Wer in Dessau-Roßlau ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Wohnung erwerben. Die gute Nachricht für Eigentümer in Dessau-Roßlau: Das Verfahren ist klar strukturiert, die zuständige Behörde direkt erreichbar, und anders als in vielen deutschen Großstädten gibt es hier kein Umwandlungsverbot, das die Aufteilung blockieren könnte.

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Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt Dessau-Roßlau

Als kreisfreie Stadt ist Dessau-Roßlau selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Bauordnungsamt Dessau-Roßlau:

• Adresse: Gustav-Bergt-Straße 3, 06862 Dessau-Roßlau
• Telefon: 0340 204-2063
• E-Mail: [email protected]

Das Amt gehört zum Dezernat III – Bauen und Stadtgrün. Wer vorab Fragen zum Verfahren hat oder Bauakteneinsicht beantragen möchte, wendet sich direkt an diese Stelle. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme lohnt sich besonders dann, wenn für das Gebäude keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen – was bei Dessauer Altbauten und DDR-Plattenbauten häufig der Fall ist.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass die einzelnen Wohn- oder Teileigentumseinheiten eines Gebäudes baulich voneinander abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen – sie ist also die Voraussetzung für jeden Einzelverkauf.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie prüft nicht, ob das Gebäude den aktuellen Bauvorschriften entspricht, sondern ausschließlich, ob die räumliche Trennung der Einheiten den Anforderungen genügt. Beide Verfahren laufen beim Bauordnungsamt – aber sie sind voneinander unabhängig.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich sein, ohne eine andere Einheit zu durchqueren.
• Vollständige bauliche Trennung: Wände und Decken müssen die Einheiten dauerhaft voneinander trennen.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Bad und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein.
• Klare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Stellplätze und Terrassen müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und abschließbar sein.

Gerade bei Dessauer Gebäuden aus der DDR-Zeit – WBS-70-Plattenbauten oder P2-Typen – sind Kellerräume häufig nicht eindeutig zugeordnet. Gründerzeithäuser in der Innenstadt haben oft Durchgangszimmer oder nachträglich eingebaute Bäder, die nicht den heutigen Anforderungen entsprechen. Wenn bauliche Anpassungen nötig sind, kann das eine separate Baugenehmigung erfordern. Die Novelle der Bauordnung Sachsen-Anhalt, die der Landtag im Dezember 2025 beschlossen hat, erleichtert Bestandsumbaumaßnahmen – unter anderem durch eine neue Experimentierklausel, die Umnutzungen in vorhandener Bausubstanz vereinfacht.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Beim Bauordnungsamt Dessau-Roßlau sind für den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Regel folgende Unterlagen einzureichen:

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Bauordnungsamt)
• Aufteilungsplan in mehrfacher Ausfertigung: maßstabsgerechte Grundrisse aller Geschosse mit eingezeichneten Einheitengrenzen, Nummerierung der Einheiten, Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Lageplan / Flurkarte des Grundstücks
• Aktueller Grundbuchauszug

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt oder Ingenieur mit entsprechender Zulassung. Sachsen-Anhalt hat mit der aktuellen Bauordnungsnovelle eine „Mittlere Bauvorlageberechtigung" eingeführt, die den Kreis der berechtigten Planer erweitert. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans und die vollständige Antragsabwicklung – von der Zeichnung bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt.

Wenn für Ihr Gebäude keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, empfiehlt sich vor der Planerstellung eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt. Vorhandene Bauakten können dort eingesehen werden und ersparen unter Umständen ein vollständiges Aufmaß vor Ort.

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Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dessau-Roßlau

1. Baulichen Ist-Zustand prüfen: Erfüllen alle Einheiten die Abgeschlossenheitskriterien? Falls nicht: Welche baulichen Anpassungen sind nötig, und sind diese genehmigungspflichtig?
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen verwertbare Grundrisse vor? Falls nicht, Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt beantragen oder ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,– € netto an.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die maßstabsgerechten Grundrisse mit allen erforderlichen Angaben. Die Einheitennummern sollten vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um Inkonsistenzen bei der späteren Teilungserklärung zu vermeiden.
4. Antrag beim Bauordnungsamt Dessau-Roßlau einreichen: Vollständige Unterlagen einreichen. Unvollständige Anträge führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauordnungsamt wird die Bescheinigung ausgestellt. In Dessau-Roßlau als kleinerer kreisfreier Stadt liegt die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß bei 3–6 Wochen.
6. Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt legt anschließend separate Wohnungsgrundbücher an – dieser Schritt dauert weitere 2–6 Wochen.

Die Gesamtdauer vom Planungsbeginn bis zur Eintragung im Grundbuch beträgt erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dessau-Roßlau

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building berechnet für die Erstellung des Aufteilungsplans ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten, ab 1.500,– € netto für bis zu 5 Einheiten und ab 2.000,– € netto für bis zu 10 Einheiten. Garagen werden mit 49,– € netto pro Einheit berechnet.
• Behördengebühren nach BauGVO Sachsen-Anhalt: Die Gebühren liegen erfahrungsgemäß bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten in Dessau-Roßlau:

• Architektenleistung: ab 1.500,– € netto
• Behördengebühren (4 Einheiten): ca. 200,– bis 600,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 3.200,– bis 5.100,– €

Zum Vergleich: Bei aktuellen Quadratmeterpreisen von rund 1.300,– bis 1.400,– €/m² für Eigentumswohnungen in Dessau-Roßlau kann die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses die Vermarktungschancen erheblich verbessern – Selbstnutzer kommen als zusätzliche Käufergruppe hinzu, und Einzelverkaufspreise liegen in der Regel über dem anteiligen Gesamtverkaufspreis.

Besonderheiten in Dessau-Roßlau

Kein Umwandlungsverbot in Dessau-Roßlau

In Städten wie Berlin, Hamburg oder München gilt ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das die Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht oder blockiert. In Dessau-Roßlau gilt dieses Verbot nicht. Sachsen-Anhalt hat keine entsprechende Verordnung erlassen, die Dessau-Roßlau einschließt. Eigentümer können Mietwohnungen ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt in Eigentumswohnungen umwandeln – ein klarer Standortvorteil gegenüber angespannten Wohnungsmärkten.

Denkmalschutz bei Bauhaus-Siedlungen und Altbauten

Dessau-Roßlau ist UNESCO-Welterbestätte. Bei denkmalgeschützten Gebäuden – insbesondere in den Bauhaus-Siedlungen und bei Gründerzeithäusern in der Innenstadt – ist die untere Denkmalschutzbehörde frühzeitig einzubeziehen, wenn bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit erforderlich sind. Das gilt auch für scheinbar kleinere Eingriffe wie den Einbau abschließbarer Türen oder die Abtrennung von Kellerräumen. Eine frühzeitige Abstimmung verhindert Verzögerungen im Verfahren. Wenn Sie eine Nutzungsänderung im Zusammenhang mit der Aufteilung planen, sollte auch dieser Aspekt von Anfang an mitgedacht werden.

Altbau- und Plattenbau-Realität in Dessau-Roßlau

Ein erheblicher Teil des Dessauer Gebäudebestands stammt aus der DDR-Zeit oder der Gründerzeit. Typische Herausforderungen bei der Aufteilung:

• Plattenbauten (WBS 70, P2): Standardisierte Grundrisse erleichtern die Planung, aber Kellerräume sind oft nicht eindeutig einzelnen Wohnungen zugeordnet. Eine klare Zuordnung im Aufteilungsplan ist zwingend erforderlich und muss baulich nachvollziehbar sein.
• Gründerzeithäuser: Häufig Durchgangszimmer, nachträglich eingebaute Bäder und unregelmäßige Grundrisse. Ein präzises Aufmaß vor Ort ist in diesen Fällen fast immer notwendig.
• Fehlende Bestandspläne: Bei Gebäuden, die in der DDR-Zeit umgebaut wurden, fehlen oft verwertbare Baupläne. Die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt ist hier der erste sinnvolle Schritt.

Planeco Building hat Erfahrung mit genau diesen Gebäudetypen und kann einschätzen, welche Vorarbeiten für eine vollständige und genehmigungsfähige Antragsstellung notwendig sind. Wenn Sie wissen möchten, was ein Statiker im Zusammenhang mit baulichen Anpassungen kostet, finden Sie auf unserer Seite zu Statikerkosten eine detaillierte Übersicht.

Aufteilungsplan: Wer darf ihn erstellen?

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – das ist keine optionale Empfehlung, sondern gesetzliche Anforderung. Eigentümer können den Plan nicht selbst anfertigen und beim Bauordnungsamt einreichen. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit, inklusive der vollständigen Koordination mit dem Bauordnungsamt Dessau-Roßlau. Mehr dazu, wie Sie den richtigen Fachmann finden, erfahren Sie auf unserer Seite Statiker finden – die gleichen Auswahlkriterien gelten auch für bauvorlageberechtigte Architekten.

Wenn im Rahmen der Aufteilung ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird – etwa bei tragenden Wanddurchbrüchen für neue Zugänge –, koordiniert Planeco Building auch diesen Schritt. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto.

Für Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus in Dessau-Roßlau aufteilen möchten, ist Planeco Building der direkte Ansprechpartner: von der ersten Einschätzung über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung sprechen für sich.