Wer in Friedrichsdorf eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen oder ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig ist – mit eigenem Zugang, eigenen Sanitäreinrichtungen und klarer Abgrenzung zu anderen Einheiten. Erst danach kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Was viele Eigentümer in Friedrichsdorf nicht wissen: Die zuständige Behörde ist nicht das Rathaus der Stadt, sondern die Untere Bauaufsichtsbehörde des Hochtaunuskreises in Bad Homburg – und für Bestandsgebäude ab einer bestimmten Wohnungsanzahl gilt in Friedrichsdorf zusätzlich ein Umwandlungsverbot, das einen separaten Genehmigungsschritt erfordert.

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Zuständige Behörde: Der Hochtaunuskreis, nicht das Rathaus Friedrichsdorf

Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung für Immobilien in Friedrichsdorf werden beim Hochtaunuskreis – Fachbereich Bauaufsicht, Denkmalschutz und Immissionsschutz (Untere Bauaufsichtsbehörde) eingereicht, nicht bei der Stadt Friedrichsdorf selbst. Die Adresse lautet Ludwig-Erhard-Anlage 1–5, 61352 Bad Homburg vor der Höhe. Erreichbar ist die Bauaufsicht unter [email protected] oder telefonisch unter 06172 999-6328.

Die Stadt Friedrichsdorf wird im Verfahren lediglich angehört und gibt eine Stellungnahme zu bauplanungsrechtlichen Belangen ab – die Entscheidung über die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft ausschließlich der Hochtaunuskreis. Wer sich zunächst an das Stadtplanungsamt wendet, verliert in der Regel Zeit, ohne den Antrag voranzubringen.

Wichtig vorab: Das Umwandlungsverbot gilt in Friedrichsdorf

Friedrichsdorf ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das bedeutet: Wer ein Bestandsgebäude mit Wohnnutzung aufteilen möchte, benötigt unter Umständen nicht nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung, sondern zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung – und zwar bei der Stadt Friedrichsdorf, bevor die Teilungserklärung beim Notar beurkundet werden kann.

Grundlage ist § 250 BauGB in Verbindung mit der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, die am 12. Mai 2022 in Kraft getreten ist. Die hessische Landesverordnung gilt zunächst bis zum 11. Mai 2027.

Ab wie vielen Wohnungen greift das Verbot?

In Hessen gilt die Genehmigungspflicht für Bestandsgebäude mit mehr als sechs Wohnungen, die bereits vor dem 12. Mai 2022 bestanden haben. Bei Gebäuden mit bis zu sechs Wohneinheiten ist keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich – die Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Schritt aus.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot

Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, bei denen die Genehmigung erteilt werden muss oder entfällt:

• Veräußerung an bestehende Mieter der jeweiligen Einheit
• Veräußerung an Familienangehörige des Eigentümers
• Erbauseinandersetzung unter Miterben
• Gebäude mit bis zu sechs Wohneinheiten (in Hessen)

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Gebäude unter das Umwandlungsverbot fällt, sollte das vor der Beauftragung eines Architekten geklärt werden – sonst riskieren Sie, Planungskosten zu investieren, bevor die grundsätzliche Zulässigkeit feststeht.

Bauliche Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die baulichen Voraussetzungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfüllt sind – keine baurechtliche Prüfung, keine Baugenehmigung. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keinen ungenehmigten Zustand. Wer beispielsweise ein Dachgeschoss ohne Genehmigung ausgebaut hat und dieses nun als eigenständige Einheit aufteilen möchte, muss den baurechtlichen Status zuerst klären.

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom gemeinschaftlichen Treppenhaus oder einem Vorraum des Gemeinschaftseigentums.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Mindestens WC und Wasserversorgung innerhalb der Einheit.
• Kochgelegenheit: Eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit ist Voraussetzung für die Einstufung als Wohnung.

Nebenräume wie Keller oder Abstellräume können als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie eindeutig einer Einheit zugewiesen und im Aufteilungsplan vermaßt sind. Seit der WEG-Reform 2021 gilt das auch für Außenflächen wie Gartenbereiche oder Terrassen – vorausgesetzt, sie sind im Plan mit Maßketten bis zur Grundstücksgrenze eindeutig bestimmt. Für Friedrichsdorfer Immobilien mit Grundstücksanteil ist das ein relevanter Gestaltungsspielraum.

Denkmalschutz in Friedrichsdorf beachten

Friedrichsdorf verfügt über historische Ortskerne, darunter die Hugenottensiedlung. Liegt Ihre Immobilie in einem denkmalgeschützten Bereich oder ist sie selbst ein Einzelkulturdenkmal, können zusätzliche Auflagen gelten. Eine Prüfung über die hessische Datenbank DenkXweb gibt vorab Aufschluss.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Friedrichsdorf ab

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Baupläne vor, kann beim Hochtaunuskreis eine Bauakteneinsicht beantragt werden (Kontakt: [email protected]). Bei älteren Gebäuden aus den 1950er- bis 1980er-Jahren – in Friedrichsdorf keine Seltenheit – ist häufig ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building übernimmt diesen Schritt ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit vollständigen Maßketten und eindeutiger Nummerierung aller Einheiten. Das ist der planungsintensivste Schritt – und der häufigste Grund für Verzögerungen, wenn er nicht sorgfältig ausgeführt wird. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen.
3. Antrag beim Hochtaunuskreis einreichen: Der vollständige Antrag inklusive Aufteilungsplan (mindestens zweifach), Liegenschaftskarte und Eigentumsnachweis geht an die Untere Bauaufsichtsbehörde in Bad Homburg. Unvollständige Unterlagen führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Die Bauaufsicht prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit. Die Bearbeitungszeit beim Hochtaunuskreis beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans erstellt der Notar die Teilungserklärung, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum rechtlich definiert.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Der Gesamtprozess von Antragstellung bis Grundbucheintragung dauert typischerweise 3–5 Monate.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Friedrichsdorf

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Architektenleistung (Aufteilungsplan)

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• 4–6 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Aufmaß bei fehlenden Plänen: ab 390,– € netto zusätzlich

Behördengebühren (Hochtaunuskreis / Hessen)

In Hessen werden die Gebühren je nach Wohnungsgröße gestaffelt. Als Orientierung gilt ein Rahmen von ca. 65,– bis 325,– € pro Einheit. Die genaue Gebühr richtet sich nach dem Verwaltungsaufwand im Einzelfall.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Ihr Notar kann vorab eine Kostenschätzung erstellen.

Zwei Beispielrechnungen für Friedrichsdorf

Szenario 1: 4-Familienhaus (kein Umwandlungsverbot)

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 400,– bis 800,– €
• Aufmaß (falls erforderlich): ab 390,– € netto
• Notar + Grundbuch: ca. 2.000,– bis 3.000,– €
• Umwandlungsgenehmigung: nicht erforderlich (≤ 6 Wohnungen)

Szenario 2: 8-Familienhaus (Umwandlungsverbot greift)

• Architektenleistung: ca. 2.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 800,– bis 1.600,– €
• Umwandlungsgenehmigung bei der Stadt Friedrichsdorf: zusätzlicher Verfahrensschritt, Dauer und Gebühren variieren
• Notar + Grundbuch: ca. 2.500,– bis 4.000,– €

Typische Fehler, die Anträge verzögern

Die häufigsten Probleme bei Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Friedrichsdorf sind nicht baulicher Natur, sondern Planungsfehler:

• Fehlende Maßketten: Unvollständige Vermaßung im Aufteilungsplan führt zu Nachforderungen der Bauaufsicht.
• Inkonsistente Nummerierung: Einheitennummern im Plan stimmen nicht mit dem Antrag überein.
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Fehlt der abschließbare Zugang für eine Einheit, wird die AB für diese Einheit nicht erteilt.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller oder Abstellräume ohne eindeutige Zuordnung zu einer Einheit werden als Gemeinschaftseigentum behandelt.
• Abweichung vom genehmigten Bestand: Wenn der Aufteilungsplan einen Zustand zeigt, der nicht dem genehmigten Baubestand entspricht, kann die Bauaufsicht Klärung verlangen – ohne die AB zu erteilen.

Planeco Building prüft vor Einreichung, ob der Aufteilungsplan dem tatsächlichen und genehmigten Zustand entspricht, und koordiniert bei Abweichungen die notwendigen Schritte – etwa eine Nutzungsänderung, wenn Einheiten umgewidmet werden sollen.

Wirtschaftliche Perspektive: Lohnt sich die Aufteilung?

Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in der Regel 15–25 % höhere Erlöse als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses. In einer gefragten Lage wie Friedrichsdorf – mit direkter S-Bahn-Anbindung an Frankfurt und hoher Nachfrage nach Wohneigentum im Hochtaunuskreis – kann die Aufteilung eines 4-Familienhauses den Gesamterlös um einen erheblichen Betrag steigern, der die Verfahrenskosten von typischerweise 4.000,– bis 8.000,– € deutlich übersteigt.

Steuerlich relevant wird die Aufteilung, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). In diesem Fall kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Sprechen Sie das vor der Aufteilung mit Ihrem Steuerberater ab.

Wenn Sie wissen möchten, was der Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Leistungen kosten, falls für die Aufteilung bauliche Anpassungen nötig sind, finden Sie auf den Seiten zu Statikerkosten und zum Statiker konkrete Orientierungswerte. Planeco Building bietet als Komplettlösung Architektur, Statik und Behördenkommunikation aus einer Hand – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen bundesweit und lokaler Expertise im Hochtaunuskreis.

Für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Vorhabens – inklusive Prüfung, ob das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude gilt – steht Ihnen Planeco Building kostenlos zur Verfügung. Alle weiteren Leistungen werden transparent und ohne versteckte Kosten angeboten.