Wer in Elmshorn eine Immobilie aufteilen möchte, steht vor einer Frage, die kein generischer Ratgeber beantwortet: Welche Behörde ist überhaupt zuständig? Für Immobilien im Stadtgebiet Elmshorn ist nicht der Kreis Pinneberg zuständig, sondern die Untere Bauaufsicht der Stadt Elmshorn – erreichbar unter +49 4121 231 185. Der Fachdienst Bauordnung des Kreises Pinneberg sitzt zwar ebenfalls in Elmshorn (Kurt-Wagener-Straße 11–13), ist aber nur für Immobilien im Umland (Amt Elmshorn-Land und übrige Kreiskommunen) zuständig. Wer den Antrag beim falschen Amt einreicht, verliert Zeit – und in einem Markt, in dem Eigentumswohnungen in Elmshorn im Schnitt bei rund 3.070 €/m² liegen, ist Zeit bares Geld.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige Nutzungseinheit baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie unabhängig genutzt werden kann. Sie ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) begründet werden kann. Ohne AB kein Aufteilungsplan, ohne Aufteilungsplan keine Teilungserklärung, ohne Teilungserklärung kein separates Grundbuchblatt.

Die AB bescheinigt dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – sie ist keine Baugenehmigung und ersetzt keine baurechtliche Prüfung. Wer eine Einheit ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder verändert hat, ist durch die AB nicht vor Konsequenzen der Bauaufsicht geschützt.

Typische Anlässe für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Elmshorn:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen zum Verkauf
• Erbteilung oder Schenkung, bei der Familienmitglieder einzelne Einheiten erhalten sollen
• Separate Beleihung einzelner Wohneinheiten durch eine Bank
• Begründung von Teileigentum bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe)
• Einräumung eines Dauerwohnrechts als Alternative zur vollständigen Aufteilung

Achtung: Umwandlungsverbot in Elmshorn

Elmshorn gehört zu den 67 Kommunen in Schleswig-Holstein, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft sind. Das hat eine direkte Konsequenz: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterliegt dem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB.

Das bedeutet konkret:

• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst kann weiterhin beantragt und erteilt werden
• Für die eigentliche Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist eine zusätzliche Genehmigung erforderlich
• Ausnahme: Gebäude mit maximal fünf Wohneinheiten sind vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen – hier ist die Aufteilung in Elmshorn ohne zusätzliche Hürde möglich

Wer ein Mehrfamilienhaus mit sechs oder mehr Einheiten aufteilen möchte, sollte die Genehmigungsfähigkeit der Umwandlung klären, bevor Architekten- und Behördenkosten anfallen. Planeco Building klärt diese Frage im Rahmen der Erstberatung.

Bauliche Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, müssen vier Kriterien erfüllt sein:

• Vollständige Umschließung: Die Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit benötigt einen eigenen, von außen oder vom Gemeinschaftsbereich zugänglichen und abschließbaren Eingang
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit muss über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad/WC verfügen
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Abstellräume, die zur Einheit gehören, müssen ebenfalls abschließbar und der Einheit eindeutig zugeordnet sein

Bei Altbauten in Elmshorn – insbesondere Gründerzeitgebäuden und Nachkriegsbauten – fehlen häufig separate Zugänge oder abschließbare Kellerverschläge. Solche Mängel müssen vor der Antragstellung baulich behoben werden. Die neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH), in Kraft seit 5. Juli 2024, hat die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume auf 2,30 m (Dachgeschoss: 2,20 m) gesenkt – was bei Altbauten mit niedrigen Deckenhöhen die Anerkennung als vollwertige Wohneinheit erleichtern kann.

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Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Elmshorn

Der Kreis Pinneberg (und analog die Stadt Elmshorn) verlangt folgende Unterlagen, jeweils in zweifacher Ausfertigung:

• Ausgefülltes Antragsformular (die Stadt Elmshorn stellt ein eigenes PDF-Formular auf ihrer Formulare-Seite bereit)
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster im Maßstab 1:1.000 – Ausstellungsdatum maximal 3 Monate alt (beziehbar über geoserver.gdi-sh.de)
• Lageplan des Grundstücks im Maßstab 1:500 mit Bemaßungen aller Gebäude und Grundstücksteile (Stellplätze, Terrassen, Zuwegungen – sofern als Sondereigentum vorgesehen)
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 mit Darstellung aller Räume, Fenster, Türen und Zugänge sowie Nummerierung der Einheiten
• Hauptschnitte des Gebäudes im Maßstab 1:100 (Schnittlinie im Grundriss eingetragen)
• Ansichten aller Gebäudeseiten (Nord, Ost, Süd, West) mit nummerischer Zuordnung der Tür- und Fensteröffnungen zu den einzelnen Einheiten – eine Anforderung, die in anderen Regionen nicht immer gestellt wird
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Vollmacht, falls der Antrag nicht durch den Eigentümer selbst gestellt wird

Wichtig für die Antragstellung bei der Stadt Elmshorn: Das Formular muss eigenhändig unterschrieben werden und kann per Post oder persönlich eingereicht werden – eine Einreichung per E-Mail ist nicht möglich. Die Stadt Elmshorn prüft zudem, ob eine digitale Einreichung über ein Onlinebauamt im Testbetrieb möglich ist; Interessierte sollten sich direkt an die Sachbearbeiterinnen der Unteren Bauaufsicht wenden.

Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung vorliegen. Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden sind – bei Altbauten in Elmshorn häufig der Fall – ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building übernimmt diese Leistung ab 390,– € netto.

So läuft das Verfahren in Elmshorn ab

1. Machbarkeit prüfen: Klären, ob das Gebäude unter das Umwandlungsverbot fällt (mehr als 5 Wohneinheiten) und ob bauliche Anpassungen erforderlich sind. Bei Bedarf: Bauvoranfrage in Elmshorn stellen.
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bauakteneinsicht bei der Stadt Elmshorn, um vorhandene Pläne zu nutzen. Fehlen Pläne, Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Format maximal DIN A3. Die Nummerierung der Einheiten sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Inkonsistenzen zu vermeiden.
4. Antrag bei der Unteren Bauaufsicht der Stadt Elmshorn einreichen: Vollständige Unterlagen in zweifacher Ausfertigung, eigenhändig unterschrieben, per Post oder persönlich.
5. Bearbeitung durch die Behörde: Die Bearbeitungszeit beträgt ca. 6 Wochen. Unvollständige Unterlagen führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der erteilten AB und dem gestempelten Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung beim Notar beurkundet und anschließend das Wohnungsgrundbuch angelegt.

Realistischer Gesamtzeitrahmen: ca. 3–4 Monate von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Elmshorn

Die Behördengebühren beim Kreis Pinneberg betragen 50,– € pro Wohneinheit, jede weitere Ausfertigung kostet 30,– €. Für die Stadt Elmshorn gelten vergleichbare Gebühren. Hinzu kommen die Kosten für Architektenleistung, ggf. Aufmaß sowie Notar und Grundbuchamt.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Elmshorn:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, 4 Einheiten): ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (4 × 50,– €): 200,– €
• Liegenschaftskatasterauszug: ca. 15,– bis 30,– €
• Notar (Teilungserklärung, abhängig vom Verkehrswert): ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Grundbuchamt: ca. 1.000,– bis 2.500,– €

Gesamtkosten für die Aufteilung: ca. 4.600,– bis 7.620,– € – bei einem potenziellen Wertsteigerungspotenzial von 15–25 % gegenüber dem Gesamtverkauf des Objekts. Bei einem durchschnittlichen Eigentumswohnungspreis von rund 3.070 €/m² in Elmshorn und 320 m² Wohnfläche entspricht das einem erheblichen Mehrerlös beim Einzelverkauf.

Planeco Building bietet die Architektenleistung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit voller Preistransparenz an – keine versteckten Kosten, Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falscher Antrag bei der falschen Behörde: Für Immobilien im Stadtgebiet Elmshorn ist ausschließlich die Untere Bauaufsicht der Stadt Elmshorn zuständig – nicht der Kreis Pinneberg. Für Immobilien im Amt Elmshorn-Land gilt das Umgekehrte.
• Veralteter Liegenschaftskatasterauszug: Der Auszug darf maximal 3 Monate alt sein. Ältere Auszüge führen zur Nachforderung.
• Fehlende Ansichten mit nummerischer Zuordnung: Die Anforderung, Tür- und Fensteröffnungen in den Ansichten den einzelnen Einheiten zuzuordnen, wird häufig übersehen und ist ein häufiger Nachforderungsgrund.
• Umwandlungsverbot übersehen: Wer ein Gebäude mit mehr als 5 Wohneinheiten aufteilen möchte, braucht neben der AB eine zusätzliche Genehmigung nach § 250 BauGB.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine Abstimmung mit dem Notar vor Planeinreichung spart spätere Korrekturen.
• AB als Baugenehmigung missverstehen: Die AB bestätigt nur die bauliche Abgeschlossenheit – baurechtliche Zulässigkeit wird nicht geprüft. Wer bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen hat, ist durch die AB nicht geschützt.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung mit der Aufteilung verbinden – etwa weil Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt werden sollen – kommen zusätzliche Anforderungen hinzu, die Planeco Building im Rahmen eines ganzheitlichen Verfahrens koordiniert.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Elmshorn – mit professioneller Unterstützung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Routineformular, das man schnell selbst ausfüllt. Allein die Erstellung eines normgerechten Aufteilungsplans mit korrekter Ansichtenzeichnung und Einheitenzuordnung erfordert einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Dazu kommen die lokalen Besonderheiten: die Zuständigkeit der Stadt Elmshorn, das Umwandlungsverbot für Gebäude mit mehr als 5 Einheiten und die spezifischen Formatvorgaben der Behörde.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die Anforderungen der Unteren Bauaufsicht in Elmshorn. Von der Machbarkeitsprüfung über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der Behörde übernimmt Planeco Building den gesamten Prozess – bundesweit, digital und mit voller Kostentransparenz. Für Fragen zu Standsicherheit oder Standsicherheitsnachweisen bei baulichen Anpassungen steht das Team ebenfalls zur Verfügung.