Wer in Bonn ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, um einzelne Wohnungen separat zu verkaufen, zu übertragen oder zu beleihen, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauordnungsamt der Stadt Bonn. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Der Prozess ist überschaubar, wenn man die Bonn-spezifischen Anforderungen kennt: die konkrete Gebührenstruktur nach Gebäudeklassen, die aktuelle Einschränkung bei der Bauakteneinsicht und die Frage, ob das viel diskutierte Umwandlungsverbot in Bonn überhaupt greift.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich hinreichend von anderen Einheiten und Gebäudeteilen abgetrennt ist. Das Bauordnungsamt Bonn prüft dabei ausschließlich die bauliche Situation – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Die Rechtsgrundlage bildet § 7 Abs. 4 WEG.

Sie benötigen die Bescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten
• eine Immobilie im Erbfall auf mehrere Erben übertragen wollen
• einzelne Einheiten separat beleihen oder finanzieren möchten
• Teileigentum für Gewerbeeinheiten begründen wollen (z. B. Ladenlokal im Erdgeschoss)

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und keine nachträgliche Legalisierung baulicher Zustände. Baurechtsverstöße bleiben bestehen, auch wenn die Bescheinigung erteilt wurde. Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einer Einheit geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich.

Zuständige Behörde in Bonn: Bauordnungsamt mit Terminpflicht

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bonn ist das Bauordnungsamt der Stadt Bonn, Abteilung Bautechnik. Als kreisfreie Stadt ist Bonn selbst untere Bauaufsichtsbehörde – der Antrag geht also direkt an die Stadtverwaltung, nicht an einen Landkreis.

Die Erreichbarkeit ist geregelt:

• Adresse: Stadthaus, Berliner Platz 2, 53111 Bonn
• Öffnungszeiten: Montag und Dienstag 8–13 Uhr, Donnerstag 13–18 Uhr
• Alle Kontakte – einschließlich Rückfragen und Nachreichungen – sind ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich

Das Bauordnungsamt bietet außerdem eine gebührenfreie „Bürgerinformation Bauen" an, in der allgemeine baurechtliche Fragen geklärt werden können. Auch diese Beratung findet nur nach Terminvereinbarung statt. Wer die Behördenkommunikation an einen erfahrenen Dienstleister abgibt, spart hier erheblich Zeit – gerade weil spontane Rückfragen nicht möglich sind.

Welche Unterlagen brauchen Sie in Bonn?

Das Bauordnungsamt Bonn verlangt folgende Unterlagen für den Antrag:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Bonn (online über das Serviceportal erhältlich)
• Lageplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster im Maßstab 1:500
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab mindestens 1:100
• Nummerierung aller Sondereigentumsanteile im Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Laienhafte Zeichnungen werden vom Bauordnungsamt regelmäßig zurückgewiesen, was den gesamten Prozess verzögert.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Für ältere Gebäude in Bonn – insbesondere Gründerzeitbauten in der Südstadt oder Nordstadt und Nachkriegsbauten in Beuel oder Tannenbusch – liegen häufig keine verwertbaren Baupläne mehr vor. Normalerweise hilft die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt weiter. Aktuell ist die Bauakteneinsicht in Bonn jedoch eingeschränkt: Die Stadt digitalisiert derzeit sukzessive ihre archivierten Bauakten durch ein externes Fachunternehmen. Während dieses Prozesses sind betroffene Akten zeitweise nicht einsehbar. Wer auf Bestandspläne aus dem Archiv angewiesen ist, muss mit zusätzlichen Wartezeiten rechnen.

Die praktische Alternative: Ein professionelles Aufmaß vor Ort, auf dessen Basis der Aufteilungsplan neu erstellt wird. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bonn?

Die Behördengebühren der Stadt Bonn richten sich nach zwei Faktoren: der Gebäudeklasse und dem Verfahrenskontext.

Innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens:

• Gebäudeklassen 1 und 2 (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser): 50,– € je Sondereigentumsanteil
• Gebäudeklassen 3, 4 und 5 (typische Mehrfamilienhäuser): 100,– € je Sondereigentumsanteil

Außerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens (der Regelfall bei reinen Aufteilungen):

• Alle Gebäudeklassen: 150,– € je Sondereigentumsanteil

Bei einem typischen 6-Parteien-Mehrfamilienhaus in Bonn entstehen damit allein an Behördengebühren 900,– € (6 × 150,– €). Hinzu kommen die Kosten für die Planerstellung sowie – im nächsten Schritt – Notar und Grundbuch.

Ein realistischer Gesamtkostenrahmen für eine Aufteilung in Bonn:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto für bis zu 5 Einheiten
• Behördengebühren: je nach Einheitenanzahl und Gebäudeklasse
• Aufmaß vor Ort (falls keine Pläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notarkosten für die Teilungserklärung: abhängig vom Verkehrswert, typisch im unteren vierstelligen Bereich
• Grundbuchgebühren: ebenfalls verkehrswertabhängig

Für ein 4-Parteien-Haus in Bonn-Südstadt mit einem Verkehrswert von rund 800.000,– € bewegen sich die Gesamtkosten erfahrungsgemäß zwischen 4.000,– € und 6.500,– €. Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Durch den Einzelverkauf der Einheiten lassen sich gegenüber dem Gesamtverkauf häufig deutlich höhere Erlöse erzielen – die Investition in die Aufteilung rechnet sich in den meisten Fällen schnell.

Darf ich mein Haus in Bonn überhaupt aufteilen? Das Umwandlungsverbot im Klartext

Viele Bonner Eigentümer sind verunsichert, ob das sogenannte Umwandlungsverbot ihrer Aufteilungsabsicht entgegensteht. Die Antwort erfordert eine klare Unterscheidung:

Bonn ist nach § 201a BauGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das allein löst jedoch kein Umwandlungsverbot aus. Ein Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen würde erst dann greifen, wenn das Land NRW zusätzlich eine Verordnung nach § 250 BauGB erlässt. NRW hat eine solche Verordnung bislang nicht erlassen. Die Aufteilung von Bestandsgebäuden in Wohnungseigentum ist in Bonn daher ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt möglich.

Hinweis: Prüfen Sie diesen Rechtsstatus vor Ihrem Vorhaben aktuell, da sich die gesetzliche Lage ändern kann. Planeco Building informiert Sie im Rahmen der kostenlosen Erstberatung über den jeweils aktuellen Stand.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Wohnung als „abgeschlossen"?

Das Bauordnungsamt Bonn prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit die baulichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn:

• sie durch Wände und Decken von anderen Einheiten und Gebäudeteilen getrennt ist, die Schall- und Wärmeschutz gewährleisten
• sie über eine eigene, abschließbare Wohnungstür verfügt
• der Zugang zu ihr ohne Durchquerung anderer Wohnungen möglich ist
• ihr zugeordnete Nebenräume (Keller, Abstellräume) eindeutig nummeriert und zugeordnet sind

Balkone und Terrassen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber im Aufteilungsplan als Sondernutzungsrecht einer Einheit zugeordnet werden. Außenstellplätze werden in der Regel ebenfalls als Sondernutzungsrecht geführt, nicht als Sondereigentum – es sei denn, sie befinden sich in einer abgrenzbaren Tiefgarage oder Sammelgarage.

Typische Probleme bei Bonner Altbauten

Gründerzeitgebäude in der Südstadt, Nordstadt oder Bad Godesberg erfüllen die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen häufig nicht ohne Weiteres. Häufige Stolpersteine sind:

• Durchgangszimmer ohne eigenen Zugang von Flur oder Treppenhaus
• Kellerräume ohne klare Zuordnung zu einzelnen Wohneinheiten
• Fehlende abschließbare Wohnungstüren (bei sehr alten Bestandsgebäuden)
• Unklare Trennung zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Häusern

Wenn bauliche Anpassungen erforderlich sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen, kann zusätzlich eine Baugenehmigung notwendig werden. Bei tragenden Bauteilen ist außerdem ein Statiker einzubeziehen. Planeco Building koordiniert diese Gewerke im Rahmen des Gesamtprojekts.

Der Gesamtprozess: Von der Bescheinigung bis ins Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Schritt in einem mehrstufigen Verfahren. Der vollständige Ablauf:

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Falls nicht: Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Bonn anfragen (aktuell durch Digitalisierung eingeschränkt) oder Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 sowie den Lageplan im Maßstab 1:500. Alle Einheiten werden nummeriert.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Bonn einreichen: Online über das Serviceportal der Stadt Bonn oder postalisch an das Stadthaus, Berliner Platz 2. Terminpflicht beachten.
4. Prüfung und Bescheinigung: Das Bauordnungsamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der Unterlagen und stellt bei positivem Ergebnis die Bescheinigung mit Siegel aus.
5. Teilungserklärung beim Notar: Der Notar beurkundet die Teilungserklärung auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans.
6. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Bonn legt separate Wohnungsgrundbücher für jede Einheit an.

Planeco Building übernimmt die Schritte 1 bis 3 vollständig – von der Planaufnahme über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Bonn. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Bonn kennen wir die Anforderungen des Bauordnungsamtes genau. Die Bearbeitungszeit für unsere Planungsleistung beträgt in der Regel 14–21 Tage.

Für den Standsicherheitsnachweis bei baulichen Anpassungen sowie für weiterführende statische Berechnungen arbeitet Planeco Building mit geprüften Ingenieuren zusammen. Informationen zu den Kosten für Statikerleistungen finden Sie auf unserer Website.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Objekt in Bonn für die Aufteilung geeignet ist und was der Prozess in Ihrem konkreten Fall kostet, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.