Wer in Hamm ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten als rechtlich selbstständiges Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden können. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden – und kein Käufer eine einzelne Wohnung erwerben.

Was viele Eigentümer in Hamm nicht wissen: NRW hat bewusst auf ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB verzichtet. Die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in Hamm damit ohne zusätzliche kommunale Genehmigung möglich – ein klarer Vorteil gegenüber Städten in Bayern, Berlin oder Hamburg. Gleichzeitig gibt es seit März 2025 eine neue Mieterschutzverordnung in NRW, die Eigentümer kennen sollten, bevor sie ihre Strategie festlegen.

[[bauantrag]]

Zuständige Behörde in Hamm: Wo Sie den Antrag stellen

Zuständig für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamm ist das Amt für Bauordnung und Immissionsschutz, dort konkret die Abteilung Baurecht und Verwaltung. Die Behörde ist erreichbar unter:

• Adresse: Gustav-Heinemann-Straße 10, 59065 Hamm
• Telefon: 02381 17-4301
• E-Mail: [email protected]

Das Antragsformular „Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung" steht auf der Formulare-Seite der Stadt Hamm unter „Sonstige Anträge" als PDF zum Download bereit. Das Bautechnische Bürgeramt bietet zudem eine persönliche Beratung zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen an – ein Vorabgespräch kann Nachforderungen vermeiden und die Bearbeitungszeit verkürzen.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt ausschließlich, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich klar voneinander getrennt sind. Sie ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Nachweis, dass das Gebäude baurechtlich einwandfrei ist. Das Bauordnungsamt Hamm prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht, ob das Gebäude nach geltendem Baurecht genehmigt ist. Wer also einen ungenehmigten Ausbau hat, erhält zwar möglicherweise die Bescheinigung – bleibt aber trotzdem für den Baurechtsverstoß haftbar.

Ebenso wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Beide Dokumente sind für die Wohnungsaufteilung erforderlich, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördlicher Nachweis der baulichen Abgeschlossenheit – wird vom Bauordnungsamt Hamm ausgestellt
• Teilungserklärung: Notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – wird nach Erhalt der Bescheinigung beim Notar beurkundet und dann ins Grundbuch eingetragen

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Einheit erfüllen muss

Damit eine Einheit als „abgeschlossen" gilt, muss sie vier grundlegende Kriterien erfüllen:

1. Eigener, abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss über eine eigene Eingangstür verfügen, die direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist – nicht durch eine andere Wohnung.
2. Eigene Küche oder Kochgelegenheit: Innerhalb der Einheit muss eine Küche oder zumindest ein Küchenanschluss vorhanden sein.
3. Eigenes Bad und WC: Sanitäranlagen müssen zur Einheit gehören und dürfen nicht mit anderen Einheiten geteilt werden.
4. Bauliche Trennung: Böden, Decken und Wände müssen die Einheit vollständig von anderen Einheiten abgrenzen – mit ausreichendem Brand- und Schallschutz.

Terrassen, Balkone und Gartenanteile gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie können einer Wohnung jedoch als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind. Stellplätze in Tiefgaragen oder Sammelgaragen können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie dauerhaft abgrenzbar und im Aufteilungsplan klar nummeriert sind. Außenstellplätze hingegen werden in der Regel nur als Sondernutzungsrecht eingetragen.

Besonderheit bei Altbauten in Hamm

Hamm hat einen hohen Anteil an Nachkriegsbauten, Zechensiedlungen und historischen Arbeitersiedlungen. Bei diesen Gebäuden fehlen häufig aktuelle oder verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Entweder wird beim Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts Hamm Akteneinsicht beantragt – dort sind historische Baugenehmigungen und Pläne archiviert – oder ein Architekt führt ein Aufmaß vor Ort durch. Planeco Building übernimmt beides und erstellt auf dieser Grundlage einen prüffähigen Aufteilungsplan.

[[banner-klein]]

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Hamm ab

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Hamm beantragen. Wenn keine Pläne vorliegen: Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten, Ansichten und der Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten. Gemeinschaftlich genutzte Flächen werden mit „G" gekennzeichnet.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Hamm einreichen: Das ausgefüllte Antragsformular der Stadt Hamm zusammen mit allen Unterlagen in zweifacher Ausfertigung einreichen – persönlich oder per Post an die Gustav-Heinemann-Straße 10.
4. Prüfung und Bescheinigung: Das Bauordnungsamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit. Bei vollständigen Unterlagen ist in Hamm mit einer Bearbeitungszeit von ca. 4–6 Wochen zu rechnen.
5. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Bescheinigung geht es zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung und veranlasst die Eintragung der Wohnungsgrundbücher. Dieser Schritt dauert weitere 2–6 Wochen.

Die Gesamtdauer vom ersten Schritt bis zur Grundbucheintragung beträgt in Hamm typischerweise 2,5 bis 4 Monate – abhängig davon, ob Bestandspläne vorliegen und wie schnell die Unterlagen vollständig eingereicht werden können.

Unterlagen für den Antrag in Hamm

Folgende Unterlagen sind beim Bauordnungsamt Hamm einzureichen – jeweils in zweifacher Ausfertigung, alle Zeichnungen im Format maximal DIN A3:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Hamm (unterschrieben)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Flurkartenauszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate, Maßstab 1:500 oder 1:1.000) – erhältlich beim Katasteramt Hamm, ebenfalls Gustav-Heinemann-Straße 10
• Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse (inkl. Keller, Dachboden, Spitzboden)
• Schnittzeichnungen und Ansichten
• Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten; Gemeinschaftsflächen mit „G" kennzeichnen

Empfehlenswert, aber nicht zwingend für die Bescheinigung selbst: eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV. Der Notar benötigt sie für die Teilungserklärung – wer sie gleich mitliefert, spart einen Arbeitsschritt.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hamm

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW:

• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: ca. 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: ca. 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: ca. 30,–€

Architektenleistung (Aufteilungsplan, Flächenberechnung, Antragsmappe):

• Ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto

Notar- und Grundbuchgebühren (abhängig vom Verkehrswert der Immobilie): typischerweise 1.500,–€ bis 4.000,–€ gesamt.

Beispielrechnung für ein 4-Familienhaus mit 2 Garagenstellplätzen in Hamm:

• Behördengebühren: ca. 480,–€ bis 640,–€
• Architektenleistung inkl. Aufteilungsplan: ab 1.500,–€ netto
• Flurkartenauszug: ca. 15,–€ bis 30,–€
• Summe bis zur Bescheinigung: ca. 2.000,–€ bis 2.200,–€ netto
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Gesamtkosten bis zur Grundbucheintragung: ca. 3.500,–€ bis 5.200,–€

Dem gegenüber steht ein realistisches Wertsteigerungspotenzial: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 300 m² Wohnfläche in Hamm erzielt der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten bei aktuellen ETW-Preisen von ca. 2.100,–€ bis 2.200,–€/m² typischerweise 15–25 % mehr Erlös als der Gesamtverkauf als Miethaus. Das entspricht bei diesem Beispiel einem Mehrerlös von ca. 50.000,–€ bis 110.000,–€ – bei Gesamtkosten für die Aufteilung von unter 6.000,–€ eine wirtschaftlich überzeugende Rechnung.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Hamm bedeutet

In einigen Bundesländern – darunter Bayern, Hamburg und Berlin – können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (§ 250 BauGB). NRW hat diese Möglichkeit bewusst nicht genutzt. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW enthält kein Umwandlungshindernis nach § 250 BauGB. Für Eigentümer in Hamm bedeutet das: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist ohne zusätzliche kommunale Genehmigung möglich.

Allerdings gilt seit dem 1. März 2025 die neue Mieterschutzverordnung NRW. Sie verlängert die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auf 8 Jahre. Das heißt: Wer eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung verkauft, kann dem bestehenden Mieter frühestens 8 Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Aufteilung selbst bleibt genehmigungsfrei – aber die Verwertungsstrategie sollte diese Frist berücksichtigen.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern Anträge in Hamm regelmäßig an denselben Punkten:

• Flurkarte zu alt: Der Auszug muss zum Zeitpunkt der Einreichung maximal 6 Monate alt sein. Rechtzeitig beim Katasteramt Hamm bestellen.
• Zeichnungen im falschen Format: Alle Bauzeichnungen müssen DIN A3 einhalten – größere Formate führen zur Nachforderung.
• Unklare Kellerräume: Alle zu einer Einheit gehörenden Räume – auch Keller- und Bodenräume – müssen mit derselben Nummer wie die zugehörige Wohnung gekennzeichnet sein.
• Außenstellplätze als Sondereigentum ausweisen: Außenstellplätze sind in der Regel nicht abgeschlossen und können nicht als Sondereigentum eingetragen werden – nur als Sondernutzungsrecht.
• Antrag ohne Vorabberatung einreichen: Das Bautechnische Bürgeramt Hamm bietet eine Beratung vor Antragstellung an. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert Nachforderungen, die das Verfahren um Wochen verzögern.

Planeco Building übernimmt die vollständige Vorbereitung des Antrags – von der Bauakteneinsicht über den Aufteilungsplan bis zur fertigen Antragsmappe. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die Anforderungen des Bauordnungsamts Hamm und sorgen dafür, dass Ihr Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist. Wenn Sie parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung auch bauliche Anpassungen planen oder eine Nutzungsänderung benötigen, koordinieren wir beides aus einer Hand.

Für Fragen rund um statische Nachweise – etwa wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe in die Gebäudestruktur erforderlich sind – arbeiten wir direkt mit erfahrenen Statikern zusammen. Einen Standsicherheitsnachweis stellen wir bei Bedarf ebenfalls bereit. Informationen zu den anfallenden Statikerkosten und wie Sie den richtigen Statiker finden, finden Sie auf unseren Übersichtsseiten.