Wer ein Mehrfamilienhaus in Kiel aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne dieses Dokument kann weder ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden noch das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die AB ist damit der unverzichtbare erste Schritt, bevor aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen werden.

In Kiel läuft das Verfahren über das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation – konkret über die Untere Bauaufsichtsbehörde. Was viele Eigentümer nicht wissen: Die Behördengebühren in Schleswig-Holstein gehören mit 50,– € netto pro Wohneinheit zu den günstigsten bundesweit. Der größere Kostenblock entsteht durch die Erstellung des Aufteilungsplans – und durch Fehler, die den Antrag ins Stocken bringen.

[[bauantrag]]

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die AB bestätigt ausschließlich eines: dass eine Einheit baulich so abgetrennt ist, dass sie unabhängig von anderen Einheiten genutzt werden kann. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nicht, ob das Gebäude insgesamt baurechtlich in Ordnung ist – nur die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheit zählt.

Das bedeutet: Auch Bestandsgebäude ohne lückenlose Baugenehmigungshistorie erhalten häufig eine AB. Das ist jedoch keine nachträgliche Legalisierung von Baurechtsverstößen – bestehende Mängel bleiben bestehen und können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen relevant werden.

Ebenfalls wichtig: Die AB ist nach herrschender Meinung kein Verwaltungsakt, sondern eine behördliche Wissenserklärung. Das hat praktische Konsequenzen: Wird der Antrag abgelehnt, ist kein klassischer Widerspruch möglich – der Rechtsweg führt direkt zur verwaltungsgerichtlichen Klage.

Wann Sie in Kiel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen

Die AB ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum begründet werden soll. Das betrifft:

• Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen
• Die Begründung von Teileigentum an Gewerbe- oder Praxisräumen
• Die Schaffung von Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen oder abgeschlossenen Garagen
• Die Einräumung eines Dauerwohnrechts an einer bestimmten Einheit

Außenstellplätze lassen sich in der Regel nicht als Sondereigentum begründen – sie werden stattdessen als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgestaltet. Das ist ein häufiger Planungsfehler, der im Aufteilungsplan von Anfang an korrekt abgebildet sein muss.

Zuständige Behörde in Kiel: Kontakt und Erreichbarkeit

Der Antrag wird beim Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation, Untere Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt Kiel, eingereicht. Die Behörde ist erreichbar:

• Telefon: 0431 901–2660, dienstags 8:30–12:30 Uhr
• E-Mail: [email protected]
• Postanschrift: Landeshauptstadt Kiel, Postfach 1152, 24099 Kiel

Kiel akzeptiert sowohl schriftliche als auch elektronische Einreichungen. Bei digitaler Antragstellung muss der Aufteilungsplan als Datei übermittelt werden, die im Format DIN A3 druckbar ist.

Wer vorab Fragen klären möchte, kann das Bauberatungs-Online-Formular der Unteren Bauaufsichtsbehörde nutzen – dort lassen sich auch kurze telefonische Beratungstermine buchen.

Bauliche Voraussetzungen: Was die Behörde prüft

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, müssen laut Kieler Bauaufsicht folgende Kriterien erfüllt sein:

• Bauliche Abgrenzung: Die Einheit ist durch Wände und Decken vollständig von fremden Wohnungen oder Räumen getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über ein anderes Sondereigentum
• Nebenräume: Abstellräume im Keller oder ähnliche Räume außerhalb der Einheit können zugeordnet werden, wenn sie separat abschließbar sind
• Stellplätze und Freiflächen: Müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein, wenn Sondereigentum daran begründet werden soll

[[banner-klein]]

Unterlagen-Checkliste für den Antrag in Kiel

Für die Antragstellung beim Kieler Bauamt sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Antragsformular der Landeshauptstadt Kiel (PDF-Download auf kiel.de)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten – in zweifacher Ausfertigung, max. Format DIN A3, bei Bestandsgebäuden zwingend als Baubestandszeichnung
• Eigentumsnachweis: aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (erhältlich beim Geodatenservice des Amts für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation)

Der häufigste Fehler bei Kieler Anträgen: Eigentümer reichen Originalpläne aus der Baugenehmigung ein, die nicht mehr dem tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes entsprechen. Die Bauaufsicht verlangt bei Bestandsgebäuden ausdrücklich eine Baubestandszeichnung – also eine Zeichnung, die den aktuellen Zustand abbildet. Planeco Building erstellt diese Zeichnungen auf Basis eines Aufmaßes vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne vorliegen.

Keine Bestandspläne vorhanden? Bauakteneinsicht in Kiel nutzen

Bevor ein kostenpflichtiges Aufmaß beauftragt wird, lohnt ein Blick ins Kieler Bauaktenarchiv. Dort können vorhandene Bestandspläne eingesehen werden – ein Schritt, den viele Eigentümer überspringen. Das Bauaktenarchiv ist erreichbar unter [email protected] oder telefonisch unter 0431 901-2654. Akteneinsicht ist nur mit Termin möglich: dienstags und donnerstags von 8:30–13:00 Uhr.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: 50,– € pro Wohneinheit gemäß der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein – damit liegt Kiel am unteren Ende des bundesweiten Vergleichs
• Architektenleistung für den Aufteilungsplan (Planeco Building):
  • 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
  • bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
  • bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
  • bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
  • Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Plänen): ab 390,– € netto
  • Garageneinheiten: ab 49,– € netto pro Einheit
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Kiel-Hassee mit 6 Wohneinheiten und 2 Garagen. Behördengebühren: 6 × 50,– € = 300,– €. Architektenleistung Planeco Building: 2.000,– € netto (bis 10 Einheiten) + 2 × 49,– € netto für die Garagen = 2.098,– € netto. Hinzu kommen Notar und Grundbuch: ca. 1.500,– bis 3.000,– €. Gesamtkosten: ca. 3.900,– bis 5.400,– € – für ein Vorhaben, das beim Einzelverkauf der Einheiten typischerweise deutlich höhere Erlöse erzielt als der Blockverkauf.

Der Verfahrensablauf Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bauakteneinsicht beim Kieler Bauaktenarchiv oder Aufmaß vor Ort durch einen Architekten
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt die Baubestandszeichnung mit allen erforderlichen Ansichten – Planeco Building erledigt das in der Regel innerhalb von 10 Werktagen
3. Antrag beim Kieler Bauamt einreichen: Schriftlich oder digital, mit allen Pflichtunterlagen
4. Prüfung durch die Bauaufsicht: Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit; bei vollständigen Unterlagen erteilt sie die AB zusammen mit einer Ausfertigung des Aufteilungsplans
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Auf Basis der AB und des Aufteilungsplans beurkundet der Notar die Teilungserklärung
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an

Zeitrahmen: Die Architektenleistung dauert ca. 10 Werktage. Die behördliche Prüfung in Kiel nimmt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen in Anspruch. Notar und Grundbuchamt benötigen weitere 2–6 Wochen. Gesamtdauer: realistisch 3–5 Monate von der Beauftragung bis zur vollständigen Grundbucheintragung.

Gilt das Umwandlungsverbot in Kiel?

Das ist die Frage, die Eigentümer in Kiel am häufigsten stellen – und die in keinem anderen Ratgeber klar beantwortet wird. Die kurze Antwort: Nein, in Kiel gilt kein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Hintergrund: Das Baulandmobilisierungsgesetz ermöglicht es Bundesländern, per Verordnung einen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB für angespannte Wohnungsmärkte einzuführen. Schleswig-Holstein hat zwar 67 Kommunen – darunter Kiel – als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, aber keine entsprechende Umwandlungsverordnung erlassen. Die Landesregierung sah dafür nach eigener Aussage keine Veranlassung. Das unterscheidet Kiel grundlegend von Städten wie Hamburg, Berlin oder München, wo eine solche Verordnung gilt.

Eigentümer in Kiel können ihr Mehrfamilienhaus also ohne zusätzliche Genehmigung aufteilen – die Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht als behördlicher Nachweis aus. Wer darüber hinaus eine Nutzungsänderung plant – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche – benötigt dafür ein separates Genehmigungsverfahren.

Typische Fehler, die den Antrag verzögern

• Veraltete Pläne statt Baubestandszeichnung: Originalpläne aus der Baugenehmigung, die nicht mehr dem Ist-Zustand entsprechen, werden in Kiel nicht akzeptiert
• Falsche Formatvorgabe: Pläne, die größer als DIN A3 sind, führen zur Zurückweisung
• Fehlende Liegenschaftskarte: Der aktuelle Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte ist Pflichtunterlage – und wird häufig vergessen
• Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Nebenräume, Stellplätze und Freiflächen müssen im Aufteilungsplan eindeutig und maßhaltig abgegrenzt sein
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Führt der Zugang zu einer Einheit über ein anderes Sondereigentum, wird die AB nicht erteilt

Planeco Building prüft den Aufteilungsplan vor Einreichung auf genau diese Punkte – nach über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennen wir die häufigsten Ablehnungsgründe und vermeiden sie systematisch. Wer einen erfahrenen Fachplaner einbindet, spart sich im Regelfall eine zweite Einreichungsrunde und die damit verbundene Wartezeit.

Was nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt

Die AB ist der Startschuss – nicht das Ziel. Erst wenn sie vorliegt, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Darin wird festgelegt, welche Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum den einzelnen Einheiten zugeordnet werden und welche Rechte und Pflichten die künftigen Eigentümer haben. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an – erst dann ist die Aufteilung rechtlich vollzogen und jede Wohnung kann separat verkauft, belastet oder übertragen werden.

Wer in Kiel ein Gebäude aufteilen möchte und dabei auch bauliche Anpassungen plant, sollte prüfen, ob die seit Juli 2024 geltende neue Landesbauordnung Schleswig-Holstein Erleichterungen bietet – insbesondere beim erweiterten Bestandsschutz für Brandwände und Bauteilanforderungen. Für komplexere Vorhaben, bei denen neben der AB auch ein Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Nachweise erforderlich sind, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Statiker.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Kiel durch den gesamten Prozess: von der Baubestandszeichnung über die Einreichung beim Amt für Bauordnung bis zur vollständigen Antragsmappe für den Notar. Alle Leistungen – Architektur, Planung und behördliche Kommunikation – aus einer Hand, bundesweit und vollständig digital. Für eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens steht Ihnen eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung.