Wer in Krefeld ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar tätig werden kann und bevor das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegt. Zuständig dafür ist der Fachbereich 63 Bauaufsicht der Stadt Krefeld. Die gute Nachricht: Krefeld bearbeitet vollständige Anträge in rund 3 Wochen – deutlich schneller als viele andere NRW-Großstädte. Die schlechte Nachricht: Unvollständige Unterlagen oder fehlende Bestandspläne können diesen Vorteil schnell zunichte machen.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen – und ohne separate Grundbücher ist weder ein Einzelverkauf noch eine separate Beleihung möglich.

Typische Situationen, in denen Sie die Bescheinigung in Krefeld benötigen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Sie wollen eine Wohnung auf ein Kind übertragen oder verschenken
• Sie möchten ein Dauerwohnrecht zugunsten von Angehörigen begründen
• Ihre Bank verlangt separate Grundbuchblätter für die Beleihung einzelner Einheiten
• Sie wollen Wohn- und Gewerbeeinheiten rechtlich voneinander trennen

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Das Krefelder Bauamt prüft bei der Ausstellung ausdrücklich nicht, ob das Gebäude den Vorschriften der Landesbauordnung NRW entspricht. Bestehende bauordnungsrechtliche Verstöße – etwa nicht genehmigte Umbauten – bleiben davon unberührt.

Zuständige Behörde und Antragstellung in Krefeld

Zuständig für die Ausstellung ist der Fachbereich 63 Bauaufsicht, Oberschlesienstraße 16, 47807 Krefeld-Fischeln. Der Antrag kann in Krefeld digital eingereicht werden – ein praktischer Vorteil gegenüber vielen anderen Kommunen, die noch auf Papiereinreichung bestehen.

Wer sich vorab beraten lassen möchte, sollte wissen: Das Bauinfo-Büro der Stadt Krefeld ist derzeit aus personellen Gründen nicht besetzt. Für konkrete Fragen zu einem Antrag können Sie sich direkt an die zuständigen Sachbearbeitenden wenden. Grundsätzlich sind auch Videotermine möglich.

Welche Unterlagen brauchen Sie in Krefeld?

Der Fachbereich 63 Bauaufsicht verlangt folgende Unterlagen – jeweils in zweifacher Ausfertigung:

• Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug)
• Flurkarte / Liegenschaftskataster-Auszug im Maßstab 1:500, nicht älter als 6 Monate – erhältlich beim Katasteramt Krefeld (Fachbereich 62)
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Ansichten und Schnitte; bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• In den Zeichnungen müssen alle zu einer Einheit gehörenden Räume – auch Keller oder Abstellräume – mit derselben Nummer gekennzeichnet sein
• Gemeinschaftlich genutzte Flächen sind als solche zu kennzeichnen (z. B. mit „G")
• Angabe von Lagebezeichnung (Straße, Hausnummer) sowie Katasterbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück) und Grundbuchblatt

Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Inkonsistenzen in der Teilungserklärung zu vermeiden.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Krefeld hat einen erheblichen Altbaubestand – besonders in Stadtmitte, Cracau und den Gründerzeitvierteln. Häufig existieren keine verwertbaren Baupläne mehr. In diesem Fall gibt es zwei Wege: Bauakteneinsicht beim Krefelder Bauamt (online beantragbar) oder ein Aufmaß vor Ort durch einen Architekten. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen ab 390,– € netto an, wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden sind.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihr Gebäude erfüllen?

Damit die Bescheinigung erteilt werden kann, muss jede Einheit zwei grundlegende Kriterien erfüllen:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Jede Einheit muss durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftsbereich getrennt sein
• Separater abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, abschließbaren Eingang haben – direkt vom Treppenhaus oder von außen

Bei Krefelder Altbauten und Gründerzeithäusern sind diese Kriterien häufig nicht ohne Weiteres erfüllt: nachträglich ausgebaute Dachgeschosse ohne eigenen Zugang, unklare Kellerzuordnung oder Wohnungen, die ursprünglich als Durchgangszimmer konzipiert waren. In solchen Fällen sind bauliche Anpassungen nötig – die ihrerseits eine Baugenehmigung erfordern können. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt zusätzlich die Denkmalschutzbehörde ins Spiel.

So läuft der Prozess in Krefeld ab

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht online beim Krefelder Bauamt beantragen oder Aufmaß vor Ort durchführen lassen
2. Flurkarte besorgen: Beim Katasteramt Krefeld (Fachbereich 62) beantragen – darf nicht älter als 6 Monate sein
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt die WEG-konformen Bauzeichnungen
4. Antrag einreichen: Online oder schriftlich beim Fachbereich 63 Bauaufsicht, Krefeld – mit allen Unterlagen in zweifacher Ausfertigung
5. Bearbeitungszeit abwarten: Bei vollständigen Unterlagen ca. 3 Wochen
6. Zum Notar und Grundbuchamt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung beim Amtsgericht Krefeld eingereicht – danach werden separate Wohnungsgrundbücher angelegt

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Krefeld?

Die Kosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren (nach AVwGebO NRW):

• Je Sondereigentumsanteil im Neubau: 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,– €
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Architektenkosten für den Aufteilungsplan: ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis zu 15 Einheiten). Planeco Building erstellt Aufteilungspläne deutschlandweit – mehr zu den Planungskosten finden Sie auf der entsprechenden Seite.

Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Bestandswohnungen in Krefeld-Bockum

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls nötig): ab 390,– € netto
• Behördengebühren (4 × 100,– €): 400,– €
• Flurkarte Katasteramt: ca. 15,– € bis 50,– €
• Notar und Grundbuchamt: ca. 1.500,– € bis 3.000,– €

Gesamtkosten bis zur fertigen Aufteilung: typischerweise 3.800,– € bis 5.500,– €. Dem gegenüber steht ein potenzieller Mehrerlös von 15–25 % beim Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf – bei einem Objekt mit einem Gesamtwert von 600.000,– € entspricht das einem Mehrerlös von 90.000,– € bis 150.000,– €.

Was Krefelder Eigentümer zur Mieterschutzverordnung wissen müssen

Seit dem 1. März 2025 gilt in Krefeld die neue NRW-Mieterschutzverordnung. Das hat direkte Auswirkungen auf Aufteilungsvorhaben bei vermieteten Objekten:

• Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum gilt eine 8-jährige Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen – statt der gesetzlichen Regelfrist von 3 Jahren
• Diese Regelung gilt bis zum 28. Februar 2030

Was das nicht bedeutet: Die Aufteilung selbst ist in Krefeld nicht verboten. NRW hat – anders als Berlin oder Hamburg – bisher keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, die eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung vorschreiben würde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann also beantragt, die Aufteilung kann durchgeführt und die Einheiten können verkauft werden. Käufer müssen jedoch wissen, dass sie bei vermieteten Wohnungen frühestens nach 8 Jahren Eigenbedarf geltend machen können.

Für Investoren, die ein Krefelder Mehrfamilienhaus mit Mietern aufteilen und anschließend einzeln verkaufen wollen, ist das ein relevanter Kalkulationsfaktor – verändert aber nicht die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit des Vorhabens. Wenn Sie eine Nutzungsänderung im Zusammenhang mit der Aufteilung planen – etwa weil Gewerbeeinheiten künftig als Wohnraum genutzt werden sollen – kommt ein weiteres Genehmigungsverfahren hinzu, das parallel vorbereitet werden kann.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Verzögerungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung entstehen nicht durch die Behörde, sondern durch vermeidbare Fehler bei der Antragstellung:

• Veraltete Flurkarte: Die Flurkarte darf nicht älter als 6 Monate sein – wer zu früh mit der Planung beginnt, muss sie ggf. neu beantragen
• Falsche Maßstäbe: Krefeld verlangt Maßstab 1:100 für Bauzeichnungen und 1:500 für den Lageplan – abweichende Maßstäbe führen zur Nachforderung
• Fehlende Nummerierung: Alle zu einer Einheit gehörenden Räume – auch Keller und Abstellräume – müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein; fehlende oder inkonsistente Nummerierung ist der häufigste Ablehnungsgrund
• Nur einfache Ausfertigung: Krefeld verlangt alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung
• Kein separater Zugang nachgewiesen: Wenn der separate Zugang baulich nicht vorhanden oder im Plan nicht eindeutig erkennbar ist, wird die Bescheinigung nicht erteilt

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet. Beim Aufteilungsplan prüfen wir vorab, ob Ihr Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt – und klären, was ggf. angepasst werden muss, bevor der Antrag beim Fachbereich 63 eingeht. Mehr dazu, wie ein qualifizierter Planungspartner den Prozess begleitet, finden Sie auf unserer Website. Für Vorhaben, bei denen zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis oder statische Berechnungen erforderlich sind – etwa bei baulichen Anpassungen für den separaten Zugang – arbeitet Planeco Building mit erfahrenen Statikern zusammen.

Wenn Sie Ihr Krefelder Objekt aufteilen möchten und wissen wollen, was konkret auf Sie zukommt: Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an – Planeco Building begleitet Sie von der Bestandsaufnahme bis zur fertigen Bescheinigung.