Wer ein Mehrfamilienhaus in Heidenheim an der Brenz in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, und ohne Teilungserklärung entstehen keine separaten Grundbuchblätter. Die Bescheinigung ist also keine Formalität am Rande – sie ist das Fundament der gesamten Aufteilung. Was viele Eigentümer in Heidenheim nicht wissen: Für diesen Antrag gibt es zwei unterschiedliche zuständige Behörden, je nachdem, wo genau die Immobilie liegt.

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Welche Behörde ist in Heidenheim zuständig?

Heidenheim an der Brenz ist eine Große Kreisstadt und hat als solche eine eigene untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet in der Praxis: Die Zuständigkeit für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im Landkreis Heidenheim aufgeteilt.

Stadtgebiet Heidenheim an der Brenz

Liegt Ihre Immobilie innerhalb der Stadtgrenzen von Heidenheim an der Brenz, ist die Stadtverwaltung Heidenheim, Abteilung Bauordnung und Denkmalschutz zuständig:

• Adresse: Grabenstraße 15, 89522 Heidenheim an der Brenz
• Telefon: (07321) 327-3410
• E-Mail: [email protected]

Übrige Gemeinden im Landkreis

Liegt Ihre Immobilie in einer der anderen Landkreisgemeinden – etwa in Dischingen, Gerstetten, Königsbronn, Nattheim, Sontheim an der Brenz, Steinheim am Albuch oder Niederstotzingen – ist das Landratsamt Heidenheim, Fachbereich Bau, Umwelt und Gewerbeaufsicht zuständig:

• Adresse: Alte Ulmer Straße 2, 89522 Heidenheim an der Brenz
• Telefon: 07321 321-1321
• E-Mail: [email protected]

Auch die Städte Giengen an der Brenz und Herbrechtingen haben jeweils eine eigene Baurechtsbehörde. Wer den Antrag versehentlich bei der falschen Stelle einreicht, verliert wertvolle Wochen. Dieser Fehler passiert häufiger als man denkt – und er lässt sich leicht vermeiden.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist ein behördliches Dokument, das bescheinigt, dass bestimmte Räume oder Raumgruppen in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig sind. Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen.

Typische Anlässe in Heidenheim:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbteilung, bei der Geschwister je eine Wohnung erhalten sollen
• Separate Beleihung einzelner Einheiten zur Finanzierung
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem gemischt genutzten Gebäude
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit der Absicht, die Einheiten einzeln weiterzuverkaufen

Wichtig: Die AB ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie prüft nicht, ob das Gebäude genehmigungskonform errichtet wurde, sondern ob die einzelnen Einheiten die baulichen Voraussetzungen für Sondereigentum erfüllen. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig sind – etwa eine neue Trennwand oder ein separater Eingang – kann zusätzlich eine Baugenehmigung und gegebenenfalls ein Standsicherheitsnachweis erforderlich werden.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren ab

1. Bestandspläne beschaffen: Für Bestandsgebäude benötigen Sie eine Baubestandszeichnung – also Pläne, die den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zeigen. Liegen keine aktuellen Pläne vor (bei Altbauten in Heidenheim häufig der Fall), gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt oder ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. Alle Einheiten werden mit arabischen Ziffern im Kreis nummeriert, Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flure) mit einem eingekreisten „G" gekennzeichnet.
3. Antrag einreichen: Der Antrag wird bei der zuständigen Behörde eingereicht – entweder in Papierform (mindestens zweifach) oder digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW). Für die digitale Einreichung über ViBa BW ist ein BundID-Konto erforderlich.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Bauamt prüft, ob die Einheiten die Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllen. Erfahrungsgemäß dauert die Bearbeitung nach vollständiger Einreichung 4–8 Wochen. Das Landratsamt Heidenheim macht hierzu keine offiziellen Angaben.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der erteilten AB und dem gestempelten Aufteilungsplan gehen Sie zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an. Erst jetzt sind die Einheiten rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen.

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Welche Unterlagen werden benötigt?

Das Landratsamt Heidenheim nennt folgende Pflichtunterlagen:

• Ausgefülltes Antragsformular (beim Landratsamt als PDF erhältlich)
• Lageplan des Grundstücks
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume mit der gleichen arabischen Ziffer im Kreis
• Kennzeichnung von Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Flure) mit eingekreistem „G"
• Bei Kellerabteilen: Angabe der Art des Abschlusses in den Plänen
• Bei Tiefgaragenstellplätzen: Nachweis dauerhafter Bodenmarkierungen oder anderer dauerhafter Abgrenzungen

Für Neubauten gilt: Die Aufteilungspläne müssen mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen. Die AB kann frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden.

Wenn keine Bestandspläne vorliegen

Bei Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren – die in Heidenheim einen erheblichen Teil des Bestands ausmachen – liegen häufig keine verwertbaren Pläne vor. In diesem Fall gibt es zwei Optionen:

• Bauakteneinsicht: Beim zuständigen Bauamt können vorhandene Bauakten eingesehen werden. Das ist oft günstiger als ein vollständiges Aufmaß und lohnt sich als erster Schritt.
• Aufmaß vor Ort: Ein Architekt nimmt das Gebäude vollständig auf und erstellt daraus die erforderlichen Bestandszeichnungen. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Heidenheim?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Das Landratsamt Heidenheim nennt eine Rahmengebühr von 100,– bis 3.000,– €. Für eine typische Aufteilung mit 3–6 Einheiten ist erfahrungsgemäß mit 200,– bis 600,– € zu rechnen.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan für Objekte bis zu 5 Einheiten ab 1.500,– € netto. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt das Aufmaß hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Mehrfamilienhaus in Heidenheim meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Kostenbeispiel: Ein Eigentümer teilt ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 280 m² Wohnfläche in Heidenheim auf. Die Architektenleistung kostet ab 1.500,– € netto, die Behördengebühr liegt bei ca. 300,– €, das Notariat kommt auf ca. 1.200,– €. Gesamtaufwand: ca. 3.000,– €. Dem gegenüber steht ein realistisches Wertsteigerungspotenzial von 15–25 % durch den Einzelverkauf der Einheiten gegenüber dem Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus.

Gilt das Umwandlungsverbot in Heidenheim an der Brenz?

Seit 2021 können Bundesländer auf Basis von § 250 BauGB in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. Diese Regelung wurde bis Ende 2030 verlängert.

In Baden-Württemberg greift dieser Genehmigungsvorbehalt jedoch nur in Gemeinden, die eine sogenannte Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB erlassen haben. Heidenheim an der Brenz hat nach aktuellem Kenntnisstand keine solche Satzung erlassen. Das Umwandlungsverbot dürfte damit für Eigentümer in Heidenheim nicht gelten – ein klarer Vorteil gegenüber Großstädten wie Stuttgart oder Freiburg, wo entsprechende Beschränkungen bestehen. Zur Sicherheit empfiehlt sich eine kurze Rückfrage bei der Stadtverwaltung Heidenheim vor Projektstart.

Typische Fehler, die zu Verzögerungen führen

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Stadtgebiet Heidenheim wenden sich ans Landratsamt – und umgekehrt. Das kostet zwei bis vier Wochen.
• Bestandspläne stimmen nicht mit dem Ist-Zustand überein: Wenn zwischenzeitlich umgebaut wurde und die Pläne das nicht zeigen, werden Nachforderungen gestellt.
• Unklare Zuordnung von Kellerabteilen und Stellplätzen: Kellerabteile müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein. Tiefgaragenstellplätze brauchen dauerhafte Markierungen.
• Fehlende Nummerierung: Alle Räume einer Einheit – auch außerhalb der Wohnung liegende Keller oder Abstellräume – müssen dieselbe Ziffer tragen wie die zugehörige Wohnung.
• Verwechslung von AB und Teilungserklärung: Die AB ist ein behördliches Dokument; die Teilungserklärung ist ein notarieller Akt. Beide sind zwingend erforderlich, aber in dieser Reihenfolge: erst AB, dann Notar.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die häufigsten Ablehnungsgründe aus der Praxis. Der Aufteilungsplan wird so erstellt, dass er beim ersten Einreichen vollständig ist – ohne Nachforderungsrunden, die das Verfahren unnötig verlängern. Wenn neben der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa weil Gewerbe- und Wohnflächen neu zugeordnet werden sollen – übernimmt Planeco Building auch diesen Teil.

Was passiert nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die AB ist der Startschuss, nicht das Ziel. Nach Erhalt der Bescheinigung folgen zwei weitere Schritte:

1. Teilungserklärung beim Notar: Der Notar beurkundet auf Basis der AB und des gestempelten Aufteilungsplans die Teilungserklärung. Darin wird festgelegt, welche Einheiten Sondereigentum bilden, welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind und wie die Miteigentumsanteile verteilt werden. Die Nummerierung im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung muss exakt übereinstimmen – ein Detail, das frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden sollte.
2. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an. Erst mit dieser Eintragung sind die Einheiten rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen, die einzeln verkauft, belastet oder vererbt werden können.

Wer einen Statiker für begleitende bauliche Maßnahmen benötigt – etwa wenn neue Trennwände eingezogen werden sollen – findet bei Planeco Building ebenfalls die passende Unterstützung. Informationen zu den anfallenden Statikerkosten und wie Sie den richtigen Statiker finden, finden Sie auf den entsprechenden Seiten.