Kernkriterien für die Abgeschlossenheit:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – direkt vom Treppenhaus oder Außenbereich, ohne Durchquerung einer anderen Einheit.
• Vollständige räumliche Abgrenzung: Wände, Decken und Böden müssen die Einheiten vollständig voneinander trennen.
• Eigene Nebenräume: Sanitäranlagen und Küche müssen der jeweiligen Einheit zugeordnet sein.
• Eindeutige Zuordnung aller Nebenräume: Kellerräume, Abstellräume und Stellplätze müssen im Aufteilungsplan klar nummeriert und einer Einheit zugeordnet sein.

Typische Probleme bei Bielefelder Altbauten

Bielefeld hat einen erheblichen Bestand an Gründerzeit- und Nachkriegsgebäuden. Dort treten regelmäßig folgende Probleme auf, die vor der Antragstellung gelöst werden müssen:

• Fehlende separate Zugänge: Ältere Grundrisse sehen oft keine abschließbaren Wohnungstüren vor – bauliche Anpassungen sind dann nötig.
• Unklare Kelleraufteilung: Gemeinschaftskeller ohne eindeutige Abtrennung erfüllen die Abgeschlossenheitskriterien nicht.
• Außenstellplätze: Diese gelten in der Regel nicht als abgeschlossenes Sondereigentum, sondern werden als Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
• Balkone und Terrassen: Auch sie gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber im Aufteilungsplan einer Einheit zugeordnet werden.

Für gemischt genutzte Gebäude – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen, wie sie in Bielefelder Stadtteilen wie Mitte oder Brackwede häufig vorkommen – ist die Trennung in Wohnungseigentum und Teileigentum besonders relevant. Teileigentum bezeichnet dabei das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Ob im Zuge dieser Trennung eine Nutzungsänderung erforderlich wird, hängt vom Einzelfall ab.

Häufige Fehler, die das Verfahren verzögern

Die meisten Verzögerungen beim Bauamt Bielefeld entstehen durch vermeidbare Fehler in den Antragsunterlagen. Die häufigsten:

• Fehlende Maßangaben: Grundrisse ohne Maßketten oder Raumhöhen werden vom Bauamt zurückgewiesen.
• Veraltete oder unvollständige Bestandspläne: Pläne, die nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen, führen zu Nachforderungen.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit dem Antragsformular übereinstimmen, muss nachgebessert werden – und es fallen erneut Verwaltungsgebühren an.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume oder Abstellflächen ohne eindeutige Einheitenzuordnung sind ein häufiger Ablehnungsgrund.
• Zu wenige Ausfertigungen beantragt: Für Notar, Bank und eigene Unterlagen werden mehrere Exemplare benötigt – besser von Anfang an mitbestellen.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolperstellen bei der Antragstellung. Die Abstimmung der Einheitennummerierung mit dem beauftragten Notar vor Einreichung des Antrags gehört dabei zum Standardprozess – das spart im Nachhinein Zeit und Kosten. Informationen zu den Kosten für weitere Planungsleistungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Bielefeld aufteilen möchten und wissen wollen, was das in Ihrem konkreten Fall kostet und wie lange es dauert, können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen. Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung übernimmt Planeco Building auf Wunsch auch die Koordination mit dem Bauamt, die Erstellung aller erforderlichen Bauzeichnungen sowie – falls nötig – die Einholung eines Standsicherheitsnachweises oder weiterer bautechnischer Nachweise. Mehr zu den Leistungen eines Statikers im Rahmen von Umbaumaßnahmen finden Sie hier. Wer noch am Anfang der Planung steht und zunächst die grundsätzliche Machbarkeit klären möchte, kann auch eine Bauvoranfrage in Bielefeld stellen.