Wer in Dortmund ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Der Weg von der Idee bis zur fertigen Eigentumswohnung führt zwingend durch dieses Verfahren. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: Dortmund hat eigene, teils unbekannte Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen – und wer diese nicht kennt, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, dass einzelne Einheiten innerhalb eines Gebäudes – Wohnungen, Gewerberäume, Stellplätze in Tiefgaragen – baulich in sich abgeschlossen sind. Die rechtliche Grundlage findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG): Ohne diese Bescheinigung und den dazugehörigen Aufteilungsplan kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Sie benötigen die Bescheinigung konkret in diesen Situationen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus separat verkaufen
• Eine Immobilie soll im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung unter mehreren Personen aufgeteilt werden
• Eine Bank verlangt die Bescheinigung als Voraussetzung für die Beleihung einer einzelnen Einheit
• Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen rechtlich voneinander getrennt werden

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Zulässigkeit. Ein nicht genehmigter Anbau bleibt auch nach Ausstellung der Bescheinigung ein Verstoß gegen das Baurecht.

Gilt das Umwandlungsverbot in Dortmund?

Diese Frage treibt viele Dortmunder Eigentümer um – und die Antwort überrascht: Nein, das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Dortmund derzeit nicht. Zwar ist Dortmund in der BaulandmobilisierungsVO NRW als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet – die Landesregierung NRW hat jedoch ausdrücklich keinen Gebrauch von der Verordnungsermächtigung des § 250 BauGB gemacht. Die Verordnung stützt sich allein auf § 201a BauGB.

Das bedeutet in der Praxis: Mehrfamilienhäuser in Dortmund können derzeit ohne zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden – anders als etwa in Berlin oder Hamburg. Dieser Status kann sich jedoch ändern, da § 250 BauGB bundesweit bis Ende 2030 verlängert wurde. Es empfiehlt sich, den aktuellen Rechtsstand vor Antragstellung zu verifizieren.

Lohnt sich die Aufteilung in Dortmund wirtschaftlich?

Ein Blick auf die Dortmunder Marktdaten zeigt das Potenzial: Der durchschnittliche Angebotspreis für Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei rund 1.930 €/m², während einzelne Eigentumswohnungen im Schnitt rund 2.550 €/m² erzielen. Bei einem Objekt mit 450 m² Wohnfläche ergibt sich daraus ein theoretisches Wertsteigerungspotenzial von rund 277.500 € – bei Gesamtkosten der Aufteilung (Architektenleistung, Behördengebühren, Notar, Grundbuch), die in der Regel deutlich unter 10.000,– € netto bleiben.

Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus in Dortmund erwerben und durch Einzelverkauf verwerten wollen, sollten die Aufteilung daher frühzeitig in ihre Kalkulation einbeziehen – nicht erst beim Verkauf.

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Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Damit das Bauamt die Abgeschlossenheit bestätigt, muss jede Einheit vier Grundvoraussetzungen erfüllen:

• Eigener abschließbarer Zugang: Die Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar sein – nicht durch eine andere Wohnung
• Vollständige bauliche Trennung: Wände und Decken müssen die Einheiten vollständig voneinander abgrenzen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt ein eigenes Bad/WC
• Eigene Küche oder Kochgelegenheit: Pflicht für Wohneinheiten, nicht für Teileigentum

Besondere Herausforderungen entstehen bei Dortmunder Altbauten: Gründerzeithäuser in der Nordstadt oder im Unionviertel haben häufig Durchgangszimmer, die keine räumliche Abgeschlossenheit im WEG-Sinne aufweisen. Hier können bauliche Anpassungen – etwa das Schließen von Durchgängen – notwendig sein, bevor ein Antrag sinnvoll ist.

Für Stellplätze gilt: Außenstellplätze lassen sich in der Regel nicht als Sondereigentum begründen, sondern nur als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Tiefgaragenstellplätze können dagegen als abgeschlossenes Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgegrenzt sind.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dortmund beantragen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Ohne maßgenaue Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist kein Aufteilungsplan möglich. Viele Eigentümer – besonders bei Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren – haben keine verwertbaren Unterlagen. In diesem Fall lohnt sich eine Bauakteneinsicht beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund: Dort sind häufig historische Baupläne archiviert. Alternativ ist ein Aufmaß vor Ort notwendig, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist die zentrale Planunterlage: Er zeigt alle Einheiten, ihre Nummerierung und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. In Dortmund gelten dabei spezifische Anforderungen (siehe Unterlagen-Checkliste unten). Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Selbst erstellte Pläne werden vom Bauamt regelmäßig abgelehnt, weil sie die Anforderungen der Bauprüfverordnung NRW nicht erfüllen.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Dortmund einreichen

Der Antrag wird beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund eingereicht. Die aktuell gültige Adresse lautet Freistuhl 7, 44137 Dortmund (das ältere Infoblatt der Stadt nennt noch Burgwall 14 – bitte vor Einreichung die aktuelle Adresse auf dortmund.de verifizieren). Die Bauaufsicht ist nur nach Terminvereinbarung erreichbar, reguläre Sprechzeiten sind donnerstags von 13:00 bis 17:00 Uhr. Kontakt: [email protected]. Der Antrag kann formlos oder mit dem offiziellen Formular der Stadt Dortmund gestellt werden – in beiden Fällen sind Objektbezeichnung, Antragstellerdaten, Grundbuchblattnummer und Baujahr anzugeben.

Schritt 4: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung der Unterlagen stempelt das Bauamt den Aufteilungsplan ab und stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Dortmund beträgt typischerweise 4 bis 8 Wochen – bei vollständigen Unterlagen. Fehlende oder fehlerhafte Pläne führen zu Nachforderungen und verlängern den Prozess erheblich.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung, die das Gebäude rechtlich in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, damit sie mit der Teilungserklärung übereinstimmt.

Schritt 6: Grundbucheintragung

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Dortmund legt auf Basis der notariellen Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an. Erst ab diesem Zeitpunkt können einzelne Einheiten rechtswirksam verkauft, beliehen oder übertragen werden.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie in Dortmund

Laut dem offiziellen Infoblatt der Stadt Dortmund sind dem Antrag in mindestens zweifacher Ausfertigung folgende Unterlagen beizufügen:

• Lageplan (Katasterplan): Nicht älter als sechs Monate, Maßstab 1:500 oder 1:1.000 – erhältlich beim Katasteramt Dortmund, Märkische Straße 24–26
• Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller, Tiefgaragen und – Dortmund-spezifisch – zugänglicher Spitzböden
• Schnittzeichnung des Gebäudes
• Ansichtszeichnungen mit Nummerierung der Einheiten durch Ziffern in den Fenstern – eine Dortmunder Besonderheit, die bei Erstanträgen häufig fehlt
• Fortlaufende arabische Nummerierung aller Einheiten in allen Bauzeichnungen
• Darstellung von Garagen mit Grundriss, Schnitt und Ansicht
• Maßangaben für Sondereigentum an Außenflächen (Gartenflächen, Stellplätze)
• Maximales Planformat: DIN A3

Praxis-Tipp: Den Katasterplan erst bestellen, wenn der Aufteilungsplan kurz vor der Fertigstellung steht – er darf bei Einreichung nicht älter als sechs Monate sein.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dortmund?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Bei Planeco Building ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, bis rund 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten – abhängig von Objektgröße und Verfügbarkeit von Bestandsplänen. Mehr zu den typischen Planungskosten finden Sie hier.
• Behördengebühren: Typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit – die genaue Gebührenhöhe richtet sich nach der Gebührenordnung der Stadt Dortmund und sollte vorab beim Bauamt angefragt werden
• Katasterplan: Kostenpflichtig beim Vermessungs- und Katasteramt Dortmund
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): Ab 390,– € netto
• Notar (Teilungserklärung): Abhängig vom Verkehrswert des Objekts, typischerweise 1.500,– bis 3.000,– €
• Grundbuchamt: Typischerweise 1.000,– bis 2.500,– €

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten in Dortmund sind Gesamtkosten von rund 4.800,– bis 9.500,– € realistisch – bei einem Wertsteigerungspotenzial, das ein Vielfaches davon betragen kann.

Typische Fehler – warum Anträge in Dortmund verzögert werden

Die häufigsten Ursachen für Nachforderungen und Verzögerungen beim Bauamt Dortmund:

• Fehlende Bestandspläne: Besonders bei Altbauten aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten fehlen verwertbare Grundrisse – eine Bauakteneinsicht oder ein Aufmaß ist dann notwendig
• Spitzboden nicht dargestellt: Zugängliche Spitzböden müssen im Grundriss abgebildet sein – wird in allgemeinen Ratgebern nicht erwähnt und fehlt deshalb häufig
• Nummerierung in Ansichten fehlt: Die Einheitennummern müssen auch in den Ansichtszeichnungen „mit Ziffern in den Fenstern" eingetragen sein
• Veralteter Katasterplan: Wird der Lageplan zu früh bestellt und überschreitet die Sechs-Monats-Frist, muss er neu beschafft werden
• Unklare Zuordnung von Außenflächen: Gartenflächen und Stellplätze müssen durch Maßangaben eindeutig dem Sondereigentum zugeordnet sein
• Planformat überschreitet DIN A3: Dortmund schreibt das Maximalformat DIN A3 vor – größere Pläne werden nicht akzeptiert

Planeco Building begleitet Eigentümer durch diesen Prozess und stellt sicher, dass Unterlagen beim ersten Einreichen vollständig sind. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen kennt das Team die Anforderungen der Dortmunder Bauaufsicht aus der Praxis. Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Objekt die Voraussetzungen erfüllt, können Sie hier unverbindlich anfragen.

Für Vorhaben, bei denen neben der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten – empfiehlt sich eine frühzeitige Bauvoranfrage in Dortmund, um die planungsrechtliche Zulässigkeit vorab zu klären. Für Objekte, bei denen statische Fragen relevant sind – etwa bei geplanten Umbauten zur Herstellung der Abgeschlossenheit – steht Planeco Building auch mit Statikleistungen zur Verfügung.