Ein Mehrfamilienhaus in Brandenburg an der Havel in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen – das klingt nach einem klaren Vorhaben. In der Praxis scheitern Eigentümer aber häufig nicht an der Idee, sondern an einem einzigen Dokument: der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Wer den Ablauf kennt, kann das Verfahren in Brandenburg an der Havel in 2–5 Wochen beim Bauamt abschließen. Wer mit unvollständigen Unterlagen startet, riskiert, von vorne anzufangen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich hinreichend von anderen Einheiten im selben Gebäude abgetrennt ist. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet werden soll – also immer dann, wenn ein Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten aufgeteilt werden soll, die einzeln ins Grundbuch eingetragen werden können.

Typische Auslöser für die Suche nach der Bescheinigung:

• Mehrfamilienhaus soll in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden
• Immobilie soll im Rahmen einer Erbteilung unter mehreren Erben aufgeteilt werden
• Bank verlangt separate Grundbuchblätter für die Beleihung einzelner Einheiten
• Investoren kaufen ein Mehrfamilienhaus und wollen durch Einzelverkauf den Erlös steigern
• Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Gebäude sollen rechtlich getrennt werden

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne und keine Baugenehmigung. Sie ist ein eigenständiges Verfahren, das parallel zu oder nach einer Baugenehmigung laufen kann – aber nie mit ihr verwechselt werden sollte.

Zuständige Behörde in Brandenburg an der Havel

Brandenburg an der Havel ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet: Die Stadtverwaltung selbst ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Es gibt kein übergeordnetes Landratsamt, das zuständig wäre. Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bauaufsicht der Stadt Brandenburg an der Havel:

• Adresse: Klosterstraße 14, 14770 Brandenburg an der Havel
• Telefon: 03381 58-6301
• E-Mail: [email protected]
• Sprechzeiten: Dienstag 09:00–12:00 Uhr und 13:00–18:00 Uhr, Donnerstag 09:00–12:00 Uhr und 13:00–15:00 Uhr

Praktischer Hinweis: Das Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung – zuständig für die Liegenschaftskarte, die Sie als Pflichtunterlage benötigen – befindet sich ebenfalls in der Klosterstraße 14. Beide Behördengänge lassen sich damit an einem Termin erledigen.

Voraussetzungen: Was muss Ihr Gebäude erfüllen?

Die Behörde prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die baulichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. Die Kriterien sind bundesweit einheitlich geregelt:

• Räumliche Abgrenzung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken baulich von anderen Einheiten getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Eingang, der direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erreichbar ist. Der Zugang darf nicht durch eine andere Sondereigentumseinheit führen.
• Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Abstellräume oder Hauswirtschaftsräume können einer Einheit zugeordnet werden – auch wenn sie sich außerhalb der eigentlichen Wohnung befinden. Voraussetzung: Sie sind abschließbar und im Aufteilungsplan eindeutig zugeordnet.
• Stellplätze und Gartenflächen: An Stellplätzen, Terrassen oder Gartenflächen kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden. Die Flächen müssen im Plan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein. Diese Möglichkeit wird in der Praxis häufig nicht genutzt – dabei kann sie den Wert einzelner Einheiten spürbar steigern.

Besonderheit Denkmalschutz in Brandenburg an der Havel

Brandenburg an der Havel hat mit rund 400 Baudenkmalen die größte Denkmaldichte aller Städte im Land Brandenburg. Das hat direkte Konsequenzen für Aufteilungsvorhaben: Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen notwendig sind – etwa der Einbau neuer Trennwände, Türen oder separater Zugänge – kann dafür zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz erforderlich sein. Die untere Denkmalschutzbehörde sitzt ebenfalls in der Klosterstraße 14. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude aufteilen möchte, sollte diese Abstimmung frühzeitig führen – idealerweise bevor der Aufteilungsplan fertiggestellt wird.

Hinweis zur Sanierungssatzung: Die Sanierungssatzung für die Brandenburger Innenstadt wurde Ende 2021 aufgehoben. Die damit verbundenen zusätzlichen Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB entfallen damit für neue Vorhaben. Der Denkmalschutz für die einzelnen Baudenkmale besteht jedoch unverändert fort.

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Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Bearbeitungszeit von 2–5 Wochen beim Bauamt Brandenburg an der Havel gilt ausschließlich bei vollständigen Unterlagen. Fehlt auch nur ein Dokument, wird die Bearbeitung ausgesetzt. Wer fehlende Unterlagen nicht innerhalb von 4 Wochen nachreicht, muss den Antrag komplett neu stellen. Die folgende Checkliste zeigt, was Sie einreichen müssen:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos möglich)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse inkl. Keller, Schnitte und Ansichten – bei schriftlicher Einreichung in zweifacher Ausfertigung, maximal Format DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Die Baubestandszeichnung – der häufigste Fehler

Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan eine Baubestandszeichnung sein – also eine Zeichnung, die den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes darstellt. Alte Genehmigungspläne aus dem Bauarchiv reichen nicht aus, wenn das Gebäude seitdem umgebaut wurde. In der Praxis ist das besonders bei Altbauten und Gebäuden aus der DDR-Ära ein Problem: Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building übernimmt diesen Schritt und erstellt den Aufteilungsplan auf Basis des aktuellen Gebäudezustands.

Für die elektronische Antragstellung – die Stadt Brandenburg an der Havel bietet diesen Weg an – muss der Aufteilungsplan als Datei eingereicht werden, die im Format DIN A3 druckbar ist. Das ist besonders relevant für Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Brandenburg an der Havel

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung für den Aufteilungsplan und – im nächsten Schritt – Notar und Grundbuchamt.

Behördengebühren

Die Gebühren richten sich nach Tarifstelle 10.10 der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO). Der Satz beträgt 50,–€ netto je Sondereigentumseinheit, mindestens jedoch 100,–€ netto und höchstens 2.500,–€ netto. Konkrete Beispiele:

• 2 Einheiten: 100,–€ netto (Mindestgebühr)
• 5 Einheiten: 250,–€ netto
• 10 Einheiten: 500,–€ netto
• 50 Einheiten: 2.500,–€ netto (Höchstgebühr)

Architektenleistung und Gesamtkosten

Den größten Kostenblock bildet die fachgerechte Erstellung des Aufteilungsplans. Ein Beispiel für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in Brandenburg an der Havel:

• Aufteilungsplan (Architektenleistung): ab 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort, falls keine Bestandspläne vorhanden: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren (6 × 50,–€): 300,–€
• Liegenschaftskarte und Grundbuchauszug: ca. 25–50,–€
• Summe bis zur Bescheinigung: ca. 2.200–2.800,–€ netto

Hinzu kommen im nächsten Schritt die Kosten für Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert) und Grundbuchamt – in der Regel zusammen im niedrigen vierstelligen Bereich. Der Gesamtprozess bis zur Eintragung ins Grundbuch kostet für ein typisches Mehrfamilienhaus in Brandenburg an der Havel erfahrungsgemäß zwischen 5.000,–€ und 8.000,–€ netto.

Ablauf: Von der Idee bis zum separaten Grundbuchblatt

Der Gesamtprozess gliedert sich in sechs Schritte. Die realistische Gesamtdauer liegt bei 2–4 Monaten, abhängig davon, wie schnell die Unterlagen beschafft werden können und ob Nachforderungen entstehen.

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß durchführen: Bauakten beim Bauamt einsehen oder – falls keine verwertbaren Pläne vorhanden sind – Aufmaß vor Ort. Dauer: ca. 1–2 Wochen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Plan auf Basis der Bestandszeichnung. Planeco Building bearbeitet solche Aufträge in der Regel innerhalb von 10 Werktagen.
3. Antrag beim Bauamt einreichen: Vollständige Unterlagen bei der Bauaufsicht Brandenburg an der Havel einreichen – schriftlich oder elektronisch über das Serviceportal der Stadt.
4. Bearbeitung durch das Bauamt: Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit 2–5 Wochen. Fehlende Unterlagen müssen innerhalb von 4 Wochen nachgereicht werden, sonst wird der Antrag zurückgegeben.
5. Teilungserklärung beim Notar: Nach Erhalt der Bescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung. Dauer: ca. 2–4 Wochen.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Dauer: ca. 2–6 Wochen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Brandenburg an der Havel zu Nachforderungen führen oder abgelehnt werden:

• Veraltete Pläne statt Baubestandszeichnung: Genehmigungspläne aus dem Bauarchiv spiegeln oft nicht den heutigen Zustand wider. Die Behörde verlangt den Ist-Zustand.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen: Besonders bei Altbauten sind Kellerabteile oft nicht eindeutig einzelnen Einheiten zugeordnet. Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierungen führen zu Nachforderungen.
• Kein separater Zugang: Bei Gebäuden mit Durchgangszimmern oder gemeinsamen Vorräumen ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben – hier sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor der Antrag gestellt werden kann. Falls dabei tragende Bauteile betroffen sind, ist ein Statiker hinzuzuziehen.
• Liegenschaftskarte fehlt oder ist veraltet: Muss separat beim Katasteramt beschafft werden – nicht mit dem Grundbuchauszug verwechseln.
• 4-Wochen-Frist verpasst: Wer auf eine Nachforderung des Bauamts nicht innerhalb von 4 Wochen reagiert, muss den gesamten Antrag neu stellen. Das kostet Zeit und Geld.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung geplant ist – etwa weil Gewerberäume in Wohnraum umgewandelt werden sollen – ist dafür ein separates Verfahren erforderlich. Planeco Building begleitet auch Nutzungsänderungen bundesweit und kann beide Verfahren koordiniert abwickeln.

Was Planeco Building für Sie übernimmt

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung, koordiniert das Aufmaß vor Ort, reicht den vollständigen Antrag bei der Bauaufsicht Brandenburg an der Havel ein und begleitet das Verfahren bis zur Ausstellung der Bescheinigung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung ist Planeco Building bundesweit tätig – auch für Eigentümer, die nicht vor Ort in Brandenburg an der Havel wohnen. Die Preise werden vorab transparent kommuniziert, ohne versteckte Kosten.

Für Vorhaben, bei denen zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Leistungen erforderlich sind, koordiniert Planeco Building auch diese Leistungen. Informationen zu den Kosten für statische Leistungen finden Sie auf der Seite zu den Statikerkosten.