Wer in Ingolstadt ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes amtliches Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauordnungsamt der Stadt Ingolstadt (Technisches Rathaus, Spitalstraße 3, 85049 Ingolstadt, Tel. 0841 305-2222). Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt Sondereigentum eintragen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich von den anderen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Eingang hat – das sind die Mindestvoraussetzungen, die das Wohnungseigentumsgesetz für die Begründung von Sondereigentum fordert.

Was viele Eigentümer in Ingolstadt nicht wissen: Seit dem 1. Juni 2023 gilt in Ingolstadt ein Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Wer ein Mietshaus mit elf oder mehr Wohneinheiten aufteilen möchte, braucht neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung – sonst verweigert das Grundbuchamt die Eintragung. Dazu weiter unten mehr.

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Der vollständige Ablauf in Ingolstadt – Schritt für Schritt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein isoliertes Dokument, sondern Teil eines mehrstufigen Prozesses. Wer den Gesamtablauf kennt, vermeidet Verzögerungen und plant realistisch:

1. Bestandspläne beschaffen: Entweder über eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Ingolstadt oder – bei älteren Gebäuden ohne verwertbare Pläne – durch ein Aufmaß vor Ort. Gerade bei Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren fehlen häufig brauchbare Unterlagen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, die alle Grundrisse, Ansichten und Schnitte enthalten und klar zeigen, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
3. Antrag beim Bauordnungsamt einreichen: Persönlich (nur mit Terminvereinbarung), per Post oder Briefkasten am Technischen Rathaus – oder digital über das BayernPortal mit BayernID.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Bauordnungsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Nach der Prüfung versieht es den Aufteilungsplan mit Siegel und Unterschrift.
5. Ggf. Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest einholen: Bei Gebäuden ab 11 Wohneinheiten zwingend erforderlich (siehe unten). Bei Gebäuden mit bis zu 10 Einheiten genügt ein Negativattest.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Der Notar beurkundet die Teilungserklärung auf Basis des gestempelten Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Ingolstadt trägt die einzelnen Sondereigentumseinheiten ins Grundbuch ein.

Die Gesamtdauer liegt realistisch bei 3 bis 5 Monaten: Das Bauordnungsamt Ingolstadt benötigt nach Einreichung vollständiger Unterlagen erfahrungsgemäß 4 bis 8 Wochen. Hinzu kommen die Architektenleistung (ca. 10 Werktage) sowie die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung (weitere 2 bis 6 Wochen).

Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Ingolstadt

Das Bauordnungsamt Ingolstadt verlangt folgende Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung:

• Bauzeichnung (Aufteilungsplan) im Maßstab 1:100 in dreifacher Ausfertigung – bestehend aus Grundrissen aller Geschosse, Ansichten und Schnitten; das Format darf DIN A3 nicht überschreiten
• Lageplan im Maßstab 1:1000
• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Ausgefülltes Antragsformular (als PDF auf der Formulare-Seite der Stadt Ingolstadt verfügbar)

Der Aufteilungsplan muss für jede Einheit eindeutig zeigen: Lage und Größe des Sondereigentums, Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum, Nummerierung aller Einheiten sowie Lage und Zugänglichkeit der Nebenräume. Alle Gebäude auf dem Grundstück – also auch Garagen, Schuppen oder Nebengebäude – müssen im Plan erfasst sein.

Hinweis zu Stellplätzen und Außenflächen: Tiefgaragenstellplätze können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan klar nummeriert und abgegrenzt sind. Außenstellplätze begründen dagegen in der Regel nur ein Sondernutzungsrecht. Terrassen, Balkone und Loggien gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ingolstadt

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren Ingolstadt: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit (Tarif-Nr. 2.I.2/16 des bayerischen Kostenverzeichnisses). Bei einem Sechsfamilienhaus liegen die Behördengebühren also zwischen 150,–€ und 900,–€.
• Architektenleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten kostet ab ca. 1.000,–€ netto für kleinere Objekte. Planeco Building bietet diese Leistung bundesweit an – inklusive Koordination mit dem Bauordnungsamt Ingolstadt.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in Ingolstadt (ca. 480 m² Wohnfläche, Baujahr 1975) liegt der Gesamtverkaufswert als Einheit bei rund 1,79 Mio. €. Nach der Aufteilung und dem Einzelverkauf lassen sich je nach Lage 15 bis 26 % mehr erzielen – bei Gesamtkosten für die Aufteilung von typischerweise 4.000,–€ bis 7.000,–€ (ohne Notar und Grundbuch).

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Der Umwandlungsvorbehalt in Ingolstadt – was Eigentümer wissen müssen

Dies ist der Punkt, den die meisten Eigentümer übersehen – und der teuer werden kann: Seit dem 1. Juni 2023 gehört Ingolstadt zu den bayerischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Bayerische Staatsregierung hat Ingolstadt per Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) als Geltungsbereich des § 250 BauGB bestimmt. Die Regelung wurde Ende 2025 bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Was das konkret bedeutet:

• Gebäude mit bis zu 10 Wohneinheiten: Kein Genehmigungserfordernis. Das Bauordnungsamt stellt ein Negativattest aus, das beim Grundbuchamt vorzulegen ist.
• Gebäude ab 11 Wohneinheiten: Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlungsgenehmigung beim Bauordnungsamt Ingolstadt erforderlich. Ohne diese Genehmigung verweigert das Grundbuchamt die Eintragung der Teilung.

Bayern hat den Schwellenwert bewusst auf 11 Wohneinheiten angehoben – der Bundesgesetzgeber sieht in § 250 BauGB standardmäßig eine Grenze von 5 Einheiten vor. Das ist ein erheblicher Vorteil für Kleineigentümer in Ingolstadt. Wer ein Haus mit 6 oder 8 Wohnungen aufteilen möchte, braucht lediglich das Negativattest – keine vollständige Umwandlungsgenehmigung.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Umwandlungsgenehmigung sind zwei separate Verfahren beim selben Amt. Das Bauordnungsamt prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob die Umwandlung planungsrechtlich zulässig ist. Wer nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt und den Umwandlungsvorbehalt ignoriert, läuft Gefahr, dass der gesamte Prozess am Ende beim Grundbuchamt scheitert.

Bauliche Voraussetzungen – wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?

Das Bauordnungsamt Ingolstadt prüft anhand des Aufteilungsplans, ob folgende Kriterien erfüllt sind:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener abschließbarer Eingang: Jede Einheit hat eine eigene Eingangstür, die direkt vom Treppenhaus oder von außen zugänglich ist – ohne Durchquerung einer anderen Einheit.
• Eigene Sanitärausstattung: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen der Einheit zugeordnet sein.
• Klare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume oder Dachbodenabteile müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet und im Aufteilungsplan nummeriert sein.

Besonderheit bei Altbauten in Ingolstadt: Gerade in der historischen Altstadt und in Nachkriegsgebäuden entsprechen Grundrisse häufig nicht diesen Anforderungen. Fehlende separate Zugänge, gemeinsam genutzte Sanitärräume oder unklare Kellerzuordnungen sind typische Probleme. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung nötig – was wiederum eine Nutzungsänderung oder eine Baugenehmigung erfordern kann. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Ingolstädter Altstadt kommt zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde ins Spiel.

Online-Antrag über das BayernPortal

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann in Ingolstadt digital über das BayernPortal beantragt werden. Voraussetzung ist eine BayernID mit gehobener Authentifizierung – entweder über ein Authega-Zertifikat, ein Elster-Zertifikat oder die Online-Ausweisfunktion des Personalausweises. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, reicht die Unterlagen per Post ein oder wirft sie in den Briefkasten am Technischen Rathaus, Spitalstraße 3. Persönliche Abgabe ist nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

Typische Fehler, die den Prozess verzögern

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Ingolstadt zurückgegeben oder nachgebessert werden müssen:

• Fehlende oder falsche Maßangaben im Aufteilungsplan – alle Räume müssen bemaßt sein
• Unklare Nummerierung der Einheiten – jede Sondereigentumseinheit und jeder Nebenraum braucht eine eindeutige Nummer
• Falsche Ausfertigung – das Bauordnungsamt Ingolstadt verlangt dreifache Ausfertigung; weniger führt zur Rückgabe
• Umwandlungsvorbehalt nicht berücksichtigt – bei Gebäuden ab 11 WE fehlt die Umwandlungsgenehmigung
• Fehlende Bestandspläne – ohne Aufmaß oder Bauakteneinsicht ist kein korrekter Aufteilungsplan möglich
• Nebengebäude vergessen – alle Gebäude auf dem Grundstück müssen im Aufteilungsplan erfasst sein

Ein vollständig und korrekt eingereichter Antrag ist der wirksamste Hebel, um die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Ingolstadt zu verkürzen. Planeco Building prüft alle Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit – das reduziert Rückfragen und Nachbesserungsrunden erheblich. Mit über 1.400 erfolgreich bearbeiteten Bauanträgen bundesweit kennt Planeco Building die typischen Stolperstellen auch in bayerischen Behördenverfahren.

Wer parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung auch bauliche Maßnahmen plant – etwa den Einbau separater Eingänge oder die Neuaufteilung von Grundrissen – sollte frühzeitig prüfen, ob dafür eine Architektenleistung oder ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist. Gerade bei tragenden Wänden oder Deckenöffnungen ist ein Statiker zwingend einzubeziehen. Die Kosten für statische Leistungen hängen vom Umfang der baulichen Eingriffe ab – ein einfacher Standsicherheitsnachweis beginnt ab 500,–€ netto.