Wer in Frankfurt (Oder) ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie ist weder eine Teilungserklärung beim Notar noch die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich. Dieser Leitfaden erklärt, wie das Verfahren in Frankfurt (Oder) konkret abläuft – mit den richtigen Behörden, den aktuellen Gebühren nach brandenburgischem Recht und den Besonderheiten des lokalen Gebäudebestands.

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Frankfurt (Oder) ist nicht Frankfurt am Main – ein wichtiger Unterschied

Die meisten Suchergebnisse zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beziehen sich auf Frankfurt am Main in Hessen. Wer in Frankfurt (Oder) in Brandenburg eine Immobilie aufteilen möchte, findet sich schnell auf den falschen Seiten wieder – mit falschen Behörden, falschen Rechtsgrundlagen und falschen Gebühren.

In Frankfurt (Oder) gilt die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) und die Brandenburgische Baugebührenordnung (BbgBauGebO) – nicht die hessischen Regelwerke. Zuständig ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Frankfurt (Oder), nicht die Bauaufsicht Frankfurt am Main. Und: Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, wie es in bestimmten Gebieten Frankfurts am Main gilt, existiert für Frankfurt (Oder) nicht – Brandenburg hat für diese Stadt keine entsprechende Gebietskulisse festgelegt.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, dass eine Wohnung oder ein gewerblich genutzter Raum baulich hinreichend von anderen Einheiten im Gebäude abgetrennt ist. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sondereigentum begründet werden soll – also wenn aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen werden sollen.

Typische Anlässe in Frankfurt (Oder):

• Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Gebäude rechtlich trennen
• Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung aufteilen
• Einzelne Einheiten separat beleihen oder finanzieren

Die Bescheinigung ist der erste Schritt in einer klar definierten Reihenfolge: Abgeschlossenheitsbescheinigung → Teilungserklärung beim Notar → Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Frankfurt (Oder). Ohne die Bescheinigung kommt keiner der nachfolgenden Schritte in Gang.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Bauaufsicht Frankfurt (Oder) prüft anhand klarer Kriterien, ob eine Einheit als abgeschlossen gilt. Entscheidend sind zwei Anforderungen:

• Bauliche Abtrennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum aus möglich sein – nicht über eine andere Wohnung und nicht ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück.

Zusätzliche Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung – etwa ein Kellerabteil – können zur abgeschlossenen Einheit gehören, sofern sie ebenfalls abschließbar sind. Stellplätze, Terrassen, Balkone und Gartenflächen können ebenfalls Sondereigentum werden, müssen aber im Aufteilungsplan durch genaue Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Besonderheiten in Frankfurt (Oder): Plattenbauten und Gründerzeitbauten

Frankfurt (Oder) hat einen hohen Anteil an Plattenbauten aus der DDR-Zeit – WBS-70-Typen und P2-Typen prägen weite Teile des Stadtbilds. Hinzu kommen Gründerzeitbauten in der Innenstadt. Beide Bautypen bringen spezifische Herausforderungen mit sich:

• Fehlende Bestandspläne: Für viele Plattenbauten und ältere Gebäude liegen keine aktuellen Grundrisse vor. Bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building empfiehlt in solchen Fällen, vorab Bauakteneinsicht bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu nehmen – dort sind für viele Gebäude noch Originalpläne archiviert, die den Aufwand erheblich reduzieren können.
• Installationsschächte bei Plattenbauten: Durchgehende Versorgungsschächte und Leitungsführungen können die klare Abgrenzung von Sondereigentum erschweren. Hier ist eine sorgfältige planerische Lösung gefragt.
• Denkmalschutz bei Gründerzeitbauten: Einige Altbauten in der Frankfurter Innenstadt stehen unter Denkmalschutz. Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind – etwa ein separater Zugang –, kann das eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Abstimmung erfordern.

Planeco Building hat Erfahrung mit genau diesen Konstellationen und erstellt Aufteilungspläne auch dann, wenn keine verwertbaren Bestandsunterlagen vorliegen.

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Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Frankfurt (Oder)

Die Untere Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder) (Goepelstraße 38, 15234 Frankfurt (Oder)) erwartet folgende Unterlagen:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aufteilungsplan (Bauzeichnung): Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten – bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung. Bei schriftlicher Einreichung in zweifacher Ausfertigung, maßstäblich, maximal im Format DIN A3. Bei elektronischer Einreichung als Datei, die im Format DIN A3 druckbar ist.
• Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug, bei Bedarf ergänzt durch Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte und Personen mit berechtigtem Interesse (z.B. Kaufinteressenten). Wichtig: Die Behörde setzt die Bearbeitung aus, wenn Unterlagen fehlen. Werden fehlende Dokumente nicht innerhalb von vier Wochen nachgereicht, wird der Antrag zurückgegeben und muss neu gestellt werden. Vollständigkeit bei Einreichung spart Zeit und Kosten.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt (Oder)

Die Behördengebühren richten sich nach Tarifstelle 10.10 der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO) in der Fassung vom November 2025. Der Satz beträgt 50,–€ je Sondereigentum, mindestens jedoch 100,–€ und höchstens 2.500,–€.

Konkrete Beispiele für die Behördengebühren:

• 2 Einheiten: 100,–€ (Mindestgebühr)
• 4 Einheiten: 200,–€
• 10 Einheiten: 500,–€
• 50 Einheiten: 2.500,–€ (Höchstgebühr)

Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto für einfache Objekte mit zwei Einheiten. Bei größeren Objekten mit zehn oder mehr Einheiten liegen die Planungskosten erfahrungsgemäß zwischen 1.800,–€ und 2.500,–€ netto. Wenn kein verwertbarer Bestandsplan vorliegt und ein Aufmaß erforderlich ist, kommen ab 390,–€ netto hinzu.

Ein typisches Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Frankfurt (Oder) kommt damit auf Gesamtkosten für die Bescheinigung von rund 1.700,–€ netto – Behördengebühren und Planungsleistung zusammengerechnet, ohne Notar- und Grundbuchkosten für die nachgelagerten Schritte.

Bearbeitungsdauer: Was Sie in Frankfurt (Oder) erwarten können

Die Untere Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder) bearbeitet vollständige Anträge in der Regel innerhalb von zwei bis fünf Wochen. Das ist deutlich kürzer als in Großstädten wie Berlin, wo Wartezeiten von mehreren Monaten keine Seltenheit sind.

Entscheidend für die Bearbeitungszeit ist die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Fehlt auch nur ein Dokument, ruht das Verfahren bis zur Nachreichung – und die Vier-Wochen-Frist läuft. Wer sicherstellen will, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist, ist mit professioneller Unterstützung gut beraten. Planeco Building übernimmt die Zusammenstellung und Prüfung aller Unterlagen und kommuniziert bei Rückfragen direkt mit der Bauaufsicht.

Vom Aufteilungsplan zur Eigentumswohnung: Der Gesamtprozess

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Startpunkt, nicht das Ziel. Der vollständige Weg zur rechtlich selbstständigen Eigentumswohnung umfasst drei Schritte:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördlicher Nachweis der baulichen Abgeschlossenheit – beantragt bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder)
2. Teilungserklärung: Notarielles Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes rechtlich regelt – erstellt auf Basis des gesiegelten Aufteilungsplans
3. Grundbucheintragung: Anlage separater Wohnungsgrundbuchblätter beim Amtsgericht Frankfurt (Oder)

Planeco Building begleitet den ersten Schritt vollständig: von der Prüfung der Bestandsunterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der Bauaufsicht. Für die nachgelagerten Schritte arbeiten wir mit erfahrenen Notaren zusammen und stellen sicher, dass alle Unterlagen nahtlos übergehen.

Wenn Sie parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche Änderungen planen – etwa den Ausbau des Dachgeschosses oder die Schaffung eines separaten Eingangs –, kann eine Nutzungsänderung oder eine separate Baugenehmigung erforderlich werden. Unser Team klärt das im Rahmen der Erstberatung.

Nachträgliche Änderungen: Was gilt nach Ausstellung der Bescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist unbefristet gültig – sie verliert ihre Grundlage aber, wenn wesentliche bauliche Änderungen vorgenommen werden. Wer nach Ausstellung der Bescheinigung zwei Wohnungen zusammenlegt oder ein Dachgeschoss ausbaut, braucht für die geänderten Einheiten eine neue Bescheinigung. Für unveränderte Einheiten im selben Gebäude bleibt die bestehende Bescheinigung wirksam – ein neuer Gesamtantrag ist nicht erforderlich.

Für die Planung solcher Umbaumaßnahmen stehen unsere Architekten zur Verfügung. Wenn strukturelle Eingriffe geplant sind, ist zusätzlich ein Statiker einzubinden – etwa für den Nachweis der Standsicherheit bei tragenden Wänden. Der Standsicherheitsnachweis kostet je nach Umfang ab 500,–€ netto.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt (Oder)

Planeco Building ist bundesweit aktiv und kennt die Anforderungen der Unteren Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder) aus der Praxis. Wir übernehmen die vollständige Vorbereitung Ihres Antrags: Prüfung der Bestandsunterlagen, Aufmaß vor Ort falls nötig, Erstellung des Aufteilungsplans, Zusammenstellung aller Unterlagen und Einreichung bei der Behörde.

Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung auf unserer Seite sorgen wir dafür, dass Ihr Antrag vollständig und ohne unnötige Verzögerungen bei der Bauaufsicht eingeht. Die Erstberatung ist kostenlos – sprechen Sie uns an.