Wer in Falkensee eine Immobilie aufteilen möchte – sei es ein Zweifamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohn-Gewerbe-Kombination – braucht als ersten formalen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen, keine Teilungserklärung beurkunden und keine einzelne Einheit separat verkaufen oder beleihen. Gleichzeitig ist Falkensee eine der am stärksten gewachsenen Städte Brandenburgs: Über 43.000 Einwohner, Quadratmeterpreise von rund 4.000 €/m² für Eigentumswohnungen und eine direkte S-Bahn-Verbindung nach Berlin machen die Aufteilung von Bestandsimmobilien hier wirtschaftlich besonders attraktiv. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie das Verfahren in Falkensee konkret abläuft – inklusive der lokalen Besonderheit, die viele Eigentümer wertvolle Wochen kostet.

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Wichtig vorab: Nicht die Stadtverwaltung Falkensee ist zuständig

Der häufigste Fehler bei Eigentümern in Falkensee: Sie wenden sich mit ihrem Antrag an die Stadtverwaltung. Das kostet Zeit – denn die Stadt Falkensee hat keine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig ist ausschließlich das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland, Dienststelle Nauen (Waldemardamm 3, 14641 Nauen). Dort wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereicht, dort wird er geprüft, und dort wird die Bescheinigung ausgestellt. Das gilt für alle Bauvorhaben in Falkensee – von der Bauvoranfrage bis zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie eine?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördlicher Nachweis, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich hinreichend von anderen Einheiten im selben Gebäude getrennt ist. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) begründet werden soll. Ohne AB kein separates Grundbuchblatt – und ohne separates Grundbuchblatt kein eigenständiger Verkauf, keine eigenständige Finanzierung, keine Erbteilung.

Typische Anlässe in Falkensee:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Einheiten einzeln verkaufen
• Zweifamilienhaus auf Kinder oder Erben übertragen
• Einzelne Einheiten separat über die Bank finanzieren oder beleihen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Gebäude rechtlich trennen
• Stellplätze, Garagen oder Gartenanteile als Sondereigentum ausweisen

Auch für ein Dauerwohnrecht nach § 32 WEG ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich – ein Aspekt, der in der Praxis häufig übersehen wird.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Die Behörde prüft bei der AB nicht, ob Ihre Immobilie schön ist oder gut vermietet wird – sondern ob jede Einheit baulich eigenständig funktioniert. Konkret bedeutet das:

• Separater Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus, vom Freien oder über Gemeinschaftsflächen erreichbar sein – nicht durch eine andere Wohnung.
• Räumliche Trennung: Wände und Decken müssen die Einheiten vollständig voneinander abgrenzen.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt ein eigenes Bad und eine eigene Küche oder Kochgelegenheit.
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume und Garagen müssen im Aufteilungsplan klar einer Einheit zugeordnet sein.

Besonders in Falkensee mit seinen großen Grundstücken relevant: Auch Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze können als Sondereigentum ausgewiesen werden – vorausgesetzt, sie sind im Aufteilungsplan maßgenau eingezeichnet und eindeutig einer Einheit zugeordnet.

Wenn bauliche Anpassungen notwendig sind, um diese Voraussetzungen zu erfüllen – etwa das Einziehen einer Trennwand oder das Anlegen eines separaten Eingangs – kann zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich werden. In solchen Fällen empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem bauvorlageberechtigten Architekten.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Falkensee ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bei Bestandsgebäuden verlangt das Bauordnungsamt Havelland eine Baubestandszeichnung – also Pläne, die den tatsächlichen aktuellen Zustand des Gebäudes zeigen, nicht die ursprüngliche Baugenehmigung. Wer keine aktuellen Pläne hat, muss ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, maximal im Format DIN A3. Jede Einheit erhält eine eindeutige Nummer, die später mit der Teilungserklärung übereinstimmen muss.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Havelland einreichen: Schriftlich in zweifacher Ausfertigung oder elektronisch (als DIN A3-druckbares Dokument). Der Landkreis Havelland bietet eine digitale Einreichung über das Modul „Bauen Online" an.
4. Vollständigkeitsprüfung abwarten: Das Bauordnungsamt prüft, ob alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Dokumente müssen innerhalb von 4 Wochen nachgereicht werden – andernfalls wird der Antrag zurückgegeben (mehr dazu im nächsten Abschnitt).
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Bei vollständigen Unterlagen und erfüllten Voraussetzungen stellt das Bauordnungsamt die Bescheinigung aus, zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt die rechtliche Aufteilung und die Gemeinschaftsordnung.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch- oder Teileigentumsgrundbuchblatt an. Erst jetzt ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Falkensee

Folgende Unterlagen müssen beim Bauordnungsamt Havelland eingereicht werden:

• Ausgefülltes Antragsformular auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan als Baubestandszeichnung (bei Bestandsgebäuden): Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, Maßstab 1:100, Format max. DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Bei Neubauten gilt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird erst erteilt, wenn die Baugenehmigung vorliegt.

Die 4-Wochen-Frist: Die häufigste Falle im Verfahren

Das Bauordnungsamt Havelland hat eine klare Regelung: Sind die eingereichten Unterlagen unvollständig, wird die Bearbeitung ausgesetzt. Fehlende Dokumente müssen spätestens innerhalb von 4 Wochen nachgereicht werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, gibt das Amt den Antrag zurück – und das Verfahren muss vollständig neu gestartet werden, inklusive erneuter Antragstellung und Gebühren.

In der Praxis scheitern Anträge am häufigsten an diesen Punkten:

• Aufteilungsplan entspricht nicht dem aktuellen Bestand (alte Baugenehmigungspläne eingereicht statt Baubestandszeichnung)
• Nebenräume sind nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet
• Liegenschaftskarte ist nicht aktuell
• Nummerierung im Aufteilungsplan stimmt nicht mit der geplanten Teilungserklärung überein
• Kein Nachweis des berechtigten Interesses bei Nicht-Eigentümern (z. B. Erwerber)

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan so, dass er beim ersten Einreichen vollständig ist – mit Aufmaß vor Ort, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen.

Kosten: Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Falkensee?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren: Das Bauordnungsamt Havelland erhebt Gebühren nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO, Tarifstelle 10.10). Vergleichbare brandenburgische Landkreise berechnen ca. 50 €/Einheit, zzgl. Gebühren für Mehrfachfertigungen.

Planungskosten (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan inklusive Antragseinreichung:

• 2 Einheiten: ab 1.000 € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500 € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000 € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500 € netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390 € netto
• Garagen: ab 49 € netto pro Einheit

Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein Zweifamilienhaus in Falkensee: Planungskosten ca. 1.000 € netto, Behördengebühren ca. 100 €, Notar und Grundbuch ca. 1.500–3.000 € – Gesamtaufwand ca. 2.600–4.100 €. Bei einem typischen Falkenseer Zweifamilienhaus mit einem Gesamtwert von 600.000 € kann der Einzelverkauf nach Aufteilung 15–25 % mehr erzielen als der Gesamtverkauf – der Return on Investment ist damit in der Regel innerhalb weniger Wochen erreicht.

Bearbeitungszeiten: Wie lange dauert das Verfahren?

Eine realistische Gesamtplanung für Falkensee:

• Planungsleistung (Aufteilungsplan durch Planeco Building): ca. 10–14 Werktage
• Bearbeitung beim Bauordnungsamt Havelland: ca. 4–8 Wochen
• Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung: ca. 2–4 Wochen
• Grundbucheintragung: ca. 4–8 Wochen

Vom Auftragsstart bis zum separaten Grundbuchblatt sollten Sie in Falkensee mit einem Gesamtzeitraum von 3–5 Monaten rechnen. Wer einen Verkauf oder eine Erbschaftsregelung plant, sollte diesen Zeitpuffer frühzeitig einkalkulieren.

Gilt das Umwandlungsverbot in Falkensee?

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt bis Ende 2030 in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und betrifft die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Brandenburg hat bislang keine flächendeckende Verordnung erlassen, die Falkensee als solches Gebiet ausweist. Für Gebäude mit maximal fünf Wohneinheiten greift das Verbot grundsätzlich nicht. Bei größeren Objekten empfiehlt sich eine Einzelfallprüfung, bevor das Verfahren gestartet wird.

Sonderfall: Nutzungsänderung vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung

In Falkensee gibt es einen Gebäudetyp, der besondere Aufmerksamkeit erfordert: Wochenendhäuser und ehemalige Gartenhäuser, die faktisch als Dauerwohnraum genutzt werden. Bevor hier eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden kann, ist in der Regel zuerst eine Nutzungsänderung erforderlich, die die Umwidmung zum dauerhaften Wohngebäude genehmigt. Dasselbe gilt für Gewerbeflächen, die zu Wohnraum umgewidmet werden sollen. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, dass der AB-Antrag mangels genehmigter Nutzung scheitert.

Planeco Building begleitet beide Verfahren – Nutzungsänderung und Abgeschlossenheitsbescheinigung – aus einer Hand, sodass keine Abstimmungsverluste zwischen verschiedenen Planern entstehen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Falkensee mit Planeco Building beantragen

Planeco Building übernimmt für Sie den vollständigen Prozess: von der Prüfung der Bestandspläne über das Aufmaß vor Ort, die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Havelland. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einem eingespielten Prozess, der auf die Anforderungen des Landkreises Havelland abgestimmt ist, stellen wir sicher, dass Ihr Antrag vollständig und ohne unnötige Verzögerungen bearbeitet wird.

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