Wer ein Mehrfamilienhaus in Gladbeck in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die bauordnungsrechtliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt separate Grundbuchblätter angelegt werden können – und damit der erste konkrete Schritt auf dem Weg zum Einzelverkauf, zur Erbteilung oder zur eigenständigen Finanzierung einzelner Einheiten. Zuständig in Gladbeck ist die Abteilung Bauordnung des Amtes für Planen, Bauen, Umwelt im Neuen Rathaus, Willy-Brandt-Platz 2, 45964 Gladbeck. Das Verfahren ist überschaubar – wenn die Unterlagen vollständig sind und das Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was ist sie nicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das die zuständige Bauaufsichtsbehörde ausstellt. Sie bestätigt, dass eine Wohn- oder Gewerbeeinheit baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie unabhängig genutzt werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Wichtig zu verstehen: Das Bauamt prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Konformität. Die Bescheinigung ist kein Nachweis dafür, dass das Gebäude vollständig genehmigungskonform ist. Wer bauliche Mängel hat, muss diese separat klären.

Ebenso häufig verwechselt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt vom Bauamt und dokumentiert die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und für das die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung benötigt wird. Erst nach der Teilungserklärung legt das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter an.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gladbeck?

Die häufigsten Auslöser in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, benötigt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt – das setzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus.
• Erbteilung oder Schenkung: Soll eine Immobilie unter Erben aufgeteilt oder an Kinder übertragen werden, müssen separate Eigentumsanteile gebildet werden.
• Eigenständige Finanzierung: Banken verlangen für die Beleihung einer einzelnen Wohneinheit ein eigenes Grundbuchblatt – und damit die vorherige Aufteilung.
• Gemischt genutzte Gebäude: Wer Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich trennen möchte, braucht die klare Abgrenzung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum im Aufteilungsplan.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – ein echter Vorteil für Gladbecker Eigentümer

In einigen Bundesländern wie Berlin oder Hamburg gilt seit dem Baulandmobilisierungsgesetz ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Wer Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür eine zusätzliche gemeindliche Genehmigung. NRW hat von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW sieht kein Umwandlungshindernis für Wohnungs- oder Teileigentum vor.

Das bedeutet konkret: In Gladbeck können Sie ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung in Eigentumswohnungen aufteilen. Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde, keine Wartefristen, kein Genehmigungsverfahren nach § 250 BauGB. Das vereinfacht das Verfahren erheblich im Vergleich zu Eigentümern in anderen Bundesländern.

Bauliche Voraussetzungen – erfüllt Ihr Gebäude die Kriterien?

Das Bauamt Gladbeck prüft, ob jede Einheit baulich abgeschlossen ist. Die wesentlichen Anforderungen:

• Eigener, abschließbarer Eingang: Jede Einheit muss über eine eigene Wohnungseingangstür mit Schloss verfügen, die direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich ist.
• Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Einheit: Die Küchenausstattung muss der Einheit selbst zugeordnet sein.
• Eigenes Bad und WC: Sanitärräume müssen zur Einheit gehören und dürfen nicht mit anderen Einheiten geteilt werden.
• Ausreichende Trennung durch Böden, Decken und Wände: Brand-, Schall- und Wärmeschutz müssen die Einheiten voneinander abgrenzen.

Besonderheiten beim Altbaubestand in Gladbeck

Gladbeck hat einen erheblichen Altbaubestand aus der Bergbau-Ära: Zechensiedlungen, Arbeiterwohnhäuser und Mehrfamilienhäuser der 1950er bis 1970er Jahre prägen viele Stadtteile – besonders Brauck und Butendorf. Typische Probleme bei diesen Gebäuden:

• Fehlende Bestandspläne: Viele Gebäude aus dieser Zeit haben keine verwertbaren Bauunterlagen mehr. Bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
• Nicht abschließbare Zugänge: Ältere Häuser haben häufig gemeinsam genutzte Kellerzugänge oder Durchgänge zwischen Einheiten, die baulich nachgerüstet werden müssen.
• Unklare Kelleraufteilung: Kellerräume sind in alten Plänen oft nicht eindeutig den Wohnungen zugeordnet – das ist einer der häufigsten Ablehnungsgründe.

Wenn keine Bestandspläne vorhanden sind, empfiehlt sich als erster Schritt die Bauakteneinsicht beim Bauamt Gladbeck. Die Abteilung Bauordnung stellt diese Dienstleistung zur Verfügung. Liegen dort ebenfalls keine verwertbaren Unterlagen vor, muss ein Architekt ein vollständiges Aufmaß des Gebäudes vornehmen.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Gladbeck ab

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorhanden sind. Falls nicht: Bauakteneinsicht beim Bauamt Gladbeck beantragen oder Aufmaß durch einen Architekten durchführen lassen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten und der Nummerierung aller Sondereigentumsanteile. Kellerräume und Stellplätze müssen dabei eindeutig zugeordnet sein.
3. Antrag einreichen: Der formlose Antrag wird zusammen mit den vollständigen Unterlagen bei der Abteilung Bauordnung im Neuen Rathaus eingereicht. Planen Sie mindestens drei Ausfertigungen ein – für das Bauamt, den Notar und Ihre eigenen Unterlagen.
4. Prüfung durch das Bauamt: Die Abteilung Bauordnung prüft die bauliche Abgeschlossenheit und stellt die Bescheinigung aus. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar. Dieser erstellt die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung des Gebäudes regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst jetzt können die Wohnungen einzeln verkauft, beliehen oder übertragen werden.

Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Gladbeck

Folgende Unterlagen sind beim Bauamt Gladbeck einzureichen:

• Formloser Antrag mit Angaben zu Antragsteller, Anschrift des Objekts und gewünschter Anzahl der Ausfertigungen
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen baulichen Anlagen auf dem Grundstück
• Aktueller Katasterauszug (Flurkarte) – nicht älter als 6 Monate
• Grundrisse aller Geschosse (max. DIN A3) mit einheitlicher Nummerierung aller Sondereigentumsanteile
• Schnitte und Ansichten sämtlicher Gebäude auf dem Grundstück, einschließlich nicht ausgebauter Dachräume
• Darstellung von Hausanschluss- und Heizungsräumen im Aufteilungsplan
• Klare Zuordnung von Kellerräumen, Stellplätzen und Nebenräumen zu den jeweiligen Einheiten

Praxishinweis: Die Flurkarte wird von vielen Eigentümern unterschätzt. Sie muss zum Zeitpunkt der Einreichung aktuell sein – eine abgelaufene Flurkarte führt regelmäßig zu Nachforderungen und verzögert das Verfahren.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gladbeck

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und den Kosten für die Planerstellung zusammen.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 50,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Neubau): 50,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung: 30,–€

Für ein typisches Bestandsgebäude mit 4 Wohneinheiten in Gladbeck ergeben sich allein an Behördengebühren: 50,–€ (Aufteilungsplan) + 4 × 100,–€ (Bestandseinheiten) + 2 × 30,–€ (Mehrausfertigungen) = 510,–€.

Gesamtkosten für eine typische Aufteilung in Gladbeck

Für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Gladbeck-Butendorf, Baujahr 1965, mit vorhandenen Bestandsplänen, ergibt sich folgende Gesamtkalkulation:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, Antragsmappe): ab 1.200,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 510,–€
• Flurkarte: ca. 15,–€ bis 30,–€
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Grundbuchamt: ca. 500,–€ bis 1.500,–€

Die Gesamtkosten für die vollständige Aufteilung liegen damit erfahrungsgemäß zwischen 3.700,–€ und 6.000,–€ – bei einem Objekt, für das Bestandspläne vorliegen. Müssen Pläne erst durch ein Aufmaß erstellt werden, erhöhen sich die Architektenkosten entsprechend.

Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans und die vollständige Antragsmappe für die Abgeschlossenheitsbescheinigung – bundesweit und vollständig digital. Eine unverbindliche Einschätzung zu Ihrem konkreten Objekt in Gladbeck erhalten Sie im kostenlosen Erstgespräch.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Flurkarte abgelaufen: Muss zum Einreichungszeitpunkt aktuell sein (max. 6 Monate alt). Frühzeitig beim Katasteramt anfordern.
• Kellerräume nicht zugeordnet: Jeder Kellerraum muss im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet und mit derselben Nummer gekennzeichnet sein wie die zugehörige Wohnung.
• Fehlende Darstellung von Heizungs- und Hausanschlussräumen: Diese Räume müssen im Plan eingezeichnet sein, auch wenn sie zum Gemeinschaftseigentum gehören.
• Zu wenige Ausfertigungen: Planen Sie mindestens 3–4 Ausfertigungen ein. Nachbestellungen kosten Zeit und zusätzliche Gebühren.
• Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar vermeidet spätere Korrekturen.

Lohnt sich die Aufteilung in Gladbeck?

Gladbeck bietet mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 2.360,–€ pro Quadratmeter und einem Kaufpreisfaktor von ca. 16 vergleichsweise günstige Einstiegspreise bei solider Rendite. Die Bruttomietrendite liegt zwischen 3,1 % und 6,4 %, je nach Lage und Objekttyp.

Der wirtschaftliche Hebel der Aufteilung liegt im Einzelverkauf: Ein Mehrfamilienhaus wird als Gesamtpaket zu einem deutlich niedrigeren Quadratmeterpreis gehandelt als einzelne Eigentumswohnungen. Wer ein Bestandsgebäude mit 4 Einheiten zu einem Gesamtpreis von 380.000,–€ erworben hat und die Einheiten nach der Aufteilung einzeln zu Marktpreisen veräußert, kann einen erheblichen Mehrerlös erzielen – bei Gesamtkosten für die Aufteilung von unter 6.000,–€.

Da NRW kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB kennt, entfallen zusätzliche Genehmigungsschritte und Wartefristen, die in anderen Bundesländern den wirtschaftlichen Vorteil erheblich schmälern können. Für Eigentümer in Gladbeck ist das ein klarer struktureller Vorteil.

Wenn Sie prüfen möchten, ob sich die Aufteilung Ihres Objekts konkret rechnet, unterstützt Planeco Building Sie bei der Einschätzung – von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur fertigen Antragsmappe. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und lokale Expertise in NRW bilden die Grundlage für eine verlässliche Einschätzung Ihres Vorhabens. Mehr zu den Leistungen finden Sie unter Architekt und Statiker – falls im Zuge der Aufteilung auch ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird.