Wer in Hilden ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – ohne sie kein Notar, ohne Notar kein Grundbucheintrag, ohne Grundbucheintrag kein Einzelverkauf. Das Verfahren in Hilden ist dabei vergleichsweise unkompliziert: Die Bauaufsicht bearbeitet vollständige Anträge in der Regel innerhalb eines Monats – deutlich schneller als viele Nachbarstädte. Entscheidend ist, dass der Antrag von Anfang an vollständig und fehlerfrei eingereicht wird.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und damit als selbstständige Einheiten nutzbar sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden – sie ist damit der erste formale Schritt jeder Wohnungsaufteilung.

Wichtig zu verstehen: Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und keine nachträgliche Legalisierung baulicher Zustände. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Wann brauchen Sie die Bescheinigung in Hilden?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und einzelne Einheiten separat veräußern möchte, benötigt zwingend die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Grundlage für die Teilungserklärung beim Notar.
• Erbteilung und Schenkung: Bei der Übertragung einzelner Wohnungen auf Kinder oder die Aufteilung unter Erben ist die Bescheinigung ebenso erforderlich.
• Separate Finanzierung: Banken verlangen die Bescheinigung, wenn einzelne Einheiten eines Gebäudes als eigenständige Sicherheiten beliehen werden sollen.
• Dauerwohnrecht: Auch bei der Einräumung eines Dauerwohnrechts – etwa zugunsten der Eltern – ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung.
• Investoren-Aufteilung: Wer ein Hildener Mehrfamilienhaus kauft und das Aufteilungspotenzial vor dem Kauf prüfen möchte, sollte die baulichen Voraussetzungen frühzeitig klären.

Gilt das Umwandlungsverbot in Hilden?

Viele Eigentümer fragen sich, ob das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB ihrer Aufteilung entgegensteht. Die klare Antwort für NRW: Nein. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW sieht das Umwandlungshindernis für Wohnungs- und Teileigentum ausdrücklich nicht vor. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden in NRW ist derzeit keine gemeindliche Genehmigung erforderlich – auch nicht in Hilden. Diese Information fehlt in fast allen öffentlich verfügbaren Quellen zu diesem Thema und ist für Hildener Eigentümer eine wichtige Entwarnung.

Zuständige Behörde: Bauaufsicht Hilden

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hilden ist das Bauverwaltungs- und Bauaufsichtsamt – Bauaufsicht technische Abteilung (IV-60.2):

• Adresse: Am Rathaus 1, 40721 Hilden
• E-Mail: [email protected]
• Telefon: +49 2103 72-0
• Sprechzeiten: Dienstag 09:00–12:00 Uhr, Donnerstag 15:00–18:00 Uhr; Montag, Mittwoch und Freitag nur nach Terminvereinbarung

Eine digitale Antragstellung ist beim Bauamt Hilden derzeit nicht möglich – der Antrag muss schriftlich per Post oder persönlich eingereicht werden. Wer außerhalb der regulären Sprechzeiten einen Termin benötigt, sollte diesen vorab telefonisch oder per E-Mail vereinbaren.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Das Bauamt Hilden verlangt alle Unterlagen mindestens in zweifacher Ausfertigung. Empfehlenswert sind drei Exemplare – das dritte wird für Notar und Grundbuchamt benötigt.

Checkliste: Erforderliche Unterlagen für Hilden

• Antragsformular mit Bestätigung, dass der dargestellte bauliche Zustand dem tatsächlichen Baubestand entspricht (Eigentümererklärung mit rechtlicher Tragweite)
• Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte im Maßstab 1:1000
• Grundrisse aller Geschosse – einschließlich Dachräume, Spitzböden und Keller
• Grundrisse aller Gebäude auf dem Grundstück – auch Garagen, Nebengebäude und Schuppen
• Alle Ansichten und Schnitte
• Planformat maximal DIN A3 – bei größeren Gebäuden erfordert das eine geschickte Planaufteilung

Der Aufteilungsplan – das Herzstück des Antrags

Der Aufteilungsplan muss von einer fachkundigen Person erstellt werden – in der Praxis übernimmt das ein Architekt. Er zeigt die genaue Abgrenzung aller Sondereigentumseinheiten, deren Nummerierung und die zugehörigen Flächen. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der späteren Teilungserklärung beim Notar übereinstimmen – deshalb lohnt es sich, die Einheitennummern vorab mit dem Notar abzustimmen.

An Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen wie Terrassen oder Gartenflächen kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden, wenn diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Hilden hat einen großen Bestand an Mehrfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1980er-Jahren – für diese liegen häufig keine verwertbaren Baupläne vor. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim Bauamt Hilden (um zu prüfen, ob dort noch Originalpläne vorliegen) oder ein Aufmaß vor Ort. Planeco Building bietet das Aufmaß ab 390,– € netto an. Ohne vollständige Bestandspläne kann kein Aufteilungsplan erstellt werden – dieser Schritt ist also keine Option, sondern Voraussetzung.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Einheit „abgeschlossen"?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und eigenständig genutzt werden kann. Konkret bedeutet das:

• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss über eine eigene, abschließbare Eingangstür verfügen, die direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist.
• Vollständige bauliche Trennung: Wände, Decken und Böden müssen die Einheiten lückenlos voneinander trennen – keine gemeinsam genutzten Räume innerhalb des Sondereigentums.
• Sanitäreinrichtungen innerhalb der Einheit: Küche, Bad und WC müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Einheit befinden.
• Zweiter Rettungsweg: Als Eigentümer sind Sie eigenverantwortlich dafür, dass für jede Nutzungseinheit ein ausreichender zweiter Rettungsweg vorhanden und dauerhaft gesichert ist. Das Bauamt prüft dies im AB-Verfahren nicht.

Zweifamilienhäuser sind ein häufiger Stolperstein: Wurden sie als Einheit mit gemeinsamem Hauseingang und ohne abschließbare Wohnungstüren gebaut, ist die Abgeschlossenheit nicht gegeben und muss baulich hergestellt werden. Sind dafür strukturelle Eingriffe nötig, sollte frühzeitig ein Statiker einbezogen werden.

Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten gilt: Beide Einheitentypen können als Sondereigentum ausgewiesen werden. Wenn dabei eine Nutzungsänderung erforderlich ist – etwa weil Wohnfläche in Gewerbefläche umgewandelt werden soll – ist ein separates Genehmigungsverfahren notwendig. Mehr dazu unter Nutzungsänderung.

Schritt-für-Schritt: So läuft das Verfahren in Hilden ab

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Bauamt Hilden beantragen oder Aufmaß vor Ort durchführen lassen, falls keine verwertbaren Pläne vorliegen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan auf Basis der Bestandspläne – mit Nummerierung aller Einheiten, Maßangaben und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
3. Antrag zusammenstellen und einreichen: Antragsformular, Flurkartenauszug, Grundrisse, Ansichten und Schnitte – alles mindestens zweifach – schriftlich beim Bauamt Hilden einreichen. Online-Einreichung ist derzeit nicht möglich.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Das Bauamt prüft die Unterlagen und stellt bei Vollständigkeit die Bescheinigung aus – in Hilden in der Regel innerhalb eines Monats.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB und dem gestempelten Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung notariell beurkundet.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hilden legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an – erst dann ist das Wohnungseigentum rechtlich vollständig begründet.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hilden

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (Tarifstellen 2.7.1 und 2.7.2):

• Aufteilungsplan: 100,– € für die erste Ausfertigung, 30,– € je weitere Ausfertigung
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung/Gewerbeeinheit): 50,– bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan zu folgenden Konditionen (netto):

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (falls erforderlich): ab 390,– € netto

Beispielrechnung: 6-Parteien-Haus in Hilden

Für ein typisches Hildener Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und zwei Garagenstellplätzen ergibt sich folgende Kostenschätzung:

• Architektenleistung (bis 10 Einheiten): ab 2.000,– € netto
• Behördengebühren: 100,– € (Aufteilungsplan) + 6 × 100,– € (Sondereigentum) + 2 × 20,– € (Garagen) = ca. 740,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert, typisch niedriger vierstelliger Bereich
• Gesamtkosten geschätzt (ohne Notar/Grundbuch): ca. 3.500,– bis 5.000,– €

Zum Vergleich: Eigentumswohnungen erzielen in Hilden aktuell rund 3.300,– bis 3.500,– €/m² – deutlich mehr als der Preis für ein unvergeteilt verkauftes Mehrfamilienhaus. Bei einem 300-m²-Objekt kann der Mehrerlös durch Aufteilung schnell im sechsstelligen Bereich liegen.

Bearbeitungsdauer: Wie lange dauert es in Hilden?

Das Bauamt Hilden bearbeitet vollständige Anträge in der Regel innerhalb eines Monats. Das ist ein konkreter Vorteil gegenüber Großstädten in der Region: In Düsseldorf gilt als grober Anhaltspunkt eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten nach Antragseingang. Der entscheidende Faktor ist die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen – fehlende Pläne oder formale Mängel führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren erheblich. Wer mit einem vollständigen, fehlerfreien Antrag einreicht, profitiert in Hilden von einer der kürzesten Bearbeitungszeiten in der Region.

Typische Fehler beim Antrag – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Bauamt Hilden:

• Unvollständige Pläne: Fehlende Grundrisse von Dachräumen, Spitzböden, Kellern oder Nebengebäuden sind der häufigste Nachforderungsgrund. Das Bauamt Hilden verlangt ausdrücklich alle Gebäude auf dem Grundstück.
• Planformat überschritten: Pläne dürfen in Hilden das Format DIN A3 nicht übersteigen – bei größeren Gebäuden muss der Architekt die Darstellung entsprechend aufteilen.
• Inkonsistente Nummerierung: Stimmen die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit der späteren Teilungserklärung überein, muss nachgebessert werden – mit erneuter Verwaltungsgebühr.
• Fehlende Eigentümererklärung: Das Antragsformular verlangt die Bestätigung, dass der dargestellte Zustand dem tatsächlichen Baubestand entspricht. Fehlt diese, ist der Antrag nicht vollständig.
• Außenstellplätze als Sondereigentum: Außenstellplätze sind in der Regel kein Sondereigentum, sondern begründen nur ein Sondernutzungsrecht – eine Verwechslung hier führt zu Korrekturbedarf.

Planeco Building hat über 1.400 erfolgreiche Bauanträge begleitet und kennt die typischen Stolperstellen. Der Aufteilungsplan wird so erstellt, dass er beim ersten Einreichen vollständig ist – und die kurze Bearbeitungszeit des Bauamts Hilden auch tatsächlich genutzt werden kann.

So begleitet Planeco Building Ihr Vorhaben in Hilden

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Hilden die gesamte Planungsleistung: von der Beschaffung oder Erstellung der Bestandspläne über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt. Bundesweit aktiv, mit lokaler Expertise für NRW und die Region Düsseldorf/Kreis Mettmann. Die Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für den Aufteilungsplan stellt sicher, dass der Antrag beim Bauamt Hilden zügig eingereicht werden kann.

Für Eigentümer, die noch nicht sicher sind, ob ihr Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt, bietet Planeco Building eine kostenlose Erstberatung an – ohne Verpflichtung, mit konkreter Einschätzung zur Machbarkeit.

Mehr zu den Architektenleistungen von Planeco Building: Architekt beauftragen. Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen erforderlich sind und ein Standsicherheitsnachweis benötigt wird, koordiniert Planeco Building auch das – aus einer Hand.