Wer in Greifswald ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, und ohne Teilungserklärung entstehen keine separaten Grundbuchblätter – der Einzelverkauf von Wohnungen ist damit rechtlich nicht möglich. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Greifswald gibt es einige lokale Besonderheiten, die das Verfahren von anderen Städten unterscheiden – von der ausschließlich papierbasierten Antragstellung bis hin zu den besonderen Anforderungen bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Gewerberäume in einem Gebäude baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werden kann – geregelt in § 7 Abs. 4 WEG.

Sie benötigen die Bescheinigung konkret in folgenden Situationen:

• Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen zum Verkauf
• Begründung von Teileigentum an Gewerberäumen oder Stellplätzen
• Erbteilung oder Schenkung einzelner Einheiten innerhalb eines Gebäudes
• Beleihung einzelner Wohnungen durch eine Bank
• Begründung eines Dauerwohnrechts

Wichtig für die Einordnung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne und ersetzt keine Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude insgesamt baurechtlich einwandfrei ist. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben davon unberührt.

Der Gesamtprozess läuft in dieser Reihenfolge ab: Abgeschlossenheitsbescheinigung → notarielle Teilungserklärung → Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Erst wenn alle drei Schritte abgeschlossen sind, können einzelne Einheiten rechtswirksam verkauft oder belastet werden.

Zuständige Behörde in Greifswald: Stadt oder Landkreis?

Greifswald ist eine große kreisangehörige Stadt und hat deshalb eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde. Für Immobilien im Stadtgebiet Greifswald ist ausschließlich diese Behörde zuständig:

• Adresse: Stadthaus, Markt 15, 17489 Greifswald
• Telefon: +49 3834 8536-4181
• E-Mail: [email protected]

Wer eine Immobilie im Umland – also im Landkreis Vorpommern-Greifswald außerhalb des Stadtgebiets – aufteilen möchte, wendet sich nicht an die Stadt, sondern an das Amt für Bau, Natur- und Denkmalschutz des Landkreises in Pasewalk. Diese Verwechslung kommt in der Praxis häufig vor und kostet Zeit.

Wichtig: Nur Papierform – kein digitales Verfahren in Greifswald

Die Stadt Greifswald führt das Verfahren ausschließlich in Papierform durch. Anträge, Unterlagen und der Aufteilungsplan müssen postalisch oder persönlich eingereicht werden – eine digitale Einreichung ist nach aktuellem Stand nicht möglich. Das bedeutet in der Praxis: Planen Sie zusätzliche Zeit für Postlaufzeiten ein, und reichen Sie alle Unterlagen von Anfang an vollständig ein, um Nachforderungen per Post zu vermeiden.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Einheit erfüllen?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie zwei Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Bauliche Trennung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen oder Räumen abgetrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht durch eine andere Wohnung oder über ein Nachbargrundstück ohne dingliche Absicherung.

Für Nebenräume wie Kellerabteile gilt: Sie müssen nicht unmittelbar an die Wohnung angrenzen, aber sie müssen im Aufteilungsplan eindeutig der jeweiligen Einheit zugeordnet und separat abschließbar sein.

Bei Stellplätzen ist Sondereigentum nur möglich, wenn sie eindeutig abgrenzbar sind – zum Beispiel in einer Tiefgarage mit nummerierten Plätzen. Offene Außenstellplätze können in der Regel nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum begründet werden. Terrassen, Balkone und Gartenflächen gelten baurechtlich ebenfalls nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan klar gekennzeichnet sind.

Bei gemischt genutzten Gebäuden – Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschosse Wohnen – ist die saubere Abgrenzung von Wohnungseigentum und Teileigentum im Aufteilungsplan besonders wichtig. Planeco Building hat Erfahrung mit genau solchen Konstellationen, die in Greifswalds Gründerzeitbestand häufig vorkommen.

Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Greifswald

Folgende Unterlagen sind bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Greifswald einzureichen:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der Behörde)
• Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung – bestehend aus Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten; lesbar, maßstäblich, maximal im Format DIN A3
• Eigentumsnachweis – aktueller Grundbuchauszug; bei Kaufinteressenten alternativ der Kaufvertrag oder ein Nachweis des berechtigten Interesses
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Ggf. aktueller Handelsregisterauszug bei juristischen Personen

Das Format DIN A3 für den Aufteilungsplan ist in Greifswald verbindlich. Pläne in größeren Formaten werden nicht akzeptiert und müssen neu erstellt werden – ein häufiger und vermeidbarer Fehler.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorhanden sind?

Bei Altbauten in Greifswald – besonders in der Altstadt und der Fleischervorstadt – fehlen verwertbare Bestandspläne häufig. Der Aufteilungsplan muss bei bestehenden Gebäuden als Baubestandszeichnung vorliegen, also den tatsächlichen Ist-Zustand abbilden. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an. Alternativ lohnt sich vorab eine Bauakteneinsicht beim Stadtbauamt Greifswald – dort können historische Pläne vorhanden sein, die als Grundlage dienen.

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Ablauf: So läuft das Verfahren in Greifswald Schritt für Schritt

1. Bestandsaufnahme und Prüfung der Abgeschlossenheit: Begehung des Gebäudes, Klärung ob bauliche Anpassungen nötig sind
2. Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder Ingenieur)
3. Zusammenstellung der Unterlagen und Einreichung in Papierform bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Greifswald
4. Behördliche Prüfung – bei vollständigen Unterlagen erteilt die Behörde die Bescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans und einem Gebührenbescheid
5. Notarielle Teilungserklärung auf Basis der Bescheinigung und des gestempelten Aufteilungsplans
6. Eintragung im Wohnungsgrundbuch – für jede Einheit entsteht ein separates Grundbuchblatt

Zur Bearbeitungsdauer macht die Stadt Greifswald offiziell keine Angaben. Erfahrungsgemäß ist mit 4–8 Wochen für die behördliche Bearbeitung zu rechnen. Bei Gebäuden mit Denkmalschutz oder in Sanierungsgebieten kann sich das verlängern, da weitere Behörden einzubeziehen sind. Für den Gesamtprozess bis zur Grundbucheintragung sollten Sie realistisch 3–5 Monate einplanen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Greifswald

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V), Anlage 1 Nr. 5.8. Der Rahmen beträgt 60,– bis 2.500,– € je Wohnung oder sonstigem Raum je Gebäude. Die konkrete Höhe hängt vom Umfang des Vorhabens ab.

Architektenleistung für Aufteilungsplan und Antragstellung: ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Greifswald ergibt sich damit eine Gesamtinvestition von ca. 4.000,– bis 6.500,– € – abhängig davon, ob ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist und ob Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet zusätzliche Abstimmungen erfordern.

Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses erfahrungsgemäß 15–25 % höhere Erlöse.

Greifswald-Besonderheiten: Was Eigentümer wissen müssen

Denkmalschutz in der Greifswalder Altstadt

Greifswald verfügt über rund 300 innerstädtische Denkmale. Bei Gebäuden, die im Denkmalverzeichnis eingetragen sind, kann die Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau einer abschließbaren Tür oder die bauliche Abtrennung von Räumen – eine denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern erfordern. In diesen Fällen ist die Untere Denkmalschutzbehörde Greifswald zusätzlich einzubeziehen, was das Verfahren verlängert. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude aufteilen möchte, sollte diese Abstimmung frühzeitig einplanen.

Sanierungsgebiete Altstadt und Fleischervorstadt

Die Greifswalder Altstadt und die Fleischervorstadt sind förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. In diesen Bereichen kann die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB bedürfen. Dieser zusätzliche Verfahrensschritt wird in der Praxis häufig übersehen. Ob Ihr Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt, lässt sich beim Stadtplanungsamt Greifswald erfragen – oder im Rahmen einer Erstberatung durch Planeco Building klären.

Steuerliche Vorteile bei Denkmal- und Sanierungsgebiet-Immobilien

Ein oft übersehener Aspekt: Wer eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude oder in einem Sanierungsgebiet erwirbt und vermietet, kann erhebliche steuerliche Vorteile nutzen. Sanierungsaufwendungen lassen sich über mehrere Jahre steuerlich abschreiben. Das macht die Aufteilung und den Einzelverkauf solcher Einheiten in Greifswald für Käufer besonders attraktiv – und kann den erzielbaren Verkaufspreis positiv beeinflussen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Falsches Format: Der Aufteilungsplan überschreitet DIN A3 – Neueinreichung erforderlich
• Fehlende Maßketten: Räume sind nicht vollständig bemaßt, Zuordnungen unklar
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Plan stimmen nicht mit dem Antragsformular überein
• Kellerräume nicht zugeordnet: Abstellräume im Keller fehlen im Plan oder sind keiner Einheit zugewiesen
• Kein Nachweis des separaten Zugangs: Der abschließbare Zugang jeder Einheit ist im Plan nicht erkennbar
• Unvollständiger Eigentumsnachweis: Der Grundbuchauszug ist veraltet oder fehlt ganz
• Einfache statt zweifache Ausfertigung: Greifswald verlangt den Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung

Jede Nachforderung durch das Bauamt bedeutet in Greifswald zusätzliche Postlaufzeiten und verzögert den gesamten Aufteilungsprozess – und damit auch den Notartermin und die Grundbucheintragung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Greifswald mit Planeco Building beantragen

Planeco Building übernimmt die vollständige Abwicklung: von der Prüfung der baulichen Voraussetzungen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Greifswald. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Mecklenburg-Vorpommern kennt Planeco Building die spezifischen Anforderungen der Greifswalder Behörde – einschließlich der Besonderheiten bei denkmalgeschützten Gebäuden und Sanierungsgebieten.

Wenn keine Bestandspläne vorhanden sind, organisiert Planeco Building das Aufmaß vor Ort. Die Bearbeitungszeit für die Architektenleistung beträgt in der Regel 14–21 Tage. Alle Kosten werden vorab transparent kommuniziert.

Für Vorhaben in Greifswald, bei denen zusätzlich eine Bauvoranfrage oder eine Nutzungsänderung relevant ist – etwa bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum – bietet Planeco Building diese Leistungen ebenfalls aus einer Hand an. Wer zusätzlich statische Nachweise benötigt, findet beim Statiker-Service von Planeco Building die passende Unterstützung.

Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – und erfahren Sie innerhalb weniger Werktage, was die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihr konkretes Objekt in Greifswald kostet und wie lange das Verfahren dauert.