Wer in Düren ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument ist weder eine Teilungserklärung beim Notar möglich noch die Anlage separater Wohnungsgrundbücher – und damit auch kein Verkauf einzelner Einheiten. Was viele Eigentümer nicht wissen: In Düren gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden, die Rechtslage hat sich seit Anfang 2025 verändert, und bei Gebäuden aus der Wiederaufbauzeit der 1950er und 60er Jahre fehlen häufig die nötigen Bestandspläne. Wer diese lokalen Besonderheiten kennt, vermeidet Verzögerungen von mehreren Wochen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige Nutzungseinheit baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungsgrundbuch angelegt und damit kein Wohnungseigentum gebildet werden.

Typische Anlässe in Düren sind:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus (höherer Erlös als Gesamtverkauf)
• Erbauseinandersetzung, bei der Geschwister oder Erbengemeinschaften einzelne Einheiten übernehmen
• Separate Beleihung einzelner Einheiten – Banken verlangen dafür eigenständige Grundbuchblätter
• Schenkung einzelner Wohnungen an Familienangehörige
• Nachträgliche Aufteilung nach Dachausbau oder Anbau

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine Aussage über die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes oder einzelner Einheiten. Bauordnungsrechtliche Verstöße werden im Rahmen dieses Verfahrens nicht geprüft und auch nicht geheilt.

Wer ist in Düren zuständig? Die entscheidende Frage vorab

Das ist die häufigste Fehlerquelle: In der Region Düren gibt es zwei verschiedene Untere Bauaufsichtsbehörden. Wer den Antrag bei der falschen Stelle einreicht, verliert mehrere Wochen.

Stadtgebiet Düren

Für Immobilien innerhalb des Stadtgebiets Düren ist das Amt für Stadtentwicklung, Abteilung Bauordnung der Stadt Düren zuständig. Die Stadt Düren hat – wie auch die Stadt Jülich – eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde und bearbeitet Abgeschlossenheitsbescheinigungen für ihr Stadtgebiet eigenständig.

Übriges Kreisgebiet

Für alle anderen Gemeinden im Kreis Düren – darunter Aldenhoven, Inden, Langerwehe, Linnich, Niederzier, Titz, Hürtgenwald, Kreuzau, Merzenich, Nörvenich, Vettweiß sowie die Städte Heimbach und Nideggen – ist das Bauordnungsamt des Kreises Düren (Bismarckstraße 16, 52351 Düren) zuständig. Dort steht auch ein offizielles Antragsformular für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Download bereit.

Wie Sie Ihre Zuständigkeit klären: Schauen Sie auf Ihre Adresse. Liegt die Immobilie im Stadtgebiet Düren, wenden Sie sich an die Stadtverwaltung. Liegt sie in einer der umliegenden Gemeinden, ist der Kreis zuständig. Im Zweifel genügt ein kurzer Anruf bei der jeweiligen Behörde.

Bauliche Voraussetzungen: Erfüllt Ihr Objekt die Kriterien?

Bevor Sie den Antrag stellen, sollten Sie prüfen, ob Ihr Gebäude die baulichen Mindestanforderungen erfüllt. Die zuständige Behörde prüft, ob jede Einheit:

• einen eigenen, separat abschließbaren Zugang hat – direkt vom Treppenhaus oder von außen
• über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad mit WC verfügt
• durch Wände, Decken und Böden baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist
• Nebenräume wie Keller oder Abstellräume, die zur Einheit gehören, ebenfalls abgeschlossen sind oder eindeutig zugeordnet werden können

Gerade bei Mehrfamilienhäusern aus den 1950er und 60er Jahren – dem typischen Bestand in Düren – fehlen diese Voraussetzungen häufig noch: Kellerverschläge sind offen, Zugänge nicht separat abschließbar, Nebenräume nicht klar zugeordnet. In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig. Ob und in welchem Umfang das erforderlich ist, lässt sich am besten im Rahmen einer Begehung vor Ort klären. Wenn dabei tragende Bauteile verändert werden sollen, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich.

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Der Prozess: Von der Bestandsaufnahme bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie zunächst, ob verwertbare Baupläne im Bauaktenarchiv vorliegen. Für das Stadtgebiet Düren ist das Amt für Stadtentwicklung zuständig, für das Kreisgebiet das Bauordnungsamt. Wichtig: Bauakten existieren im Kreis Düren erst ab 1946. Da Düren im November 1944 zu über 99 % zerstört wurde, fehlen für viele Gebäude aus der frühen Wiederaufbauzeit verwertbare Unterlagen. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich.
2. Katasterauszug bestellen: Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster darf nicht älter als 6 Monate sein. Amtliche Auszüge aus Liegenschaftsbuch und -karte erhalten Sie beim Vermessungs- und Katasteramt des Kreises Düren. Da die Bearbeitung dort ebenfalls Zeit braucht, sollten Sie diesen Schritt frühzeitig anstoßen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse (einschließlich Keller und Dachboden), Schnittzeichnungen, Ansichten und der Nummerierung aller Sondereigentumsanteile. Jeder Keller, jede Garage und jeder Stellplatz muss eindeutig einer Einheit zugeordnet sein. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Nacharbeiten zu vermeiden.
4. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird bei der zuständigen Behörde eingereicht – mindestens in zweifacher Ausfertigung, empfohlen werden drei (Bauamt, Notar, Eigentümer). Für das Kreisgebiet steht das offizielle Formular des Kreises Düren zur Verfügung.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt erhalten Sie die Bescheinigung. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Auslastung der Behörde bei etwa 3 bis 8 Wochen. Vollständige und fehlerfreie Unterlagen verkürzen diese Zeit erheblich.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für den Antrag beim Bauordnungsamt Kreis Düren bzw. der Bauordnung der Stadt Düren sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Grundrisszeichnungen aller Geschosse (maßstabsgerecht, mit Raumbezeichnungen und Nummerierung der Sondereigentumsanteile)
• Schnittzeichnungen und Ansichten des Gebäudes
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, nicht älter als 6 Monate)
• Angabe von Grundbuch und Grundbuchblattnummer
• Bei Sondereigentum außerhalb des Gebäudes (Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen): maßliche Bestimmung und Nummerierung im Plan

Wenn keine Bestandspläne vorhanden sind, muss ein vollständiges Aufmaß des Gebäudes vor Ort durchgeführt werden. Planeco Building übernimmt sowohl das Aufmaß als auch die anschließende Planerstellung – bundesweit und mit lokaler Erfahrung in NRW.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Düren?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren, Architektenleistung, Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen. Wer nur die Behördengebühren einplant, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand regelmäßig.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren in NRW richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 3.1.7:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Je weitere Ausfertigung: 30,–€
• Entscheidung über die Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,–€ bis 150,–€ (je nach Objekttyp)
• Ein- und Zweifamilienhäuser: je Wohnung 50,–€
• Mehrfamilienhäuser bis 6 Wohneinheiten: je Wohnung 100,–€
• Mehrfamilienhäuser mit mehr als 6 Wohneinheiten: je Wohnung 150,–€

Gesamtkosten: Beispiele für typische Objekte in Düren

Zweifamilienhaus:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 900,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 200,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 2.600,–€ bis 3.700,–€

Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten:

• Architektenleistung: ab 1.200,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 500,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2.000,–€ bis 3.500,–€
• Gesamtkosten: ca. 3.700,–€ bis 5.200,–€

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten:

• Architektenleistung: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 700,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2.500,–€ bis 4.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.700,–€ bis 6.200,–€

Hinzu kommen ggf. Kosten für ein Aufmaß vor Ort, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden sind. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,–€ netto an.

Besondere Rechtslage in Düren seit 2025

Wer in Düren Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, muss seit Anfang 2025 zwei neue Rahmenbedingungen kennen.

Mieterschutzverordnung NRW: Kündigungssperrfrist von 8 Jahren

Düren gehört seit dem 1. März 2025 zu den Kommunen, die unter die neue NRW-Mieterschutzverordnung fallen. Das bedeutet: Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf gilt eine Kündigungssperrfrist von 8 Jahren – statt der bundesgesetzlichen Regelung von 3 Jahren. Für Investoren, die nach der Aufteilung Eigenbedarfskündigungen planen, ist das ein erheblicher Faktor bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohneinheiten kann die Gemeinde in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig machen. Diese Regelung nach § 250 BauGB gilt bis Ende 2030. Ob die Stadt Düren von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat und eine entsprechende Verordnung erlassen wurde, sollten Sie vor Beginn des Aufteilungsprozesses direkt bei der Stadtverwaltung klären. Gebäude mit maximal 5 Wohneinheiten sind von dieser Regelung grundsätzlich ausgenommen.

Falls im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung einzelner Einheiten geplant ist – etwa von Gewerbe zu Wohnen – ist dafür ein separates Verfahren erforderlich. Planeco Building übernimmt auch Nutzungsänderungen als Teil eines ganzheitlichen Planungspakets.

Typische Fehler – warum Anträge scheitern oder verzögert werden

Jede Nachforderung durch das Bauamt kostet in der Regel 2 bis 4 Wochen. Die häufigsten Ursachen:

• Falscher Antragsteller: Antrag bei der Stadt Düren eingereicht, obwohl das Objekt im Kreisgebiet liegt – oder umgekehrt.
• Veralteter Katasterauszug: Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster ist älter als 6 Monate und wird nicht akzeptiert.
• Fehlende Schnittzeichnungen oder Ansichten: Viele Eigentümer reichen nur Grundrisse ein – Schnitte und Ansichten sind aber Pflicht.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan stimmt nicht mit der späteren Teilungserklärung überein.
• Nicht zugeordnete Nebenräume: Keller, Stellplätze oder Gartenflächen sind im Plan nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet oder fehlen ganz.
• Fehlende Maßangaben: Pläne ohne Maßstabsangabe oder ohne Nordpfeil werden zurückgewiesen.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet. Die Erfahrung zeigt: Vollständige und fehlerfreie Unterlagen beim ersten Einreichen sind der entscheidende Faktor für eine zügige Bearbeitung. Das gilt besonders in Düren, wo fehlende Bauakten aus der Wiederaufbauzeit häufig ein vollständiges Aufmaß vor Ort erforderlich machen – ein Schritt, den viele Eigentümer unterschätzen oder vergessen einzuplanen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Objekt alle Voraussetzungen erfüllt, oder wenn Sie den gesamten Prozess – von der Bestandsaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt – in erfahrene Hände geben möchten: Planeco Building übernimmt die Abwicklung für Sie, bundesweit und mit lokaler Expertise in NRW. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an.