Wer in Erfurt ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die gesetzliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet werden kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Gleichzeitig bietet Erfurt im bundesweiten Vergleich günstige Rahmenbedingungen: moderate Behördengebühren, kein Umwandlungsverbot und einen wachsenden Immobilienmarkt mit Eigentumswohnungspreisen von aktuell rund 2.830,–€ pro Quadratmeter (Q1/2026). Was der Prozess konkret bedeutet, welche Unterlagen das Bauamt Erfurt verlangt und wo die typischen Stolperstellen liegen – das erfahren Sie hier.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder ein gewerblich genutzter Raum baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Die rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG – ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt kein Wohnungsgrundbuch anlegen.

Sie benötigen die Bescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese separat verkaufen möchten
• ein Gebäude mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) in Teileigentum umwandeln wollen
• eine Immobilie erben oder verschenken und dabei einzelne Einheiten auf verschiedene Personen übertragen möchten
• eine Finanzierung benötigen, bei der die Bank separate Grundbuchblätter als Sicherheit verlangt

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt zuerst – sie ist die bauliche Grundlage. Die Teilungserklärung folgt danach beim Notar und regelt die rechtliche Aufteilung. Erst dann erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Zuständige Behörde in Erfurt: Wo Sie den Antrag stellen

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erfurt ist das Bauamt, Bürgerservice Bauverwaltung, Abteilung Bauaufsicht. Der Antrag wird persönlich oder schriftlich eingereicht – die Adresse lautet:

• Technisches Rathaus, Warsbergstraße 3, 99084 Erfurt
• Telefon Projektannahme: 0361 655-6021 oder 655-6022

Den Antragsvordruck erhalten Sie kostenlos beim Bürgerservice Bauverwaltung oder unter www.erfurt.de. Alternativ ist eine digitale Einreichung über die Plattform Bauaufsicht Thüringen Digital möglich – Thüringen hat hier einen eigenen Online-Kanal für Bauanträge eingerichtet.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauamt prüft ausschließlich, ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang hat (direkt vom Treppenhaus oder von außen)
• durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt ist
• über eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, WC) verfügt
• abschließbar ist

Stellplätze, Keller, Balkone und Gartenflächen können als sogenanntes Annexeigentum einer Wohneinheit zugeordnet werden – sie müssen aber im Aufteilungsplan klar als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht ausgewiesen sein. Für Außenflächen gilt in Erfurt eine besondere Anforderung: Sie müssen mit Bezug zu den katastermäßigen Grundstücksgrenzen bemaßt werden, was in der Regel die Einbindung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖbVI) erfordert.

Eines ist dabei entscheidend: Das Bauamt prüft nicht, ob der aktuelle Zustand des Gebäudes baurechtlich genehmigt ist. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine ungenehmigten Umbauten – sie bescheinigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit nach WEG.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erfurt

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Vor der Antragstellung müssen aktuelle und maßgenaue Pläne des Gebäudes vorliegen. Bei neueren Gebäuden sind diese oft beim Eigentümer vorhanden. Bei Erfurter Altbauten – Gründerzeitgebäude, Fachwerkhäuser, Vorkriegsbauten – fehlen verwertbare Bestandspläne häufig. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building übernimmt diesen Schritt und erstellt auf Basis des Aufmaßes die vollständigen Planunterlagen. Alternativ lohnt sich vorab eine Bauakteneinsicht beim Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Erfurt – dort lässt sich auch prüfen, ob für das Gebäude bereits eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Der Plan enthält Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten sowie einen Lageplan. Das Format darf in Erfurt DIN A3 nicht überschreiten. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen eindeutig voneinander abgegrenzt sein. Planeco Building erstellt diese Unterlagen vollständig und einreichungsfertig – inklusive aller Erfurt-spezifischen Anforderungen. Mehr dazu auf der Seite zu Architektenleistungen bei Planeco Building.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Erfurt einreichen

Antragsberechtigt sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte sowie Personen mit berechtigtem Interesse (z. B. ein Kaufinteressent). Folgende Unterlagen müssen eingereicht werden:

• Ausgefüllter Antragsvordruck
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Liegenschaftskarte / Katasterkarte
• Aufteilungsplan (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan) in der erforderlichen Anzahl
• Bei Außenflächen im Sondereigentum: Bestätigung der Katastergrenzen durch einen ÖbVI
• Bei Bevollmächtigung: Vollmacht aller Eigentümer

Schritt 4: Bescheinigung entgegennehmen

Das Bauamt prüft die Unterlagen und erteilt die Bescheinigung, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Eine gesetzlich normierte Bearbeitungsfrist gibt es nicht – bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen ist in Erfurt erfahrungsgemäß mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen zu rechnen. Unvollständige oder unlesbare Unterlagen verlängern diesen Zeitraum erheblich.

Schritt 5: Teilungserklärung und Grundbucheintragung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst mit dieser Eintragung ist die Aufteilung rechtlich vollzogen und die Einheiten können separat verkauft, belastet oder übertragen werden.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erfurt

Die Gesamtkosten einer Aufteilung setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Nach der Thüringer Baugebührenverordnung erhebt das Bauamt Erfurt 50,–€ je Wohnung oder Sondereigentum. Bei einem 4-Familienhaus sind das 200,–€ – im bundesweiten Vergleich ein moderater Satz.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Die Kosten hängen von der Anzahl der Einheiten und dem Aufwand ab. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für den Aufteilungsplan ab 1.000,–€ netto für einfache Vorhaben. Wenn kein Bestandsplan vorliegt und ein Aufmaß erforderlich ist, kommen weitere Kosten ab 390,–€ netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Erfurter Mehrfamilienhaus in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein 4-Familienhaus in Erfurt (ca. 300 m² Wohnfläche, Baujahr 1920er-Jahre):

• Aufteilungsplan (Architektenleistung): ab 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (kein Bestandsplan vorhanden): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren Erfurt (4 × 50,–€): 200,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.000,–€ bis 6.000,–€

Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Bei einem Gesamtverkaufswert von rund 850.000,–€ (300 m² × 2.830,–€/m²) kann der Einzelverkauf der Wohnungen nach Aufteilung einen Mehrerlös von 15 bis 25 % gegenüber dem Blockverkauf bedeuten – also bis zu 210.000,–€ zusätzlich bei Investitionskosten von unter 6.000,–€.

Gilt in Erfurt ein Umwandlungsverbot?

Nein – und das ist ein wesentlicher Standortvorteil. Thüringen hat keine Umsetzungsverordnung zum § 250 BauGB erlassen, der in bestimmten Bundesländern eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführt. In Städten wie Berlin, Hamburg oder München benötigen Eigentümer ab einer bestimmten Wohnungszahl eine zusätzliche behördliche Genehmigung – in Erfurt entfällt diese Hürde vollständig.

Das bedeutet: Mehrfamilienhäuser in Erfurt können unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Wer aus anderen Bundesländern kommt und eine Erfurter Immobilie kaufen oder aufteilen möchte, sollte diesen Unterschied kennen.

Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse: In Erfurt gilt für neu abgeschlossene Mietverträge eine Mietpreisbremse, und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen ist auf 15 % abgesenkt. Diese Regelungen betreffen aber die Mietgestaltung – nicht die Aufteilung selbst.

Denkmalschutz in Erfurt: Was Eigentümer bei der Aufteilung beachten müssen

Erfurt ist eine der am dichtesten denkmalgeschützten Städte Deutschlands: Der Altstadtkern innerhalb des ehemaligen Stadtrings gilt als eine der größten denkmalgeschützten Gesamtanlagen der Bundesrepublik, hinzu kommen über 1.600 Einzelkulturdenkmale. Für Eigentümer bedeutet das: Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen notwendig sind – etwa der Einbau einer Trennwand, ein separater Zugang oder die Veränderung von Fenstern – muss vorab eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Denkmalschutzbehörde Erfurt eingeholt werden.

Diese Erlaubnis wird in der Regel innerhalb von drei Monaten erteilt. Ist das Vorhaben gleichzeitig baugenehmigungspflichtig, wird die denkmalrechtliche Prüfung im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens durchgeführt – es ist dann kein separater Antrag erforderlich. Für Immobilien in der Erfurter Altstadt oder in Denkmalensembles sollte der Denkmalschutzstatus daher frühzeitig – noch vor der Planung des Aufteilungsplans – bei der Unteren Denkmalschutzbehörde abgeklärt werden.

Ein Nebeneffekt, der die Wirtschaftlichkeit verbessern kann: Für Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen an Kulturdenkmalen sind nach dem Thüringer Denkmalschutzgesetz steuerliche Vergünstigungen möglich – ein Aspekt, der bei der Gesamtkalkulation einer Aufteilung berücksichtigt werden sollte. Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung ansteht – etwa weil ein Ladenlokal im Erdgeschoss in Wohnraum umgewandelt werden soll – ist das ein eigenständiges Genehmigungsverfahren, das parallel oder vorab abgewickelt werden muss.

Besondere Anforderungen des Bauamts Erfurt

Das Erfurter Merkblatt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung enthält einige Regelungen, die in generischen Ratgebern nicht auftauchen:

• ÖbVI-Bestätigung bei Außenflächen: Sondereigentumsflächen außerhalb von Gebäuden – also Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen – müssen mit Bezug zu den katastermäßigen Grundstücksgrenzen bemaßt werden. Der Aufteilungsplan muss entweder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellt oder durch einen solchen bestätigt werden.
• Pro Grundstück nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung: Für jedes Grundstück wird nur eine Bescheinigung erteilt. Befinden sich mehrere Gebäude auf einem Grundstück und sollen diese separat aufgeteilt werden, muss zunächst eine Grundstücksteilung erfolgen – inklusive vermessungsamtlichem Veränderungsnachweis und neuen Flurstücksnummern.
• Nachtragsbescheinigung statt Neubescheinigung: Wenn sich an einer bestehenden WEG-Aufteilung etwas ändert – zum Beispiel durch den nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses oder den Anbau eines Balkons – wird kein vollständig neues Verfahren eingeleitet. Stattdessen wird ein Nachtrag zur bestehenden Bescheinigung beantragt. Dabei können auch nur die betroffenen Eigentümer als Antragsteller auftreten. Voraussetzung: Die entsprechende Baugenehmigung muss zuvor eingeholt worden sein. Wenn Sie für solche Vorhaben einen Statiker oder einen Standsicherheitsnachweis benötigen, lässt sich das bei Planeco Building ebenfalls koordinieren.
• Planqualität: Das Bauamt Erfurt weist ausdrücklich darauf hin, dass unleserliche oder maßstabsveränderte Kopien nicht akzeptiert werden. Pläne müssen in guter Qualität eingereicht werden – ein häufiger Grund für Nachforderungen bei selbst erstellten Unterlagen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Verzögerungen oder Nachforderungen beim Bauamt Erfurt:

• Veralteter oder fehlender Grundbuchauszug: Der Auszug darf nicht älter als 3 Monate sein. Wer diesen zu spät beschafft, verliert Zeit.
• Unvollständige Pläne: Fehlende Schnitte oder Ansichten, nicht eindeutig abgegrenzte Sondereigentumsflächen oder fehlende Bemaßung von Außenflächen sind die häufigsten Mängel.
• Kein Aufmaß bei Altbauten: Wer versucht, mit ungenauen oder veralteten Skizzen zu arbeiten, riskiert Nachforderungen. Bei Gründerzeitgebäuden ohne Bestandspläne ist ein professionelles Aufmaß der sicherste Weg.
• Denkmalschutz nicht vorab geprüft: Wer erst nach Einreichung des Aufteilungsplans feststellt, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht und bauliche Anpassungen einer Erlaubnis bedürfen, verliert mehrere Monate.
• Falsche Antragsteller bei WEG: Wenn das Gebäude bereits einer Eigentümergemeinschaft gehört und die Bescheinigung das gesamte Eigentum betrifft, müssen alle Eigentümer unterschreiben oder eine entsprechende Vollmacht erteilen.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Erfurt durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung der Unterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen sorgt Planeco Building dafür, dass Ihr Antrag vollständig und einreichungsfertig beim Bauamt ankommt. Informationen zu den Kosten finden Sie auch auf der Seite Statiker Kosten – für Vorhaben, bei denen bauliche Anpassungen auch eine statische Prüfung erfordern.