Wer in Halle (Saale) ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen will, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist der behördliche Nachweis, dass jede Einheit baulich eigenständig ist – und ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Was viele Eigentümer und Investoren unterschätzen: Halle (Saale) stellt an den Antrag einige Anforderungen, die in generischen Ratgebern fehlen. Wer diese nicht kennt, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und warum sie der erste Schritt ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) bescheinigt, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Gebäudeteil baulich hinreichend von anderen Einheiten abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung ist die Begründung von Wohnungseigentum nicht möglich.

Die AB steht am Anfang einer Kette: Erst wenn die Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung erteilt hat, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Erst danach legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Wer die AB als bloße Formalität betrachtet, unterschätzt, wie stark Fehler in diesem ersten Schritt den gesamten Zeitplan verschieben können.

Benötigt wird die AB immer dann, wenn:

• ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll
• Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich getrennt werden sollen (Teileigentum)
• Sondereigentum an Stellplätzen, Terrassen oder Gartenflächen begründet werden soll
• eine Finanzierung einzelner Einheiten über separate Grundbuchblätter ermöglicht werden soll
• ein Dauerwohnrecht nach § 32 WEG eingetragen werden soll
• eine Erbteilung oder Schenkung einzelner Einheiten geplant ist

Gilt das Umwandlungsverbot in Halle (Saale)?

In einigen deutschen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt nach § 250 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Sachsen-Anhalt hat bislang keine entsprechende Landesverordnung erlassen, die Halle (Saale) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Eigentümer in Halle sind damit aktuell nicht von diesem Genehmigungsvorbehalt betroffen. Da sich rechtliche Rahmenbedingungen ändern können, empfiehlt sich eine aktuelle Prüfung vor Projektstart.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob jede Einheit die Abgeschlossenheitskriterien erfüllt. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn:

• sie durch Wände und Decken baulich von anderen Einheiten getrennt ist
• sie einen eigenen abschließbaren Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum hat
• der Zugang nicht über ein anderes Sondereigentum führt
• Nebenräume wie Keller oder Abstellflächen, die zur Einheit gehören, im Aufteilungsplan eindeutig zugeordnet und nummeriert sind

Sondereigentum kann auch an Stellplätzen sowie an außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen wie Terrassen oder Gartenflächen begründet werden – vorausgesetzt, diese sind durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt.

Bei Gründerzeitbauten in Halle ist die Kelleraufteilung ein häufiger Stolperstein: Kellerräume sind in Altbauten oft nicht klar zugeordnet oder nicht separat abschließbar. Das führt regelmäßig zu Nachforderungen durch das Bauamt.

Zuständige Behörde in Halle (Saale)

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Abteilung Baugenehmigung der Stadt Halle (Saale) als untere Bauaufsichtsbehörde:

• Adresse: Neustädter Passage 18, 06122 Halle (Saale)
• Sprechzeiten: dienstags von 09:00–12:00 Uhr und 13:00–18:00 Uhr, ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung
• Antragstellung: schriftlich oder elektronisch möglich

Die eingeschränkte Erreichbarkeit des Bauamts ist ein praktischer Faktor, den Eigentümer bei der Zeitplanung berücksichtigen sollten. Wer frühzeitig einen Termin für Rückfragen oder eine Vorabstimmung vereinbart, vermeidet unnötige Wartezeiten im Verfahren.

Welche Unterlagen brauchen Sie? Die vollständige Checkliste für Halle

In Sachsen-Anhalt ist kein vorgeschriebenes Antragsformular vorgesehen – der Antrag kann formlos gestellt werden. Das klingt einfacher, als es ist: Ein unvollständiger Antrag führt zu Nachforderungen und verlängert die Bearbeitungszeit. Folgende Unterlagen sind für Halle (Saale) erforderlich:

• Unterschriebener Antrag mit Angaben zu Grundstück, Gemarkung, Flur, Flurstück und Grundbuchblatt
• Aktueller Grundbuchauszug (Eigentumsnachweis), ggf. Kaufvertrag
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte – nicht älter als 6 Monate
• Lageplan
• Komplette Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitt, Ansichten) als Baubestandszeichnung – d. h. der tatsächliche Ist-Zustand, nicht der ursprünglich genehmigte Zustand
• Wohnflächenberechnung – eine Halle-spezifische Anforderung, die in generischen Ratgebern fehlt
• Bei Antragstellung durch Unternehmen: Handelsregisterauszug, nicht älter als 6 Monate

Die Bauzeichnungen müssen im Format DIN A3 eingereicht werden – bei schriftlicher Antragstellung in zweifacher Ausfertigung, bei elektronischer Einreichung als DIN-A3-druckbares Dokument. Jeder Raum muss im Grundriss mit der arabischen Ziffer der zugehörigen Eigentumseinheit nummeriert sein. Inkonsistente Nummerierungen sind einer der häufigsten Gründe für Nachforderungen.

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Besonderheit: Ein Grundstück, eine Bescheinigung

In Halle gilt wie in ganz Sachsen-Anhalt: Es kann grundsätzlich nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für sämtliche Gebäude auf einem Grundstück erteilt werden. Das ist besonders relevant für die in Halle typischen Vorderhaus-Hinterhaus-Ensembles mit Seitenflügeln. Wer nur das Vorderhaus aufteilen will, muss dennoch alle Gebäude auf dem Grundstück im Aufteilungsplan erfassen. Wer das übersieht, muss den Antrag nachbessern.

Fehlende Bestandspläne bei Altbauten – was tun?

Viele Gründerzeitgebäude in Halle – gebaut um 1900–1910, in der DDR-Zeit umgebaut, in den 1990ern saniert – haben keine verwertbaren Bestandspläne mehr. Originalpläne sind entweder nicht mehr vorhanden oder bilden den heutigen Zustand nicht korrekt ab. Das Bauamt Halle verlangt aber ausdrücklich eine Baubestandszeichnung, die den Ist-Zustand zeigt.

In diesen Fällen ist ein professionelles Aufmaß vor Ort der notwendige erste Schritt. Planeco Building führt solche Aufmaße durch und erstellt auf dieser Grundlage den vollständigen Aufteilungsplan. Das kostet zusätzliche Zeit – in der Regel 2–4 Wochen mehr – und sollte im Gesamtzeitplan eingeplant werden.

Der Verfahrensablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbucheintrag

1. Bestandspläne prüfen oder Aufmaß beauftragen: Liegt eine verwertbare Baubestandszeichnung vor? Falls nicht, muss zuerst ein Aufmaß erfolgen. Zeitbedarf: 1–3 Wochen.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Plan muss alle Einheiten nummeriert, maßstäblich und im Format DIN A3 darstellen. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne in der Regel innerhalb von 10 Werktagen. Für Architektenleistungen rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie bei Planeco Building ein unverbindliches Angebot anfragen.
3. Antrag beim Bauamt Halle einreichen: Schriftlich oder elektronisch, mit allen Pflichtunterlagen inkl. Wohnflächenberechnung und aktueller Liegenschaftskarte.
4. Prüfung durch die Abteilung Baugenehmigung: Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit und die Vollständigkeit der Unterlagen. Erfahrungsgemäß dauert die Bearbeitung in Halle 4–8 Wochen. Die Behörde erteilt die Bescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Der Notar benötigt die AB und den Aufteilungsplan. Für Bank und Notar werden jeweils eigene Ausfertigungen benötigt – wer nur eine Ausfertigung beantragt hat, muss nachfordern. Zeitbedarf: 2–4 Wochen.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Zeitbedarf: 2–4 Wochen.

Gesamtdauer realistisch: Bei vorhandenen Bestandsplänen ca. 3–4 Monate. Bei fehlendem Aufmaß oder denkmalschutzrechtlichen Abstimmungen verlängert sich der Zeitrahmen auf 4–6 Monate.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Halle (Saale)

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten). Bei Planeco Building erhalten Sie vorab ein transparentes Angebot – ohne versteckte Kosten. Mehr zu Planungskosten und was diese beeinflusst, finden Sie auf den Seiten von Planeco Building.
• Behördengebühren Bauamt Halle: Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Gebührenordnung des Landes Sachsen-Anhalt und werden nach Verwaltungsaufwand und Anzahl der Einheiten bemessen. Erfahrungsgemäß liegen sie bei 50,– bis 250,– € je Einheit – die genaue Höhe teilt das Bauamt im Einzelfall mit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: Gründerzeithaus im Paulusviertel, 6 Wohneinheiten, Bestandspläne vorhanden, kein Denkmalschutz. Architektenleistung ca. 1.500,– € netto, Behördengebühren ca. 150,– bis 400,– €, Notar und Grundbuch ca. 1.500,– bis 3.000,– €. Gesamtkosten: ca. 3.150,– bis 4.900,– €.

Sind keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden, kommen Kosten für das Aufmaß ab 390,– € netto hinzu. Müssen Kellerräume baulich angepasst werden (Trennwände, Türen), entstehen zusätzliche Baukosten von ca. 500,– bis 2.000,– €.

Denkmalschutz in Halle – kein Hindernis, aber ein Faktor

Halle (Saale) hat einen der größten Gründerzeitbestände in Ostdeutschland. Viele Mehrfamilienhäuser – besonders in der Altstadt, im Paulusviertel und in Giebichenstein – stehen unter Denkmalschutz. Das steht einer Aufteilung grundsätzlich nicht entgegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist ein bauordnungsrechtliches, kein denkmalrechtliches Verfahren.

Relevant wird der Denkmalschutz erst dann, wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig sind – etwa der Einbau einer neuen Trennwand, eines zusätzlichen Zugangs oder die Veränderung von Fassadenelementen. In diesen Fällen ist parallel eine denkmalrechtliche Genehmigung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Halle einzuholen. Wer das frühzeitig klärt, vermeidet Überraschungen im Verfahren. Planeco Building koordiniert bei Bedarf beide Verfahren.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

• Fehlende Wohnflächenberechnung: Diese Halle-spezifische Anforderung wird häufig übersehen und führt zu Nachforderungen.
• Liegenschaftskarte älter als 6 Monate: Das Bauamt akzeptiert nur aktuelle Auszüge.
• Inkonsistente Raumzuordnung: Jeder Raum muss die Nummer der zugehörigen Eigentumseinheit tragen. Fehler hier sind ein häufiger Ablehnungsgrund.
• Plan bildet nicht den Ist-Zustand ab: Bei Bestandsgebäuden ist zwingend eine Baubestandszeichnung erforderlich – kein Plan aus der ursprünglichen Baugenehmigung.
• Zu wenige Ausfertigungen: Notar und Bank benötigen jeweils eigene Ausfertigungen. Wer nur eine beantragt, muss nachfordern.
• Vorderhaus-Hinterhaus nicht vollständig erfasst: Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen im Aufteilungsplan enthalten sein.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Halle

Planeco Building übernimmt die gesamte Planung für Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Halle (Saale) – von der Baubestandszeichnung über den WEG-konformen Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen der Abteilung Baugenehmigung in Halle – einschließlich der Halle-spezifischen Pflicht zur Wohnflächenberechnung und der Grundstücksbezogenheit bei Vorderhaus-Hinterhaus-Ensembles.

Ob Sie ein Gründerzeithaus im Paulusviertel aufteilen, ein Objekt in Giebichenstein oder Kröllwitz strukturieren oder ein denkmalgeschütztes Gebäude in der Altstadt aufteilen wollen: Planeco Building liefert den genehmigungsfähigen Aufteilungsplan – transparent kalkuliert, ohne versteckte Kosten. Erfahren Sie mehr über die Architektenleistungen von Planeco Building oder informieren Sie sich über den Standsicherheitsnachweis, der bei baulichen Anpassungen parallel erforderlich sein kann.

Für Fragen zur Nutzungsänderung – etwa wenn Sie im Zuge der Aufteilung auch die Nutzungsart einzelner Einheiten ändern wollen – steht Planeco Building ebenfalls zur Verfügung. Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an und klären Sie in einem kostenlosen Erstgespräch, was Ihr Vorhaben in Halle konkret erfordert.