Wer in Chemnitz ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Bescheinigung ist damit der Schlüssel zur gesamten Aufteilungskette – und gleichzeitig der Schritt, bei dem die meisten Eigentümer zum ersten Mal auf konkrete Hürden stoßen: falsche Behörde, unvollständige Unterlagen, fehlende Bestandspläne.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche Behörde in Chemnitz zuständig ist, welche Unterlagen Sie einreichen müssen, was das Verfahren kostet – und welche Chemnitz-spezifischen Besonderheiten Sie kennen sollten, bevor Sie den Antrag stellen.

[[bauantrag]]

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden soll.

Typische Situationen, in denen Sie die Bescheinigung in Chemnitz benötigen:

• Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese separat verkaufen
• Sie haben ein Mehrfamilienhaus geerbt und möchten klare Eigentumsverhältnisse für die Erbengemeinschaft schaffen
• Eine Bank verlangt für die Finanzierung einzelner Einheiten separate Grundbuchblätter
• Sie möchten einzelne Einheiten eines Gebäudes als Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheiten, Garagen) rechtlich verselbstständigen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie eine Baugenehmigung. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Auch Bestandsgebäude ohne lückenlose Baugenehmigungshistorie erhalten in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das bedeutet aber nicht, dass damit etwaige Baurechtsverstöße nachträglich legalisiert werden.

Die Bescheinigung ist außerdem nicht dasselbe wie die Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt von der Baubehörde und bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und setzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus. Erst danach kann das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Zuständige Behörde in Chemnitz

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Chemnitz ist das Bauordnungs- und Vermessungsamt der Stadt Chemnitz (seit dem 01.07.2024 so benannt, vorher: Baugenehmigungsamt). Die Behörde gehört zum Dezernat 6 – Stadtentwicklung und Bau.

Antragsannahme und Kontakt:

• Adresse: Annaberger Straße 89, 09120 Chemnitz (Technisches Rathaus)
• Telefon: 0371 488-6371
• Fax: 0371 488-6399
• E-Mail: [email protected]

Der Antrag kann eingereicht werden:

• Schriftlich per Post
• Per Fax
• Persönlich nach vorheriger Terminvereinbarung

Eine elektronische Antragstellung ist in Chemnitz derzeit noch nicht möglich – auch wenn das städtische Dienstleistungsportal einen entsprechenden Link führt. Der Antrag muss in Papierform eingereicht werden.

Die Bearbeitungsdauer beträgt in Chemnitz laut Angabe der Stadt ca. 1 Monat – das ist im bundesweiten Vergleich ein verhältnismäßig zügiger Zeitrahmen.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, muss sie bestimmte bauliche Anforderungen erfüllen. Die Baubehörde prüft dabei im Wesentlichen:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein
• Separater, abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – entweder direkt von außen oder über das gemeinschaftliche Treppenhaus
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC müssen der Einheit zugeordnet sein
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Abstellräume, die zur Einheit gehören sollen, müssen ebenfalls abschließbar und eindeutig zugeordnet sein

Für Chemnitzer Altbauten – besonders Gründerzeitgebäude auf dem Kaßberg, in Schloßchemnitz oder auf dem Sonnenberg – ist ein Punkt besonders relevant: Balkone, Terrassen, Carports und oberirdische Stellplätze (außer geschlossenen Garagen) gelten nicht als abgeschlossene Räume und können daher nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden. Sie können jedoch als Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum geregelt werden – das ist ein rechtlich anderes Konstrukt, das in der Teilungserklärung festgelegt wird.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Chemnitz

Folgende Unterlagen müssen beim Bauordnungs- und Vermessungsamt eingereicht werden:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Chemnitz (Original)
• Aktueller Grundbuchauszug (Original)
• Auszug aus der Liegenschaftskarte / Flurkarte (Original)
• Lageplan (Original) mit Darstellung aller Garagen, Stellplätze, Gärten, Terrassen und Nebengebäude auf dem Grundstück sowie Kennzeichnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
• Grundrisse aller Etagen (Original) – einschließlich nicht ausgebauter Dachböden
• Schnitte und Gebäudeansichten (Original)
• Ggf. Vollmacht oder Nachweis der gesetzlichen Vertretung (Original), wenn nicht der Eigentümer selbst antragstellt

Alle Pläne müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt und unterschrieben sein. In Sachsen richtet sich die Bauvorlageberechtigung nach der Sächsischen Bauordnung. Bundesweit tätige Architekturbüros wie Planeco Building können diese Leistung auch für Chemnitzer Objekte erbringen.

Ein häufiger Fehler: Nicht ausgebaute Dachböden werden vergessen. Das führt zu Nachforderungen und verlängert die Bearbeitungszeit.

[[banner-klein]]

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Chemnitz

1. Baulichen Ist-Zustand prüfen: Bevor Sie einen Architekten beauftragen, sollten Sie prüfen, ob jede Einheit die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit tatsächlich erfüllt. Bei Chemnitzer Altbauten fehlt häufig ein separater Kellerraum oder der Zugang ist nicht abschließbar. Eine Vorab-Begehung spart spätere Überraschungen.
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für viele Gründerzeitgebäude in Chemnitz existieren keine aktuellen Baupläne mehr. Zunächst lohnt sich die Einsicht in die Bauakten beim Bauordnungs- und Vermessungsamt – dort können ältere Pläne noch vorhanden sein. Wenn nicht, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan: maßstabsgetreue Grundrisse aller Etagen mit Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie alle weiteren erforderlichen Unterlagen. Planeco Building übernimmt diese Leistung deutschlandweit – auch für Objekte in Chemnitz – in der Regel innerhalb von 10 bis 14 Werktagen.
4. Antrag beim Bauordnungs- und Vermessungsamt einreichen: Der vollständige Antrag wird per Post, Fax oder persönlich nach Terminvereinbarung eingereicht. Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit und erteilt die Bescheinigung in ca. 1 Monat.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Darin wird geregelt, welche Räume Sondereigentum, welche Gemeinschaftseigentum sind und welche Sondernutzungsrechte (z.B. Garten, Stellplatz) vergeben werden.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtlich selbstständig verkauft, belastet oder übertragen werden. Notar und Grundbuchamt benötigen dafür erfahrungsgemäß weitere 2 bis 6 Wochen.

Gesamtdauer in Chemnitz: Realistisch sind ca. 2,5 bis 4 Monate vom Aufmaß bis zur Grundbucheintragung – tendenziell kürzer als in Großstädten wie Berlin oder München, wo Bauämter deutlich längere Bearbeitungszeiten haben.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Chemnitz

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building berechnet die Leistung nach Anzahl der Einheiten:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: ab 49,– € netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto

Behördengebühren: Die Stadt Chemnitz erhebt Gebühren auf Basis des Sächsischen Kostenverzeichnisses. Erfahrungsgemäß liegen die Gebühren im Bereich von 50,– bis 250,– € pro Einheit – der genaue Betrag hängt vom Einzelfall ab.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Kostenbeispiel: Gründerzeithaus auf dem Kaßberg, 6 Einheiten

• Architektenleistung Planeco Building: ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls nötig): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (geschätzt): ca. 600,– bis 1.500,– €
• Gesamtkosten ohne Notar: ca. 2.500,– bis 3.400,– € netto

Zum Vergleich: Bei einem Gesamtverkaufswert von ca. 600.000,– € und einem typischen Aufschlag von 15 bis 25 % beim Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten liegt der potenzielle Mehrerlös bei 90.000,– bis 150.000,– €. Die Kosten der Aufteilung amortisieren sich in Chemnitz damit in der Regel sehr schnell.

Chemnitz-spezifische Besonderheiten

Kein Umwandlungsverbot in Sachsen – was das für Sie bedeutet

In mehreren Bundesländern – darunter Berlin, Hamburg und Niedersachsen – ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt genehmigungspflichtig. Sachsen hat eine solche Verordnung nach § 250 BauGB bislang nicht erlassen. Das bedeutet für Eigentümer in Chemnitz: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich. Es genügt die reguläre Abgeschlossenheitsbescheinigung – ein klarer Vorteil gegenüber vielen anderen deutschen Städten.

Gründerzeitgebäude ohne Bestandspläne

Viele Mehrfamilienhäuser auf dem Kaßberg, in Schloßchemnitz oder auf dem Sonnenberg stammen aus der Gründerzeit. Originalpläne sind häufig nicht mehr vorhanden oder durch Umbauten in der DDR-Zeit und nach der Wende nicht mehr aktuell. Bevor Sie ein teures Aufmaß beauftragen, lohnt sich die Einsicht in die Bauakten beim Bauordnungs- und Vermessungsamt – dort können noch verwertbare Unterlagen vorhanden sein. Wenn nicht, ist ein Aufmaß vor Ort der nächste Schritt. Planeco Building führt dieses Aufmaß auch für Chemnitzer Objekte durch und integriert es direkt in die Erstellung des Aufteilungsplans.

Denkmalschutz auf dem Kaßberg und in Schloßchemnitz

Chemnitz hat einen erheblichen Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden, besonders in den gründerzeitlichen Stadtteilen. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen notwendig sind – etwa der Einbau abschließbarer Türen oder die Abtrennung von Kellerbereichen –, kann dafür eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sein. Diesen Punkt sollten Sie frühzeitig klären, bevor der Aufteilungsplan fertiggestellt wird. Bei Bedarf kann parallel eine Nutzungsänderung relevant werden, wenn sich die Nutzung einzelner Einheiten im Zuge der Aufteilung ändert.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Der häufigste Grund für Nachforderungen ist das Fehlen von Grundrissen nicht ausgebauter Dachböden oder ein unvollständiger Lageplan ohne Kennzeichnung von Nebengebäuden und Stellplätzen. Prüfen Sie die Unterlagenliste vor der Einreichung sorgfältig.
• Fehlende Bauvorlageberechtigung: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt werden. Pläne, die Eigentümer selbst zeichnen, werden vom Bauamt nicht akzeptiert.
• Falsche Einschätzung bei Balkonen und Terrassen: Balkone, Terrassen und Außenstellplätze können in Sachsen nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden. Sie werden stattdessen über Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung geregelt – das muss bereits bei der Planung des Aufteilungsplans berücksichtigt werden.
• Unklare Kellerzuordnung: Bei Chemnitzer Altbauten ist die Zuordnung von Kellerräumen zu einzelnen Wohnungen häufig nicht eindeutig. Ohne abschließbare, klar zugeordnete Kellerräume kann die Abgeschlossenheit nicht bescheinigt werden. Ggf. sind bauliche Anpassungen (z.B. Lattenverschläge mit Schloss) erforderlich.
• Elektronische Einreichung versuchen: Die elektronische Antragstellung ist in Chemnitz derzeit nicht möglich. Wer den Antrag digital einreicht, riskiert Verzögerungen. Der Antrag muss in Papierform per Post, Fax oder persönlich eingereicht werden.

Planeco Building hat mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen bundesweit Erfahrung mit den typischen Stolperstellen – auch bei Chemnitzer Altbauten. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihr Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos.

Für Fragen rund um statische Nachweise – etwa wenn im Zuge der Aufteilung Wände verändert werden sollen – stehen Ihnen unsere Statiker zur Seite. Einen Standsicherheitsnachweis benötigen Sie immer dann, wenn tragende Bauteile berührt werden. Die Kosten für statische Leistungen hängen vom Umfang der Maßnahme ab. Wenn Sie noch keinen passenden Fachplaner haben, hilft Ihnen unser Service Statiker finden weiter. Für alle planerischen Leistungen rund um den Aufteilungsplan arbeiten unsere Architekten eng mit Ihnen zusammen.