Wer in Leonberg ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, um einzelne Wohnungen separat zu verkaufen, zu verschenken oder zu beleihen, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, und ohne Teilungserklärung entsteht kein Wohnungseigentum im Grundbuch. Was viele Eigentümer unterschätzen: Der Weg zur Bescheinigung ist in Leonberg an mehreren Stellen anders als in den meisten anderen Kommunen im Landkreis Böblingen – und wer das nicht weiß, verliert schnell vier bis acht Wochen durch vermeidbare Nachforderungen.

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Zuständige Behörde: Das ServiceBüroBauen der Stadt Leonberg

Leonberg ist als Große Kreisstadt selbst untere Baurechtsbehörde. Das bedeutet: Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden nicht beim Landratsamt Böblingen eingereicht, sondern direkt beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt der Stadt Leonberg – konkret beim ServiceBüroBauen, Belforter Platz 1, 71229 Leonberg.

Das Landratsamt Böblingen ist zwar untere Baurechtsbehörde für 18 der 26 Städte und Gemeinden im Landkreis, aber Leonberg gehört ausdrücklich nicht dazu. Wer seinen Antrag dort einreicht, wird zurückverwiesen – mit entsprechendem Zeitverlust.

Für Rückfragen und Fachberatung stehen beim ServiceBüroBauen Herr Heydlauf (Tel. 07152 990-3125) und Andrea Erb (Tel. 07152 990-3107) zur Verfügung. Erreichbar ist das Amt dienstags und mittwochs von 08:30 bis 12:00 Uhr sowie donnerstags von 14:00 bis 18:00 Uhr; Fachberatungsgespräche sind nach Terminvereinbarung möglich.

Wichtig: Kein ViBA-BW in Leonberg

Während viele Kommunen in Baden-Württemberg Bauanträge über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBA-BW) annehmen, gilt das für Leonberg ausdrücklich nicht. Die Stadt nimmt keine Anträge über ViBA-BW entgegen. Neue Baugesuche und damit auch Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden seit dem 1. Mai 2024 ausschließlich digital per E-Mail an [email protected] oder über den städtischen Formularserver eingereicht.

Grundbuchamt Waiblingen – nicht Böblingen

Ein weiterer Punkt, der viele Eigentümer überrascht: Das zuständige Grundbuchamt für Leonberg ist nicht in Böblingen, sondern beim Amtsgericht Waiblingen (Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen). Das ist relevant, sobald nach der Teilungserklärung die Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll – und sollte bei der Zeitplanung berücksichtigt werden.

Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude mit mehr als einer Nutzungseinheit grundbuchmäßig aufgeteilt werden soll. Typische Anlässe in Leonberg:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einer Wohnung im Rahmen von Erbschaft oder Schenkung innerhalb der Familie
• Separate Beleihung einzelner Einheiten für Finanzierungszwecke
• Aufteilung eines gemischt genutzten Gebäudes in Wohn- und Gewerbeeinheiten

Gesetzliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG, der die Vorlage der Bescheinigung beim Grundbuchamt vorschreibt. Die inhaltlichen Anforderungen an die Bescheinigung selbst regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVA) in der Fassung vom 06.07.2021, zuletzt geändert am 19.12.2022. Die ursprüngliche AVA von 1974 ist außer Kraft getreten – die Stadt Leonberg weist auf ihrer Website ausdrücklich darauf hin.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB prüfen

Wer ein Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten aufteilen möchte, muss vorab prüfen, ob in Leonberg das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. In Baden-Württemberg gilt der Wohnungsmarkt in 89 Städten und Gemeinden als angespannt – in diesen Gebieten ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Das Umwandlungsverbot wurde mit dem sogenannten Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert. Ob Leonberg in der aktuellen Gebietskulisse enthalten ist, sollte vor Beginn des Aufteilungsprozesses direkt beim ServiceBüroBauen geklärt werden.

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Unterlagen für den Antrag in Leonberg – Checkliste

Die Stadt Leonberg verlangt folgende Unterlagen, vollständig digital eingereicht:

• Lageplan im Maßstab 1:500 – aktueller Stand, nicht älter als sechs Monate
• Vermasste Grundrisspläne im Maßstab 1:100 aller Geschosse
• Schnitt im Maßstab 1:100
• Ansichten im Maßstab 1:100
• Wohnflächenberechnung einschließlich der Miteigentumsanteile in Tausendstel
• Plankopf mit der Bezeichnung „Aufteilungsplan", Bauvorhaben, Anschrift und Maßstabsangabe

Leonberg-spezifische Planvorgaben

Alle zu einer Wohneinheit gehörenden Räume – Keller, Abstellraum, Garage – müssen im Plan mit derselben eingekreisten Zahl gekennzeichnet sein. Gemeinschaftsflächen wie Heizungsraum oder Fahrradraum erhalten keine Nummer, sondern nur eine Funktionsbezeichnung. Diese Vorgabe klingt einfach, führt in der Praxis aber häufig zu Nachforderungen, wenn die Nummerierung nicht durchgängig konsistent ist.

Die Pläne müssen außerdem dem zuletzt genehmigten Baugesuch entsprechen. Bei Altbauten in Leonberg-Kernstadt oder Eltingen, wo häufig keine vollständigen Bestandspläne vorliegen, kann vorab eine Bauakteneinsicht beim ServiceBüroBauen beantragt werden.

In Baden-Württemberg muss der Aufteilungsplan von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Selbst gezeichnete Pläne werden vom Bauamt nicht akzeptiert. Planeco Building übernimmt die Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans inklusive aller Leonberg-spezifischen Anforderungen – mehr zu unseren Architektenleistungen.

Ablauf des Verfahrens – Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen: Liegen keine aktuellen Grundrisse vor, entweder Bauakteneinsicht beim ServiceBüroBauen beantragen oder ein Aufmaß vor Ort beauftragen (ab 390,–€ netto).
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Schnitt, Ansichten, Wohnflächenberechnung und Tausendstel-Berechnung gemäß den Leonberger Vorgaben. Bei Planeco Building dauert dieser Schritt in der Regel 10 bis 14 Werktage.
3. Antrag digital einreichen: Alle Unterlagen werden als ZIP-Datei per E-Mail an [email protected] übermittelt – nicht über ViBA-BW.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das ServiceBüroBauen prüft den Antrag. Die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen. Jede Nachforderung verlängert diesen Zeitraum um weitere zwei bis vier Wochen.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach positiver Prüfung stellt die Stadt Leonberg die Bescheinigung aus.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
7. Eintragung beim Grundbuchamt Waiblingen: Der Notar leitet die Unterlagen an das Amtsgericht Waiblingen weiter. Die Eintragung dauert in der Regel weitere zwei bis sechs Wochen.

Gesamtdauer: Von der Beauftragung bis zum Grundbucheintrag sollten Eigentümer in Leonberg mit drei bis fünf Monaten rechnen. Wer einen Notartermin oder eine Verkaufstransaktion plant, sollte diesen Zeitrahmen frühzeitig einkalkulieren.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leonberg?

Die Behördengebühr der Stadt Leonberg beginnt gemäß Nr. 52.10.04 der städtischen Verwaltungsgebührensatzung bei ab 213,–€. Die tatsächliche Gebühr richtet sich nach der Anzahl der Einheiten und dem Prüfungsaufwand.

Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan:

• Architektenleistung für den Aufteilungsplan: ab 1.000,–€ netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten)
• Aufmaß vor Ort, falls keine Bestandspläne vorliegen: ab 390,–€ netto
• Notarkosten für die Teilungserklärung: abhängig vom Verkehrswert, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich
• Grundbuchkosten beim Amtsgericht Waiblingen: ca. 500,–€ bis 1.500,–€

Rechenbeispiel: Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Leonberg-Eltingen ist mit Gesamtkosten von ca. 3.500,–€ bis 6.500,–€ zu rechnen – abhängig davon, ob Bestandspläne vorliegen und wie komplex die Teilungserklärung ausfällt. Transparente Kostenübersichten für Architekten- und Planerleistungen finden Sie auf unserer Seite zu den Kosten für Planungsleistungen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe beim Bauamt Leonberg sind vermeidbar, wenn man sie kennt:

• Veralteter Lageplan: Leonberg verlangt einen Lageplan, der nicht älter als sechs Monate ist. Wer einen älteren Plan einreicht, erhält eine Nachforderung – und verliert damit mindestens zwei Wochen.
• Falscher Einreichungsweg: Wer versucht, den Antrag über ViBA-BW einzureichen, wird zurückgewiesen. Leonberg nimmt ausschließlich E-Mail-Einreichungen oder Einreichungen über den städtischen Formularserver entgegen.
• Fehlende Tausendstel-Berechnung: Neben der Wohnflächenberechnung verlangt Leonberg explizit die Angabe der Miteigentumsanteile in Tausendstel. Dieser Punkt wird in anderen Kommunen nicht immer gefordert und wird deshalb häufig vergessen.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn Keller, Stellplatz und Wohnräume einer Einheit unterschiedliche Nummern tragen, führt das zur Nachforderung. Die eingekreiste Zahl muss für alle Räume einer Einheit identisch sein.
• Abweichung vom genehmigten Baugesuch: Pläne, die nicht mit dem zuletzt genehmigten Baugesuch übereinstimmen, werden nicht akzeptiert. Bei Altbauten mit ungenehmigten Umbauten kann das eine Nutzungsänderung oder eine nachträgliche Baugenehmigung erforderlich machen, bevor die Aufteilung möglich ist.

Planeco Building prüft vor der Einreichung alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Konformität mit den Leonberger Anforderungen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen bundesweit kennen wir die lokalen Besonderheiten – und wissen, worauf Bauämter achten. Mehr zu unseren Leistungen als Architekt und Planungsbüro oder direkt zum Thema Standsicherheitsnachweise, falls im Zuge der Aufteilung bauliche Änderungen geplant sind.

Was die AVA-Neufassung 2021/2022 für Leonberger Eigentümer bedeutet

Mit der Neufassung der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA) haben sich einige Anforderungen geändert, die für Eigentümer in Leonberg praktisch relevant sind:

• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist vom Bauordnungsrecht entkoppelt: Sie kann grundsätzlich auch für Gebäude ausgestellt werden, die baurechtlich noch nicht vollständig genehmigt sind. Das bedeutet nicht, dass baurechtliche Mängel ignoriert werden – aber die Bescheinigung ist kein bauordnungsrechtliches Verfahren.
• Eine Mindestausstattung mit Bad und WC ist nach der neuen AVA keine zwingende Voraussetzung mehr für die Abgeschlossenheit einer Wohnung. Ob Leonberg in der Praxis weiterhin entsprechende Anforderungen stellt, sollte im Vorabgespräch mit dem ServiceBüroBauen geklärt werden.
• Seit der WEG-Reform 2020 können auch Außenstellplätze und Freiflächen zum Sondereigentum erklärt werden, sofern sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

Für Eigentümer, die einen erfahrenen Planer für die Erstellung des Aufteilungsplans suchen, steht Planeco Building bundesweit und mit lokaler Expertise in Leonberg zur Verfügung. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt in der Regel 14 bis 21 Tage – ohne versteckte Kosten.