Wer in Köln ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen aus einem Bestandsgebäude herauslösen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass ein Notar überhaupt eine Teilungserklärung aufsetzen und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Ausgestellt wird sie vom Bauaufsichtsamt der Stadt Köln – und der Weg dorthin hat einige Kölner Besonderheiten, die in keinem generischen Ratgeber stehen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) bestätigt, dass jede Einheit eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen ist: eigener Eingang, eigene Küche oder Kochnische, eigenes WC, vollständige Trennung durch Wände und Decken zu den Nachbareinheiten. Mehr prüft das Bauamt dabei nicht.

Das ist ein wichtiger Punkt, der in der Praxis regelmäßig zu Missverständnissen führt: Die AB ist keine Baugenehmigung und keine baurechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ob das Gebäude alle erforderlichen Genehmigungen hat, ob nachträgliche Umbauten legal sind – das prüft das Bauaufsichtsamt bei der AB ausdrücklich nicht. Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können später bei Verkauf oder Finanzierung zum Problem werden. Wer einen Altbau aufteilen möchte, sollte den baurechtlichen Genehmigungsstand deshalb vorab klären.

Ebenfalls nicht geprüft wird, ob für jede Einheit ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist. Das Bauaufsichtsamt Köln weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Pflicht beim Eigentümer liegt – besonders bei Dachgeschossausbauten in Kölner Gründerzeithäusern ist das ein kritischer Punkt, der vor der Antragstellung geklärt sein sollte.

Zuständige Behörde und Antragstellung in Köln

Zuständig ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln, Antragsberatung Bauen, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln. Die telefonische Erreichbarkeit für allgemeine Anfragen ist Montag bis Freitag von 10 bis 12 Uhr unter 0221 / 221-33363, für die Antragsberatung unter 0221 / 221-30159.

Ein Kölner Sonderfall, der in der Praxis immer wieder für Überraschungen sorgt: Der Antrag muss zwingend in Papierform eingereicht werden – zweifach, in allen Unterlagen. Das Bauportal.NRW, über das in Nordrhein-Westfalen reguläre Baugenehmigungen digital eingereicht werden können, steht für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln nicht zur Verfügung. Pläne müssen ausgedruckt, unterschrieben und per Post oder persönlich beim Bauaufsichtsamt eingereicht werden.

Unterlagen: Was das Bauaufsichtsamt Köln verlangt

Die Anforderungen in Köln sind konkret und weichen in einigen Punkten von anderen Kommunen ab. Folgende Unterlagen sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen:

• Formloser schriftlicher Antrag mit vollständigen Adressdaten des Antragstellers und der genauen Grundstücksanschrift
• Aktuelle Katasterangaben: Gemarkung, Flur, Flurstücknummer(n) – diese müssen exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen
• Ausgefüllte Zusatzerklärung auf dem Formular der Stadt Köln, mit der der Antragsteller die Korrektheit der Katasterangaben versichert
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100, möglichst nicht größer als DIN A3

Besondere Anforderung an die Pläne: Jeder Raum einer Sondereigentumseinheit muss mit einer arabischen Ziffer im Kreis nummeriert werden – andere Kennzeichnungsformen werden in Köln nicht akzeptiert. Alle Räume derselben Einheit erhalten dieselbe Ordnungsnummer. Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Keller, Dach) wird nicht beziffert. Außenflächen wie nicht überdachte Stellplätze, Carports oder Erdgeschossterrassen können ebenfalls als Sondereigentum eingetragen werden, müssen dann aber vermaßt und ebenfalls nummeriert sein.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Gerade bei Kölner Altbauten aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten fehlen verwertbare Baupläne häufig. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Entweder wird ein Aufmaß vor Ort beauftragt – Planeco Building bietet das ab 390,– € netto an – oder es wird Bauakteneinsicht im Zentralen Aktendepot der Stadt Köln beantragt. Die Einsichtnahme ist gebührenpflichtig und erfordert eine Terminvereinbarung; die Wartezeit auf einen Termin kann mehrere Wochen betragen. Wer die Aufteilung zeitnah plant, sollte diesen Schritt früh angehen.

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Der kritischste Punkt in Köln: Katasterangaben werden nicht geprüft

Das Bauaufsichtsamt Köln weist ausdrücklich darauf hin, dass es die Katasterangaben und die Bezifferungen in den Plänen nicht prüft. Die Verantwortung liegt vollständig beim Antragsteller. Stimmt auch nur eine Ziffer nicht mit dem Grundbuch überein, erkennt das Grundbuchamt die AB nicht an – und eine kostenpflichtige Nachbesserung beim Bauamt wird fällig.

Der praktische Schutz davor ist einfach: Vor der Antragstellung einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Gemarkung, Flur und Flurstücknummer zeichengenau abgleichen. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert Verzögerungen von mehreren Wochen und zusätzliche Behördengebühren. Planeco Building führt diesen Abgleich im Rahmen der Aufteilungsplanung standardmäßig durch.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren: Die Gebühr richtet sich nach der Anzahl der Sondereigentumsanteile und der Ausfertigungen, Grundlage ist die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 03, Ziffer 3.1.7. Die Mindestgebühr in Köln beträgt 100,– €. Bei größeren Objekten mit mehreren Einheiten steigen die Gebühren entsprechend.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan: Für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur berechnet Planeco Building:

• Ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten
• Bis zu 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls erforderlich): ab 390,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich. Sie sind nicht Teil der Planeco-Leistung, sollten aber bei der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden.

Für ein typisches Kölner Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten ergibt sich damit eine Gesamtinvestition von rund 1.800 bis 3.000,– € netto für Aufteilungsplan und Behördengebühr – ohne Notar und Grundbuchamt.

Bearbeitungszeit: Was in Köln realistisch ist

Allgemein wird für Abgeschlossenheitsbescheinigungen eine Bearbeitungszeit von zwei Wochen bis drei Monaten angegeben. In Köln als Großstadt mit entsprechendem Antragsvolumen sollte man erfahrungsgemäß mit vier bis acht Wochen für die reine Behördenbearbeitung rechnen. Hinzu kommen die Wartezeit beim Notar für die Teilungserklärung und die anschließende Bearbeitung durch das Grundbuchamt. Wer die Aufteilung für einen geplanten Verkauf benötigt, sollte einen Vorlauf von mindestens drei bis fünf Monaten einplanen.

Gilt in Köln ein Umwandlungsverbot?

Diese Frage ist für Investoren und Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchten, besonders relevant – und die Antwort für Köln ist eindeutig: Nein.

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB ermöglicht es Bundesländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig zu machen. Bundesweit wurde diese Regelung zuletzt durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung bis Ende 2030 verlängert. NRW hat von dieser Ermächtigung jedoch bislang keinen Gebrauch gemacht – die BaulandmobilisierungsVO NRW vom Januar 2023 stützt sich ausschließlich auf § 201a BauGB, nicht auf § 250 BauGB. Köln ist damit gegenüber Städten wie Berlin, Hamburg oder München ein privilegierter Standort für Immobilienaufteilungen.

Eine Einschränkung gibt es dennoch: In bestimmten Kölner Stadtteilen gelten Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB (sogenannte Milieuschutzsatzungen). In diesen Gebieten kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig sein. Wer ein Objekt in der Südstadt, in Ehrenfeld, Nippes oder anderen innenstadtnahen Lagen aufteilen möchte, sollte vorab prüfen, ob das Grundstück in einem solchen Erhaltungsgebiet liegt.

Schritt für Schritt: Der Prozess von der AB bis zur Grundbucheintragung

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen keine verwertbaren Pläne vor, entweder Bauakteneinsicht im Zentralen Aktendepot beantragen oder ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen.
2. Grundbuchauszug und Katasterangaben prüfen: Gemarkung, Flur und Flurstücknummer exakt abgleichen – dieser Schritt verhindert die häufigste und teuerste Fehlerquelle in Köln.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt die Bauzeichnungen nach den Kölner Vorgaben (Maßstab 1:100, arabische Ziffern im Kreis, zweifache Ausfertigung).
4. Antrag beim Bauaufsichtsamt Köln einreichen: Formloser Antrag, Zusatzerklärung (Formular Stadt Köln) und Bauzeichnungen – alles in Papierform, zweifach.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit stellt das Bauaufsichtsamt die AB aus.
6. Teilungserklärung beim Notar: Der Notar erstellt die Teilungserklärung auf Basis der AB und des Aufteilungsplans.
7. Grundbucheintragung: Notar und Grundbuchamt des Amtsgerichts Köln legen die separaten Wohnungsgrundbücher an.

Praxisszenarien aus Köln

Gründerzeitbau in Köln-Ehrenfeld mit 6 Einheiten

Typisches Szenario: Bestandspläne aus den 1920er Jahren vorhanden, aber nicht maßhaltig. Aufmaß vor Ort erforderlich. Komplexe Grundrisse mit nachträglichen Umbauten, die baurechtlich zu klären sind, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird. Kein Umwandlungsverbot in NRW, keine Milieuschutzsatzung in diesem Stadtteil. Gesamtkosten für Aufteilungsplan und Behördengebühr: ca. 2.200 bis 2.800,– € netto. Gesamtdauer bis zur Grundbucheintragung: ca. vier bis fünf Monate.

Zweifamilienhaus in Köln-Lindenthal

Einfachster Fall: Zwei klar getrennte Einheiten, eigene Zugänge, verwertbare Bestandspläne vorhanden. Keine Milieuschutzsatzung. Architektenkosten ab 1.000,– € netto, Behördengebühr mindestens 100,– €. Bearbeitungszeit beim Bauaufsichtsamt erfahrungsgemäß drei bis fünf Wochen. Gesamtdauer bis Grundbucheintragung: ca. drei Monate.

Gemischt genutztes Gebäude (Ladenlokal + Wohnungen)

In Köln häufig: Erdgeschoss als Gewerbefläche, darüber Wohneinheiten. Hier müssen Teileigentum (Gewerbe) und Wohnungseigentum im Aufteilungsplan sauber getrennt werden. Erfordert besondere Sorgfalt bei der Nummerierung und Beschriftung der Einheiten. Planeco Building hat Erfahrung mit dieser Konstellation und kennt die Anforderungen des Kölner Bauaufsichtsamts an die Plandarstellung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Beschaffung oder Erstellung der Bestandspläne über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauaufsichtsamt Köln. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennt Planeco Building die Kölner Anforderungen – inklusive der spezifischen Formvorgaben, der Zusatzerklärung und des Katasterangaben-Abgleichs, der in Köln besonders kritisch ist.

Wer eine Nutzungsänderung plant oder neben der Aufteilung auch statische Nachweise benötigt – etwa bei einem Dachgeschossausbau –, kann beides bei Planeco Building aus einer Hand beauftragen. Mehr zu den Leistungen und Kosten finden Sie unter Statiker Kosten und Standsicherheitsnachweis.

Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Planeco Building nennt Ihnen nach einer kurzen Projektbeschreibung eine transparente Preisspanne – ohne versteckte Kosten.