Wer ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauamt, nicht vom Notar. Ohne dieses Dokument kann keine Teilungserklärung beurkundet und kein separates Grundbuchblatt angelegt werden. Was viele nicht wissen: In Nordrhein-Westfalen gibt es kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Eigentümer in Gelsenkirchen können Mietwohnungen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen – ein klarer Vorteil gegenüber Städten in Bayern, Berlin oder Hamburg. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Verfahrensweg in Gelsenkirchen: zuständige Behörde, erforderliche Unterlagen, Kosten und typische Stolperstellen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Bestätigung, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist gemeinsam mit dem Aufteilungsplan die Voraussetzung dafür, dass ein Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Amtsgericht Gelsenkirchen separate Grundbuchblätter anlegen kann.

Sie benötigen die AB konkret in diesen Situationen:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen
• Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich trennen (Teileigentum und Wohnungseigentum parallel)
• Einzelne Einheit für eine Finanzierung als Sicherheit einsetzen
• Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Schenkung aufteilen
• Notar hat auf die fehlende AB hingewiesen

Wichtig für die Einordnung: Die AB ist keine Baugenehmigung und keine Bestandsgarantie. Das Bauamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich korrekt genehmigt wurde. Eine AB ersetzt keine fehlende Baugenehmigung und legalisiert keine Baurechtsverstöße. Bestehende Mängel bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Zuständige Behörde in Gelsenkirchen: Referat 63

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Gelsenkirchen beim Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung beantragt. Der Antrag ist schriftlich einzureichen bei:

• Adresse: Rathaus Buer, Goldbergstraße 12, 45894 Gelsenkirchen
• Telefon: (0209) 169-4571
• E-Mail: [email protected]

Innerhalb des Referats ist die Ordnungsbehördliche Abteilung 63/1 für die Bauaktenregistratur zuständig – relevant, wenn Sie vorab Bauakteneinsicht beantragen möchten, um vorhandene Bestandspläne zu prüfen. Die technische Prüfung der Abgeschlossenheit übernimmt die Technische Abteilung 63/2.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Gelsenkirchen bedeutet

In mehreren Bundesländern – darunter Bayern, Berlin und Hamburg – gilt ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Wer dort Mietwohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine zusätzliche gemeindliche Genehmigung. In Nordrhein-Westfalen gilt dieses Verbot nicht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW hat bewusst auf dieses Instrument verzichtet. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden in Gelsenkirchen ist deshalb keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung erforderlich.

Das vereinfacht das Verfahren erheblich: Sie beantragen die AB beim Referat 63, lassen die Teilungserklärung notariell beurkunden und beantragen die Grundbucheintragung – ohne zusätzliche behördliche Hürde.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Das Bauamt prüft anhand des Aufteilungsplans, ob jede Einheit die folgenden Kriterien erfüllt:

• Alle für einen Haushalt erforderlichen Räume sind vorhanden
• Die Einheit verfügt über eine Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und ein WC
• Trennwände und Trenndecken schirmen die Einheit baulich von anderen ab
• Es gibt einen direkten Ausgang ins Treppenhaus oder ins Freie – ohne Durchquerung einer anderen Einheit

Ein häufig übersehener Punkt: Als Eigentümer sind Sie eigenverantwortlich dafür, dass für jede Nutzungseinheit ein ausreichender zweiter Rettungsweg vorhanden und dauerhaft gesichert ist. Das Bauamt prüft dies im AB-Verfahren nicht systematisch – die Verantwortung liegt bei Ihnen.

Stellplätze und Kellerräume: Garagenstellplätze in einer Tiefgarage oder Sammelgarage können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen sind in der Regel kein Sondereigentum, sondern können nur als Sondernutzungsrecht vergeben werden – ein Unterschied, der im Aufteilungsplan korrekt abgebildet sein muss.

Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie die AB in Gelsenkirchen

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Beim Referat 63 (Abteilung 63/1) können Sie Bauakteneinsicht beantragen. Bei vielen Gelsenkirchener Altbauten aus der Gründerzeit oder den 1950er–1960er Jahren fehlen verwertbare Pläne – dann ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto übernimmt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – also einem Architekten oder qualifizierten Bauingenieur – erstellt werden. Er zeigt alle Einheiten mit Nummerierung, Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie Hausanschluss- und Heizungsräume.
3. Antrag beim Bauamt einreichen: Der schriftliche Antrag geht an das Referat 63 in Gelsenkirchen. Einzureichen sind die Unterlagen in der Regel in zweifacher Ausfertigung – ggf. weitere Ausfertigungen für Notar und Grundbuchamt.
4. Prüfung und Bescheinigung: Das Bauamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Pläne. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Gelsenkirchen beträgt erfahrungsgemäß mehrere Wochen; als grober Anhaltspunkt gilt für NRW-Großstädte eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten nach Antragseingang.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss exakt mit der Teilungserklärung übereinstimmen – stimmt etwas nicht, entstehen Korrekturkosten und Verzögerungen.
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Gelsenkirchen: Für jede Einheit wird ein separates Grundbuchblatt angelegt. Erst dann ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Die Gesamtdauer von der Beauftragung eines Architekten bis zur Grundbucheintragung beträgt in der Regel 3–5 Monate – abhängig von der Bearbeitungszeit des Bauamts und der Verfügbarkeit des Notars.

Welche Unterlagen brauchen Sie? – Checkliste für Gelsenkirchen

• Schriftlicher Antrag mit Angaben zu Antragsteller, Objektadresse, Grundbuchblattnummer und gewünschter Anzahl der Ausfertigungen
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen baulichen Anlagen auf dem Grundstück
• Grundrisse aller Geschosse (max. DIN A3) mit Nummerierung der Eigentumsanteile und Darstellung von Hausanschluss- und Heizungsräumen
• Schnittzeichnungen und Ansichten
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte) – in NRW nicht älter als 6 Monate
• Alle Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung (ggf. weitere für Notar und Grundbuchamt)

Planeco Building übernimmt die Erstellung aller planungsrelevanten Unterlagen – von den Grundrissen bis zum vollständigen Aufteilungsplan – und reicht den Antrag beim Referat 63 ein. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt das Team die typischen Anforderungen der NRW-Bauaufsichtsbehörden.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gelsenkirchen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

1. Behördengebühren nach AVwGebO NRW (Tarifstelle 3.1.7):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung, Gewerbeeinheit): 50,– € bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der AB: 30,– €

2. Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser kostet bei Planeco Building ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten. Wenn keine Bestandspläne vorliegen, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,– € netto hinzu.

3. Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen-Buer mit 4 Wohneinheiten und 2 Garagenstellplätzen:

• Architektenleistung: ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren: ca. 100,– € (Aufteilungsplan) + 4 × 100,– € (Sondereigentum, Mittelwert) + 2 × 20,– € (Garagen) + 2 × 30,– € (Mehrausfertigungen) = ca. 620,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– € bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 3.600,– € bis 5.100,– €

Zum Vergleich: Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Gesamtwert von 400.000,– € und einem Einzelverkaufspotenzial von ca. 585.000,– € (bei durchschnittlich ca. 1.671,– €/m² in Gelsenkirchen) liegt der Mehrerlös durch die Aufteilung deutlich über dem Fünfzigfachen der Aufteilungskosten. Gelsenkirchen ist gerade wegen seines niedrigen Preisniveaus ein attraktiver Markt für Investoren, die Mehrfamilienhäuser kaufen, aufteilen und einzeln weiterverkaufen – die prozentuale Differenz zwischen Gesamt- und Einzelverkaufspreis fällt hier besonders hoch aus.

Typische Stolperstellen – besonders bei Gelsenkirchener Altbauten

Gelsenkirchen ist stark durch den Bergbau und die Industrialisierung geprägt. Viele Mehrfamilienhäuser stammen aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten. Das bringt spezifische Herausforderungen mit sich:

• Fehlende Bestandspläne: Bei Altbauten liegen häufig keine verwertbaren Baupläne vor. Ein Aufmaß vor Ort ist dann Voraussetzung für die Erstellung des Aufteilungsplans.
• Unklare Raumzuordnungen: Kellerräume, Waschküchen und Trockenspeicher sind in älteren Häusern oft nicht eindeutig einzelnen Einheiten zugeordnet – das muss im Aufteilungsplan klar geregelt werden.
• Fehlender separater Zugang: Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen, die über eine andere Wohnung erschlossen werden, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben – ohne bauliche Änderung kann keine AB erteilt werden.
• Katasterangaben müssen exakt stimmen: Das Bauamt prüft die Richtigkeit der Katasterangaben nicht. Stimmen die Angaben im Aufteilungsplan nicht mit dem Grundbuch überein, wird die AB vom Amtsgericht nicht anerkannt – und es entstehen Korrekturgebühren.

Ein weiterer Praxishinweis: Die AB hat kein Verfallsdatum. Solange sich die baulichen Verhältnisse hinsichtlich der Abgeschlossenheit nicht ändern, kann sie für spätere Transaktionen wiederverwendet werden – zum Beispiel, wenn eine Einheit erst nach einigen Jahren verkauft wird.

Wenn Sie ein Gebäude in Gelsenkirchen aufteilen möchten und unsicher sind, ob alle Einheiten die Abgeschlossenheitskriterien erfüllen, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung. Planeco Building begleitet Sie vom Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Referat 63 – bundesweit, mit lokaler Kenntnis der NRW-Bauaufsichtspraxis und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung. Für Vorhaben in Gelsenkirchen steht Ihnen außerdem unser Service rund um die Nutzungsänderung zur Verfügung, falls Einheiten künftig gewerblich genutzt werden sollen. Weiterführende Informationen zu Statik und Standsicherheitsnachweisen – relevant bei baulichen Änderungen im Zuge der Aufteilung – finden Sie ebenfalls bei Planeco Building. Sprechen Sie uns an: Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.