Wer in Herford ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie ist weder eine Teilungserklärung beim Notar noch ein separates Grundbuchblatt möglich. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich in sich abgeschlossen und von den anderen Einheiten getrennt ist. Sie ist der Startschuss für die gesamte WEG-Aufteilung. Was viele Eigentümer unterschätzen: Der eigentliche Aufwand liegt nicht in der Behördengebühr, sondern in der Erstellung des Aufteilungsplans – und in der Frage, ob die Immobilie die baulichen Voraussetzungen überhaupt erfüllt.

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Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Wohnungseigentum oder Teileigentum im Grundbuch eingetragen werden soll. Typische Anlässe in Herford:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einer Wohnung auf Kinder im Rahmen der Erbschaftsplanung oder Schenkung
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem gemischt genutzten Gebäude
• Eintragung eines Dauerwohnrechts für eine einzelne Wohnung

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen – der gesamte Aufteilungsprozess ist blockiert.

Zuständige Behörde: Kreis Herford oder Stadt Herford?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, wo Ihre Immobilie liegt. Für die Stadt Herford selbst ist die städtische Bauaufsicht zuständig. Für alle anderen Kommunen im Kreisgebiet – also Enger, Hiddenhausen, Kirchlengern, Löhne, Rödinghausen, Spenge, Vlotho und Bünde – ist die Bauaufsicht des Kreises Herford die richtige Anlaufstelle.

Die Kreisverwaltung Herford ist unter folgenden Adressen erreichbar:

• Berliner Straße 1, 32052 Herford
• Amtshausstraße 2, 32051 Herford

Die Bauaufsicht des Kreises hat kommunenspezifische Ansprechpartner: Für Enger ist Manuela Wegner zuständig, für Hiddenhausen und Rödinghausen Jörg Wegner, für Spenge Irina Fehner und für Vlotho sowie Kirchlengern Martina Grabarczyk. Die Öffnungszeiten der Bauordnung: Montag und Mittwoch 08:30–12:30 Uhr und 14:00–16:00 Uhr, Freitag 08:30–12:30 Uhr.

Der Kreis Herford bietet außerdem eine Vorab-Beratung an: Eigentümer können mit ihren Zeichnungen direkt zur Behörde kommen, bevor sie den formellen Antrag stellen. Das spart Nachbesserungsrunden und vermeidet häufige Fehler. Eine Terminvereinbarung wird empfohlen.

Gilt in Herford ein Umwandlungsverbot?

Nein. In Herford und im gesamten Kreis Herford gilt derzeit kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine entsprechende Landesverordnung erlassen, die diesen Paragrafen in Kraft setzt. Das bedeutet: Sie können Ihr Mehrfamilienhaus in Herford in Eigentumswohnungen aufteilen, ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung beantragen zu müssen – sofern die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt sind.

In Städten wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt gelten dagegen Umwandlungsverordnungen, die den Prozess erheblich erschweren. Dieser Vorteil für NRW-Eigentümer wird in der öffentlichen Diskussion oft übersehen.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Alle Unterlagen müssen beim Kreis Herford mindestens in doppelter Ausfertigung eingereicht werden. Für Notar und Grundbuchamt werden in der Regel weitere Ausfertigungen benötigt – das sollten Sie bei der Planung berücksichtigen.

Folgende Unterlagen sind erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (Eigentümer oder Erbbauberechtigte; bei Beauftragung Dritter ist eine Vollmacht erforderlich)
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte) – nicht älter als 6 Monate
• Grundrisszeichnungen aller Geschosse: Jeder Raum, Nebenraum und Flur muss eindeutig einer Wohneinheit zugeordnet sein
• Schnittzeichnungen und Ansichten des Gebäudes
• Lageplan: Stellplätze, Terrassen und Sondernutzungsflächen müssen der jeweiligen Wohneinheit zugeordnet sein
• Wohnflächenberechnung (wird häufig auch vom Notar angefordert – empfehlenswert, sie direkt mit einzureichen)

Ein häufiger Fehler bei Altbauten im Kreis Herford: Bestandspläne fehlen oder sind veraltet. In diesem Fall muss zunächst ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herford?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Behördengebühren, Architektenleistung und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW):

• Aufteilungsplan, erste Ausfertigung: 100,– €
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,– € bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Architektenleistung

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten ist der größte Kostenpunkt. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.

Notar- und Grundbuchkosten

Nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung folgt die notarielle Teilungserklärung und die Eintragung ins Grundbuch. Diese Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: 4-Familienhaus in Herford

Angenommen: 4 Wohneinheiten, 4 Garagenstellplätze, Bestandspläne vorhanden.

• Behördengebühren: 100,– € (Aufteilungsplan) + 4 × ca. 100,– € (Sondereigentumsanteile) + 4 × 20,– € (Garagen) + 30,– € (Mehrausfertigung) = ca. 530,– € bis 730,– €
• Architektenleistung (Planeco Building): ca. 1.500,– € netto
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– € bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.000,– € bis 5.000,– €

Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt in der Regel 15–25 % mehr als der Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses. Bei einem Objekt mit einem Gesamtwert von 600.000,– € entspricht das einem Mehrerlös von bis zu 150.000,– €.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Herford

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Grundrisse vorliegen. Falls nicht, Bauakteneinsicht beim Bauamt beantragen oder Aufmaß beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit allen erforderlichen Grundrissen, Schnitten, Ansichten und der Wohnflächenberechnung. Planeco Building liefert die vollständige Antragsmappe innerhalb von 14–21 Werktagen.
3. Antrag einreichen: Antrag mit allen Unterlagen in mindestens doppelter Ausfertigung bei der zuständigen Behörde (Kreis Herford oder Stadt Herford) einreichen. Bei Beauftragung eines Dienstleisters: Vollmacht beifügen.
4. Behördliche Bearbeitung: Die Bearbeitungszeit variiert je nach Einzelfall. Erfahrungsgemäß sind in NRW 2 bis 8 Wochen einzuplanen.
5. Teilungserklärung beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich verbindlich.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dieser Schritt dauert erfahrungsgemäß weitere 2 bis 6 Wochen.

Gesamtdauer: Vom Beauftragen des Architekten bis zum separaten Grundbuchblatt sind realistisch 3 bis 5 Monate einzuplanen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Wohnung abgeschlossen?

Die Abgeschlossenheit ist in § 3 Abs. 3 WEG definiert. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• einen eigenen, von anderen Einheiten unabhängigen Zugang hat
• baulich vollständig von anderen Wohnungen getrennt ist (keine Durchgänge, keine gemeinsam genutzten Räume ohne klare Zuordnung)
• alle für eine selbstständige Nutzung notwendigen Nebenräume enthält oder diese eindeutig zugeordnet sind
• Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind

Bei Altbauten im Kreis Herford – Gründerzeitgebäude, Fachwerkhäuser in der Altstadt, Nachkriegsbauten – ist die Abgeschlossenheit nicht immer von vornherein gegeben. Durchgehende Keller ohne Trennwände oder fehlende separate Eingänge können bauliche Anpassungen erfordern, bevor ein Antrag gestellt werden kann. Ob solche Anpassungen wiederum eine Nutzungsänderung oder Baugenehmigung auslösen, hängt vom Einzelfall ab.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Kreis Herford:

• Veraltete Flurkarte: Der Katasterauszug darf nicht älter als 6 Monate sein. Wird dieser Punkt übersehen, kommt der Antrag zurück.
• Fehlende Raumzuordnung in den Grundrissen: Jeder Raum – auch Flure, Abstellräume und Keller – muss eindeutig einer Wohneinheit zugeordnet sein. Unklare Kennzeichnungen führen zu Nachbesserungen.
• Stellplätze ohne Maßangaben: Garagen und Außenstellplätze, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen mit exakten Maßangaben im Plan eingetragen sein.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit dem Antragsformular und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Abstimmung mit dem Notar vor Antragstellung spart Zeit.
• Verwechslung mit der Baugenehmigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Zulässigkeit. Ungenehmigt ausgebaute Räume können zwar eine Bescheinigung erhalten, bleiben aber baurechtlich problematisch. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte den baulichen Zustand vorab prüfen lassen.

Planeco Building übernimmt die vollständige Erstellung der Antragsunterlagen – von der Grundrissaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur fertigen Antragsmappe für die Bauaufsicht Herford. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die spezifischen Anforderungen der Herforder Behörden. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.