Wer ein Mehrfamilienhaus in Delmenhorst in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich von den anderen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Zuständig in Delmenhorst ist der Fachdienst Bauordnung (52) der Stadt – als kreisfreie Stadt ist Delmenhorst selbst untere Bauaufsichtsbehörde und bearbeitet diese Anträge direkt vor Ort.

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Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Delmenhorst?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum begründet werden soll – also wenn aus einem Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten werden sollen. Das betrifft:

• Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum)
• Gewerbeeinheiten, Büros oder Praxen (Teileigentum)
• Stellplätze und Garageneinheiten
• Dauerwohnrechte

Typische Anlässe in Delmenhorst sind der Einzelverkauf von Wohnungen aus einem bisher einheitlich gehaltenen Mehrfamilienhaus, die Aufteilung einer Immobilie unter Erben oder die Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank. Auch Investoren, die ein Mehrfamilienhaus kaufen und anschließend aufteilen wollen, benötigen die Bescheinigung als ersten behördlichen Schritt.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und prüft nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes insgesamt. Sie bestätigt ausschließlich die baulich-technische Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten – das hat das OVG Niedersachsen in seiner Rechtsprechung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich klargestellt.

Gilt das Umwandlungsverbot in Delmenhorst?

Viele Eigentümer in Niedersachsen sind unsicher, ob das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für ihre Stadt gilt. Dieses Verbot schreibt in bestimmten Kommunen vor, dass die Aufteilung von Mietwohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer zusätzlichen Genehmigung bedarf.

Für Delmenhorst gilt: Das Umwandlungsverbot greift hier nicht. Die Niedersächsische Landesregierung hat am 25. November 2025 eine neue Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beschlossen, die zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Delmenhorst ist in dieser Gebietskulisse nicht aufgeführt – betroffen sind in Niedersachsen unter anderem Hannover, Braunschweig, Göttingen, Oldenburg und Osnabrück, nicht aber Delmenhorst. Eigentümer in Delmenhorst können ihr Mehrfamilienhaus damit ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsschritt aufteilen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Baubehörde prüft bei jeder Einheit zwei Grundvoraussetzungen:

• Bauliche Trennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen oder Räumen abgegrenzt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Zugang, der direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum aus erreichbar und abschließbar ist.

Kellerräume oder Abstellräume außerhalb der eigentlichen Wohnung können ebenfalls zur Einheit gehören – sie müssen im Aufteilungsplan aber eindeutig zugeordnet und nummeriert sein. Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn ihre Lage und Größe im Plan durch Maßangaben eindeutig bestimmbar ist.

Bei Garagenstellplätzen gilt eine Besonderheit: Sie gelten nur dann als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte bauliche Markierungen abgegrenzt sind – also durch Wände, festverankerte Geländer, Begrenzungsschwellen oder in den Boden eingelassene Markierungssteine. Einfache Farbmarkierungen reichen nicht aus.

Zuständige Behörde und Antragstellung in Delmenhorst

Der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim Fachdienst Bauordnung (52) der Stadt Delmenhorst eingereicht, Am Stadtwall 1, 27749 Delmenhorst. Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Frau Köppen, erreichbar unter (04221) 99-2814.

Ein wichtiger praktischer Hinweis: Termine sind ausschließlich nach vorheriger Vereinbarung möglich – spontane Vorsprachen beim Bauamt sind nicht möglich. Wer Fragen zu den Anforderungen hat, sollte vorab telefonisch Kontakt aufnehmen.

Der Antrag kann sowohl schriftlich als auch elektronisch eingereicht werden. Bei elektronischer Einreichung muss der Aufteilungsplan als Dokument übermittelt werden, das im Format DIN A3 druckbar ist – ein Vorteil für Eigentümer, die mit einem bundesweit tätigen Dienstleister wie Planeco Building zusammenarbeiten und die gesamte Abwicklung digital organisieren möchten.

Erforderliche Unterlagen beim Bauamt Delmenhorst

Für den Antrag sind folgende Unterlagen einzureichen – bei schriftlicher Einreichung jeweils in zweifacher Ausfertigung, maximal im Format DIN A3:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte mit der gesamten Bebauung des Grundstücks
• Grundrisse aller Geschosse (Keller bis Spitzboden) im Maßstab 1:100 mit Raumnutzungsangaben und Nummerierung der Einheiten
• Ansichten aller Gebäude im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen aller Gebäude im Maßstab 1:100
• Lageplan mit Maßangaben zu Stellplätzen und Grundstücksteilen, wenn daran Sondereigentum begründet werden soll

Bei Bestandsgebäuden – und das betrifft den Großteil der Immobilien in Delmenhorst – müssen die Bauzeichnungen Baubestandszeichnungen sein, also den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes abbilden. Entwurfszeichnungen oder veraltete Baupläne werden nicht akzeptiert. Außerdem verlangt die Stadt Delmenhorst, dass die Gebäude bauordnungsrechtlich legal sind, also eine Baugenehmigung oder Bauanzeige vorliegt.

Wird der Antrag nicht durch den Grundstückseigentümer selbst gestellt – etwa weil ein Planungsbüro beauftragt wurde – ist zusätzlich eine Vollmacht vorzulegen.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorhanden sind?

Bei Altbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – in Delmenhorst ein häufiger Fall – fehlen verwertbare Bestandspläne oft vollständig. Zwei Wege führen hier weiter: Erstens kann beim Bauaktenarchiv des Fachdiensts Bauordnung Delmenhorst Einsicht in die vorhandenen Bauakten beantragt werden. Zweitens kann ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden, auf dessen Basis neue Bestandszeichnungen erstellt werden. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an – bevor der eigentliche Aufteilungsplan erstellt wird.

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Der Ablauf von der Abgeschlossenheitsbescheinigung bis ins Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste von mehreren Schritten, die zur vollständigen Aufteilung einer Immobilie führen. Der Gesamtprozess dauert erfahrungsgemäß 3 bis 5 Monate:

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß durchführen – Bauaktenarchiv prüfen oder Aufmaß vor Ort beauftragen
2. Aufteilungsplan erstellen – durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Planungsbüro; Grundrisse, Ansichten, Schnitte im Maßstab 1:100
3. Antrag beim Fachdienst Bauordnung Delmenhorst einreichen – schriftlich oder elektronisch, mit allen Pflichtunterlagen
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen – Bearbeitungszeit beim Bauamt Delmenhorst liegt erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden – die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der gesiegelte Aufteilungsplan werden dem Notar vorgelegt
6. Grundbucheintragung – das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an

Planeco Building übernimmt die Schritte 1 bis 4 vollständig – von der Bestandsaufnahme über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt Delmenhorst und der Kommunikation mit der Behörde. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planerstellung ist der Prozess für Eigentümer so reibungslos wie möglich.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Delmenhorst?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Hinzu kommt bei fehlenden Bestandsplänen das Aufmaß ab 390,– € netto.
• Behördengebühren: Die Gebühren der Stadt Delmenhorst richten sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Verwaltungsaufwand. Typischerweise sind in Niedersachsen 50,– bis 250,– € pro Einheit zu kalkulieren.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein Zweifamilienhaus in Delmenhorst ergibt sich damit ein Gesamtrahmen von ca. 2.600,– bis 4.250,– € (ohne Notar/Grundbuch). Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten liegt der Rahmen bei ca. 5.200,– bis 9.200,– €, je nach Aufwand für Bestandsplanung und Behördengebühren.

Planeco Building arbeitet mit voller Preistransparenz – keine versteckten Kosten, und das Angebot wird vor Beauftragung verbindlich kommuniziert. Für eine genaue Einschätzung Ihres Vorhabens in Delmenhorst empfiehlt sich eine kostenlose Erstberatung.

Typische Fehler, die zu Nachforderungen oder Ablehnung führen

Die häufigsten Probleme bei Anträgen in Delmenhorst sind:

• Fehlende oder inkonsistente Nummerierung: Alle Räume einer Einheit müssen mit derselben arabischen Ziffer im Kreis gekennzeichnet sein. Gemeinschaftseigentum muss gesondert markiert werden.
• Fehlende Maßangaben bei Stellplätzen und Außenflächen: Ohne eindeutige Maßangaben kann kein Sondereigentum an Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätzen begründet werden.
• Entwurfszeichnungen statt Baubestandszeichnungen: Bei Bestandsgebäuden werden keine Planungszeichnungen akzeptiert – nur Pläne, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen.
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Fehlt ein eigener abschließbarer Zugang zu einer Einheit, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben – das erfordert bauliche Anpassungen, für die unter Umständen ein Statiker und eine separate Baugenehmigung notwendig werden.
• Format überschritten: Alle Unterlagen dürfen das Format DIN A3 nicht übersteigen – bei großen Gebäuden kann das bei Maßstab 1:100 zu Darstellungsproblemen führen, die vorab gelöst werden müssen.
• Flurstücke nicht unter einer Bestandsverzeichnisnummer: Alle zum Grundstück gehörenden Flurstücke müssen im Grundbuch unter derselben laufenden Bestandsverzeichnisnummer geführt sein. Ist das nicht der Fall, muss dies vor Antragstellung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Wer den Aufteilungsplan professionell erstellen lässt, vermeidet diese Fehlerquellen von vornherein. Planeco Building prüft vor der Einreichung alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Konformität mit den Delmenhorster Anforderungen – und kommuniziert bei Rückfragen direkt mit dem Fachdienst Bauordnung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Delmenhorst mit Planeco Building

Planeco Building wickelt Abgeschlossenheitsbescheinigungen bundesweit und vollständig digital ab – von der Bestandsaufnahme über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt Delmenhorst. Die elektronische Antragstellung, die der Fachdienst Bauordnung Delmenhorst ausdrücklich akzeptiert, macht den gesamten Prozess ortsunabhängig und effizient.

Wenn neben der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa weil eine Einheit künftig gewerblich genutzt werden soll – oder wenn bauliche Anpassungen einen Standsicherheitsnachweis erfordern, koordiniert Planeco Building alle Leistungen aus einer Hand. Die Kosten für statische Leistungen werden dabei genauso transparent kommuniziert wie die Planungskosten.

Für Eigentümer in Delmenhorst, die ihr Mehrfamilienhaus aufteilen möchten: Jetzt kostenlose Erstberatung anfragen und innerhalb von 14 bis 21 Tagen einen prüffähigen Aufteilungsplan erhalten.