Wer ein Mehrfamilienhaus in Hürth in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich keine Teilungserklärung beurkunden, kein Wohnungsgrundbuch anlegen und keine einzelne Einheit verkaufen oder finanzieren. Was viele Eigentümer unterschätzen: Hürth hat eigene, teils strengere Anforderungen als andere NRW-Kommunen – und wer die nicht kennt, riskiert Rücksendungen und Wochen an Zeitverlust.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis darüber, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen, abschließbaren Zugang haben. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen.

Sie benötigen die Bescheinigung immer dann, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten
• Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem Gebäude trennen wollen
• einzelne Einheiten separat verkaufen, verschenken oder beleihen möchten
• ein Gebäude im Rahmen eines Erbfalls unter mehreren Erben aufteilen wollen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Das Bauordnungsamt prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder dem aktuellen Stand der Baugenehmigung entspricht. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Zuständige Behörde in Hürth

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth ist das Bauordnungsamt (Amt 63) der Stadtverwaltung Hürth, Friedrich-Ebert-Straße 40, 50354 Hürth. Der Antrag geht direkt an die Stadt – nicht an den Rhein-Erft-Kreis. Hürth verfügt als kreisangehörige Stadt über eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde, die alle Baurechtsverfahren im Stadtgebiet selbstständig bearbeitet.

Bevor Sie den Aufteilungsplan in Auftrag geben, sollten Sie eine wichtige Vorab-Prüfung nicht überspringen: Für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten kann der Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB greifen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht. Die Regelung wurde bis Ende 2030 verlängert. Ob Hürth konkret in den Anwendungsbereich fällt, muss im Einzelfall geprüft werden – das Bauordnungsamt gibt dazu Auskunft.

Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth – vollständige Checkliste

Hürth hat konkrete Anforderungen, die teils von anderen NRW-Kommunen abweichen. Nicht vollständige Unterlagen werden vom Bauordnungsamt zurückgesandt – was Wochen kosten kann. Die folgende Checkliste basiert auf dem offiziellen Leitfaden der Stadt Hürth zur Bildung von Wohnungseigentum:

• Antragsformular: Formloser Antrag oder ausgefülltes Formular mit Unterschrift von Antragsteller und Eigentümer, inklusive Objektdaten (Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstück) und Anzahl der Einheiten
• Grundbuchauszug: Aktuell, nicht älter als 6 Wochen – enge Frist, die Planung erfordert
• Aufteilungsplan in dreifacher Ausfertigung (viele Kommunen verlangen nur zweifach – Hürth verlangt drei)
• Lageplan im Maßstab 1:500 – beim Katasteramt des Rhein-Erft-Kreises erhältlich (bei Neubauten reicht eine Kopie aus der Bauakte)
• Alle Grundrisse sämtlicher Geschosse, inklusive Spitzboden – auch wenn dieser nicht ausgebaut ist
• Schnitte und Ansichten des Gebäudes
• Nebengebäude (Garagen, Schuppen) mit vollständigen Plänen
• Stellplätze mit Nummerierung und Maßangaben, sofern als Sondereigentum vorgesehen
• Freiflächen mit Nummerierung und Maßangaben, sofern zugeordnet

Zwei Hürth-spezifische Anforderungen, die in der Praxis häufig übersehen werden:

• Formatbegrenzung DIN A3: Alle Bauvorlagen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Viele Architekturbüros arbeiten standardmäßig mit DIN A1 oder A2 – die Pläne müssen für Hürth angepasst werden.
• Farbechter Stift: Nummerierungen und Kennzeichnungen im Aufteilungsplan müssen mit farbechtem Stift eingetragen sein. Bleistifteintragungen werden nicht akzeptiert.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth?

Die Behördengebühren in Hürth richten sich nach Gebäudeklasse und ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt:

• Neubauten, Gebäudeklasse 1 und 2: 50,–€ je Wohn- oder Gewerbeeinheit
• Neubauten, Gebäudeklasse 3, 4 und 5: 100,–€ je Einheit
• Bestandsgebäude (Altvorgänge): 150,–€ je Einheit
• Stellplätze und Tiefgaragenstellplätze: 20,–€ je Stellplatz
• Jede weitere Ausfertigung ab dem 4. Exemplar: 30,–€

Praxishinweis: Da Notar und Grundbuchamt in der Regel jeweils eigene Exemplare benötigen, empfiehlt es sich, direkt 5 Ausfertigungen einzureichen – also zwei Mehrausfertigungen à 30,–€ zusätzlich einzuplanen.

Gesamtkostenbeispiel: Aufteilung eines Bestandsgebäudes (Baujahr 1975) mit 4 Wohneinheiten und 4 Stellplätzen in Hürth-Efferen:

• Architektenleistung Aufteilungsplan (4 Einheiten): ab ca. 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren Hürth (4 × 150,–€): 600,–€
• Stellplätze (4 × 20,–€): 80,–€
• Mehrausfertigungen (2 × 30,–€): 60,–€
• Flurkarte Katasteramt und Grundbuchauszug: ca. 40,–€ bis 70,–€
• Summe bis zur Bescheinigung: ca. 2.270,–€ bis 2.700,–€
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€
• Grundbuchamt: ca. 500,–€ bis 1.000,–€
• Gesamtkosten Aufteilung: ca. 4.270,–€ bis 6.200,–€

Dem gegenüber steht ein erhebliches Erlöspotenzial: Bei einem 4-Einheiten-Haus in Hürth liegt der Mehrerlös durch Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus erfahrungsgemäß im fünfstelligen bis niedrigen sechsstelligen Bereich – bei Aufteilungskosten von unter 6.000,–€.

Ablauf der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth – Schritt für Schritt

1. Bauakteneinsicht beantragen: Beim Bauordnungsamt Hürth können vorhandene Bauakten eingesehen werden. So lässt sich prüfen, ob verwertbare Bestandspläne existieren und ob der aktuelle Zustand dem genehmigten entspricht. Bei älteren Gebäuden ist das der sinnvolle erste Schritt – bevor ein Architekt beauftragt wird.
2. Flurkarte bestellen: Die aktuelle Flurkarte im Maßstab 1:500 ist beim Katasteramt des Rhein-Erft-Kreises zu bestellen. Hier können Wartezeiten entstehen – frühzeitig einplanen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan auf Basis des Aufmaßes oder vorhandener Bestandspläne. Die Nummerierung sollte frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden, damit Aufteilungsplan und Teilungserklärung konsistent sind.
4. Grundbuchauszug kurz vor Einreichung bestellen: Da Hürth maximal 6 Wochen Alter akzeptiert, sollte der Grundbuchauszug erst beantragt werden, wenn alle anderen Unterlagen fertig sind.
5. Antrag beim Bauordnungsamt Hürth einreichen: Vollständige Unterlagen in dreifacher Ausfertigung, DIN A3, farbechte Eintragungen. Planeco Building übernimmt die Zusammenstellung und Einreichung für Sie.
6. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Bearbeitung durch das Bauordnungsamt – erfahrungsgemäß dauert das mehrere Wochen, abhängig von der aktuellen Auslastung der Behörde.
7. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Bescheinigung in der Hand beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
8. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst damit ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Realistischer Zeitrahmen für den Gesamtprozess: Von der Beauftragung des Architekten bis zur fertigen Grundbucheintragung sollten Sie 3 bis 5 Monate einplanen – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Bearbeitungszeit des Bauordnungsamts und der Auslastung beim Notar und Grundbuchamt.

Die häufigsten Fehler bei der Antragstellung in Hürth

Das Bauordnungsamt Hürth weist ausdrücklich darauf hin, dass unvollständige oder mangelhafte Unterlagen nicht bearbeitet und zurückgesandt werden. Die häufigsten Ursachen:

• Falsche Ausfertigungsanzahl: Hürth verlangt dreifache Ausfertigung – viele Architekten liefern standardmäßig zwei.
• Grundbuchauszug zu alt: Die 6-Wochen-Frist ist eng. Wer den Auszug zu früh bestellt, muss ihn neu beantragen.
• Falsches Planformat: DIN A1 oder A2 werden nicht akzeptiert – alle Pläne müssen auf DIN A3 angepasst sein.
• Spitzboden fehlt: Hürth verlangt explizit die Darstellung aller Grundrisse inklusive Spitzboden, auch wenn dieser nicht ausgebaut ist.
• Stellplätze ohne Maßangaben: Stellplätze, die als Sondereigentum zugeordnet werden sollen, müssen nummeriert und mit Maßangaben versehen sein.
• Sondereigentum und Sondernutzungsrecht verwechselt: Außenstellplätze und Gartenflächen können baurechtlich in der Regel nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden, da ihnen eine vollständige räumliche Umgrenzung fehlt. Sie werden als Sondernutzungsrecht zugeordnet – ein Unterschied mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen, der im Aufteilungsplan korrekt abgebildet sein muss.
• Bleistifteintragungen: Alle Kennzeichnungen müssen mit farbechtem Stift erfolgen.

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen im Rücken – und kennt die Hürth-spezifischen Anforderungen aus der Praxis. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihr Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist, sprechen Sie uns an.

Wirtschaftliche Perspektive: Lohnt sich die Aufteilung in Hürth?

Hürth zählt zu den attraktivsten Immobilienstandorten im direkten Kölner Umland. Die Stadtbahnanbindung über die Linie 18 und die Nähe zur Metropole treiben die Nachfrage nach Eigentumswohnungen – insbesondere in Stadtteilen wie Efferen, Hermülheim und Alt-Hürth. Aktuelle Kaufpreise liegen bei durchschnittlich rund 3.722,–€ pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen (Stand Q1/Q2 2026).

Der entscheidende Hebel bei der Aufteilung: Einzelne Eigentumswohnungen erzielen beim Verkauf deutlich höhere Quadratmeterpreise als ein Mehrfamilienhaus als Gesamtpaket – weil die Käufergruppe wechselt. Statt Investoren, die auf Rendite achten, kaufen Selbstnutzer, die für eine passende Wohnung bereit sind, mehr zu zahlen. Bei einem 4-Einheiten-Haus in Hürth kann der Mehrerlös durch Einzelverkauf die Aufteilungskosten von ca. 5.000,–€ um ein Vielfaches übersteigen.

Ein steuerlicher Aspekt, den Eigentümer vorab prüfen sollten: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels geraten (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Dazu empfiehlt sich eine Abstimmung mit einem Steuerberater, bevor die Aufteilung eingeleitet wird.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung im Zuge der Aufteilung benötigen – etwa weil Gewerberäume zu Wohnraum umgewidmet werden sollen – oder einen Standsicherheitsnachweis für bauliche Anpassungen, begleitet Planeco Building auch diese Schritte. Die Kosten für statische Leistungen lassen sich vorab transparent kalkulieren.