Wer ein Mehrfamilienhaus in Erftstadt in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Käufer eine einzelne Einheit erwerben. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohn- oder Nutzungseinheit baulich so abgetrennt ist, dass sie unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Zuständig dafür ist in Erftstadt die Untere Bauordnungsbehörde der Stadt Erftstadt – nicht der Rhein-Erft-Kreis.

Was viele Eigentümer in Erftstadt nicht wissen: In Nordrhein-Westfalen gibt es derzeit kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Eine zusätzliche gemeindliche Genehmigung für die Aufteilung ist damit nicht erforderlich – ein Vorteil gegenüber Bundesländern wie Bayern oder Berlin, wo solche Beschränkungen gelten können. Wer eine Aufteilung plant, sollte dieses Zeitfenster nutzen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung nach § 7 Abs. 4 WEG. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit einer Einheit – mehr nicht. Sie ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne und vor allem: keine Baugenehmigung und keine nachträgliche Legalisierung baulicher Zustände.

Baurechtliche Verstöße – etwa ein nicht genehmigter Dachausbau oder eine fehlende Baugenehmigung für einen Anbau – bleiben nach Erteilung der Bescheinigung vollständig bestehen. Die Bauordnungsbehörde prüft im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die Einheiten baulich voneinander getrennt sind. Wer diesen Unterschied nicht kennt, riskiert spätere Probleme beim Verkauf oder bei der Finanzierung.

Ebenfalls wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Sie wird erst nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt – nicht davor.

Zuständige Behörde und Antragstellung in Erftstadt

Der Antrag wird bei der Unteren Bauordnungsbehörde der Stadt Erftstadt gestellt, Holzdamm 10, 50374 Erftstadt, Telefon 02235 409-0. Die Behörde hat die Sachbearbeitung nach Stadtteilen aufgeteilt. Für Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist ein spezifischer Sachbearbeiter zuständig – es lohnt sich, vor der Antragstellung telefonisch den richtigen Ansprechpartner für den jeweiligen Stadtteil (Lechenich, Liblar, Gymnich, Bliesheim und weitere) zu erfragen.

Die Stadt Erftstadt akzeptiert Bauvorlagen in digitaler Form als PDF per E-Mail. Das beschleunigt den Prozess und macht eine persönliche Abgabe in den meisten Fällen überflüssig. Planeco Building reicht Unterlagen für Eigentümer in Erftstadt standardmäßig auf diesem Weg ein.

Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Die Bauordnungsbehörde prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob folgende Kriterien erfüllt sind:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftsbereich getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von außen oder vom Treppenhaus aus zugänglichen und abschließbaren Eingang haben.
• Keine Verbindung zwischen Eigentumseinheiten: Es darf keine direkte Verbindungstür zwischen zwei Sondereigentumseinheiten geben, die nicht über Gemeinschaftsflächen führt.
• Klare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Garagenstellplätze, die einer Einheit zugeordnet werden sollen, müssen im Plan mit derselben Nummer wie die Haupteinheit gekennzeichnet und abschließbar sein.
• Außenflächen maßlich bestimmt: Terrassen, Stellplätze oder andere Außenflächen im Sondereigentum müssen mit Länge, Breite und Abständen zu Grundstücksgrenzen oder Gebäuden eingetragen sein.

Sind tragende Wände für die Herstellung der Abgeschlossenheit zu verändern oder neu einzuziehen, ist ein Statiker einzubeziehen. Der Standsicherheitsnachweis wird dann Teil der Bauunterlagen.

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Unterlagen für den Antrag – vollständige Checkliste

Folgende Unterlagen sind für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt Erftstadt erforderlich:

• Formloser Antrag mit Grundstücksbezeichnung, Name und Anschrift des Eigentümers sowie Unterschrift
• Aktueller Grundbuchauszug
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte), nicht älter als sechs Monate, mit Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück
• Aufteilungsplan (Bauzeichnungen max. DIN A3) mit Nummerierung der Eigentumsanteile, Darstellung aller Grundrisse, Schnitte und Ansichten sämtlicher Gebäude auf dem Grundstück – einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden sowie Hausanschluss- und Heizungsräume
• Mindestens zwei Exemplare der Bauzeichnungen; für Notar, Grundbuchamt und Kaufinteressenten werden häufig weitere Ausfertigungen benötigt
• Wohnflächenberechnung (empfohlen, da der Notar diese ohnehin anfordert – spart einen zweiten Schritt)

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel einem Architekten. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans sowie die vollständige Antragsvorbereitung für Eigentümer in Erftstadt.

Besonderheit Erftstadt: Wenn Bestandspläne fehlen

Durch die Hochwasserkatastrophe im Juli 2021 sind in Erftstadt in vielen Fällen sowohl private Bauunterlagen als auch Teile des städtischen Bauaktenarchivs beeinträchtigt worden. Wer keine verwertbaren Bestandspläne mehr hat, hat zwei Optionen:

• Bauakteneinsicht beim Bauamt Erftstadt: Die Stadt Erftstadt führt ein Bauaktenarchiv. Zu beachten ist, dass das Archiv aufgrund personeller Engpässe gelegentlich eingeschränkt auskunftsfähig ist – eine frühzeitige Anfrage ist daher ratsam.
• Aufmaß vor Ort: Wenn keine verwertbaren Pläne vorliegen, wird das Gebäude neu aufgemessen. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.

Eigentümer, die im Zuge des Wiederaufbaus nach dem Hochwasser gleichzeitig eine Aufteilung vornehmen möchten, sollten den aktuellen Zustand des Gebäudes nach Abschluss der Sanierungsarbeiten vollständig dokumentieren – insbesondere wenn bauliche Veränderungen gegenüber dem ursprünglichen Zustand vorgenommen wurden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erftstadt

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW). Für Erftstadt gelten folgende Tarife:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– € für die erste Ausfertigung, je weitere Ausfertigung 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,– bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building berechnet dafür ab 1.000,– € netto für einfache Objekte mit zwei Einheiten; bei größeren Gebäuden mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei bis zu 2.500,– € netto.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 2 Stellplätzen in Erftstadt-Lechenich:

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ab 1.500,– € netto
• Behördengebühr Abgeschlossenheitsbescheinigung (4 Einheiten × 50–150 €): 200,– bis 600,– €
• Behördengebühr Stellplätze (2 × 20 €): 40,– €
• Ausfertigung Aufteilungsplan: 100,– €
• Mehrausfertigungen (z. B. 2 × 30 €): 60,– €
• Gesamtkosten Bescheinigung (ohne Notar und Grundbuch): ca. 1.900,– bis 2.300,– €

Notar- und Grundbuchkosten kommen abhängig vom Verkehrswert der Immobilie hinzu und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Die Kosten für statische Berechnungen sind separat zu kalkulieren, sofern bauliche Eingriffe erforderlich sind.

Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuch

Der Gesamtprozess von der Entscheidung zur Aufteilung bis zur Eintragung ins Wohnungsgrundbuch läuft in der Regel in sechs Schritten ab:

1. Bestandsaufnahme und Prüfung der baulichen Voraussetzungen: Vorhandene Pläne sichten oder Aufmaß beauftragen; prüfen, ob bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit nötig sind
2. Erstellung des Aufteilungsplans: Durch einen bauvorlageberechtigten Architekten; Planeco Building erstellt diesen in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen
3. Antragstellung beim Bauamt Erftstadt: Einreichung aller Unterlagen per PDF per E-Mail an die zuständige Sachbearbeiterin oder den zuständigen Sachbearbeiter
4. Bearbeitung durch das Bauamt: Erfahrungsgemäß 4–8 Wochen in Erftstadt; in Phasen erhöhter Auslastung kann sich die Bearbeitungszeit verlängern
5. Beurkundung der Teilungserklärung beim Notar: Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan
6. Eintragung ins Wohnungsgrundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an

Wenn eine Einheit gewerblich genutzt werden soll oder eine Nutzungsänderung im Zuge der Aufteilung geplant ist, ist zusätzlich ein separates Genehmigungsverfahren erforderlich. Planeco Building begleitet auch Nutzungsänderungen in Erftstadt vollständig.

Typische Fehler – und wie man sie vermeidet

Die häufigsten Gründe, warum Anträge beim Bauamt Erftstadt verzögert werden oder zur Nachbesserung zurückgehen:

• Fehlende Maßangaben bei Außenflächen: Stellplätze und Terrassen im Sondereigentum müssen mit konkreten Abmessungen und Abständen zu Grundstücksgrenzen eingetragen sein
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn Keller oder Nebenräume im Plan eine andere Nummer tragen als die zugehörige Haupteinheit, wird der Antrag zur Überarbeitung zurückgegeben
• Fehlende Darstellung nicht ausgebauter Bereiche: Spitzböden, nicht ausgebaute Dachräume und Hausanschlussräume müssen im Aufteilungsplan enthalten sein – auch wenn sie nicht zum Sondereigentum gehören
• Flurkarte zu alt: Der Auszug aus der Liegenschaftskarte darf nicht älter als sechs Monate sein
• Antrag ohne Eigentümerunterschrift oder ohne Vollmacht: Stellt nicht der Eigentümer selbst den Antrag, ist eine schriftliche Vollmacht beizufügen

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Rückfragen der Erftstadter Bauordnungsbehörde. Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen verkürzen die Bearbeitungszeit erheblich. Wenn Sie einen erfahrenen Fachplaner in Ihrer Region suchen, unterstützt Planeco Building Sie dabei bundesweit – auch in Erftstadt.