Wer in Lingen (Ems) ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder einzelne Wohnungen separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar tätig werden kann, bevor das Grundbuchamt handelt und bevor eine Bank einzelne Einheiten beleiht. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Ohne sie ist die Bildung von Wohnungseigentum rechtlich nicht möglich. Was viele Eigentümer in Lingen nicht wissen: Zuständig ist nicht der Landkreis Emsland in Meppen, sondern die Stadt Lingen selbst – und seit Januar 2024 läuft die Antragstellung ausschließlich digital.

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Zuständige Behörde: Die Stadt Lingen – nicht der Landkreis Emsland

Lingen (Ems) ist als große selbständige Stadt eine eigenständige untere Bauaufsichtsbehörde. Das bedeutet: Für alle Immobilien im Stadtgebiet Lingen ist der Fachdienst Bauordnung der Stadt Lingen (Ems) zuständig – nicht der Landkreis Emsland. Wer sich fälschlicherweise an den Landkreis in Meppen wendet, verliert Zeit. Für Immobilien in den umliegenden Gemeinden des Landkreises (z. B. Emsbüren, Geeste, Lünne) gilt hingegen der Landkreis Emsland als zuständige Stelle.

Die Kontaktdaten des Fachdienstes Bauordnung der Stadt Lingen (Ems):

• Adresse: Elisabethstraße 14–16, 49808 Lingen (Ems)
• Telefon: 0591 9144631
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo–Mi 09:00–16:00 Uhr, Do 09:00–17:00 Uhr, Fr 09:00–12:30 Uhr

Wichtig seit Januar 2024: Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigungen werden in Lingen ausschließlich digital über die Plattform ITeBAU eingereicht. Die Einreichung muss durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einen Architekten – mit Vollmacht des Eigentümers erfolgen. Eigentümer können den Antrag nicht selbst digital übermitteln.

Wann wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lingen benötigt?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn an einer Immobilie Sondereigentum begründet werden soll. Typische Anlässe in Lingen:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Wer einzelne Einheiten eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen möchte, braucht für jede Einheit eine AB.
• Erbteilung: Erbengemeinschaften, die ein Zweifamilienhaus in Lingen aufteilen wollen, damit jeder Erbe eine eigenständige Einheit erhält.
• Schenkung: Eltern, die eine Wohnung im eigenen Haus an ein Kind übertragen möchten.
• Separate Beleihung: Banken verlangen für die Beleihung einzelner Einheiten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Kapitalanlage: Investoren, die ein Mehrfamilienhaus in Lingen erwerben und die Einheiten einzeln veräußern möchten.

Sondereigentum kann in Lingen nicht nur an Wohnungen, sondern auch an Gewerberäumen, Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen begründet werden – sofern diese im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sind. Dieser Punkt wird bei der Planung häufig übersehen und kann den Wert der Aufteilung erheblich steigern.

Bauliche Voraussetzungen: Ist Ihre Immobilie aufteilungsfähig?

Nicht jedes Gebäude erfüllt automatisch die Anforderungen. Das Bauamt Lingen prüft, ob jede Einheit folgende Kriterien erfüllt:

• Bauliche Abgrenzung: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen – nicht durch eine andere Einheit.
• Abgeschlossene Nebenräume: Kellerabteile, Abstellräume und Stellplätze müssen eindeutig zugeordnet und abschließbar sein.
• Eindeutige Maßangaben im Aufteilungsplan: Alle Einheiten müssen im Plan durch Maßangaben klar bestimmt sein.

Besonders bei Altbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren – die in Lingen häufig vorkommen – fehlen oft aktuelle Bestandspläne, oder Kellerabgänge sind gemeinschaftlich genutzt. Wenn bauliche Anpassungen erforderlich sind, etwa neue Trennwände oder separate Zugänge, kann zusätzlich ein Statiker hinzugezogen werden müssen. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen – in der Lingener Innenstadt keine Seltenheit – ist außerdem zu klären, ob eine Nutzungsänderung parallel erforderlich ist.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lingen

1. Bestandspläne prüfen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen. Fehlen Pläne oder weichen sie vom tatsächlichen Zustand ab, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Alternativ kann beim Fachdienst Bauordnung Lingen Einsicht in die Bauakten beantragt werden.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellt eine Baubestandszeichnung des tatsächlichen Ist-Zustands – nicht des ursprünglich genehmigten Zustands. Der Plan muss im Format DIN A3 druckbar sein und Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller relevanten Einheiten enthalten.
3. Unterlagen zusammenstellen: Antrag auf Erteilung, Aufteilungsplan als elektronisches Dokument, aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis, aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte.
4. Digitale Einreichung über ITeBAU: Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser reicht den vollständigen Antrag mit Vollmacht des Eigentümers digital beim Fachdienst Bauordnung der Stadt Lingen ein.
5. Behördliche Prüfung: Das Bauamt prüft die Unterlagen. Bei vollständiger und fehlerfreier Einreichung beträgt die Bearbeitungszeit in Lingen erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
6. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Nach positiver Prüfung erteilt das Bauamt die AB zusammen mit einer abgestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans.
7. Teilungserklärung beim Notar: Mit der AB beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die das Gebäude rechtlich in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt.
8. Grundbucheintragung: Der Notar veranlasst die Eintragung der einzelnen Wohnungsgrundbücher. Die Gesamtdauer von Beauftragung bis Grundbucheintragung beträgt typischerweise 3–5 Monate.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lingen (Ems)?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Architektenleistung (Aufteilungsplan):

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: ab 49,– € netto pro Garageneinheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO). Erfahrungsgemäß liegen die Behördengebühren bei 50,– bis 250,– € pro Einheit.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel Zweifamilienhaus Lingen: Bei einem Zweifamilienhaus mit zwei Einheiten und rund 200 m² Wohnfläche ergibt sich folgendes Kostenbild:

• Architektenleistung (2 Einheiten): ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren (2 × ca. 100,– €): ca. 200,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,– bis 3.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 2.700,– bis 4.200,– €

Lohnt sich die Aufteilung in Lingen finanziell?

Der Lingener Immobilienmarkt liefert ein klares Argument für die Aufteilung: Während Häuser in Lingen (Ems) im ersten Quartal 2026 im Schnitt bei 2.328,– €/m² gehandelt werden, erzielen Eigentumswohnungen durchschnittlich 3.340,– €/m² – ein Aufschlag von über 40 %. Bei einem Zweifamilienhaus mit 200 m² Wohnfläche entspricht das einem potenziellen Mehrerlös von rund 200.000,– €. Eine Investition von unter 5.000,– € für die Aufteilung kann damit erheblichen Mehrwert schaffen.

Hinzu kommt: Eigentumswohnungen in Lingen verzeichneten im Jahresvergleich ein Preiswachstum von rund 5,6 %. Wer heute aufteilt, profitiert von einem Markt, der sich weiter positiv entwickelt.

Gilt das Umwandlungsverbot in Lingen (Ems)?

In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt nach dem Baugesetzbuch ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Niedersächsische Landesregierung hat hierfür die AngWoMBestV ND erlassen, die seit September 2022 in Kraft ist. Nach aktuellem Kenntnisstand ist Lingen (Ems) in dieser Verordnung nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – das Umwandlungsverbot dürfte damit für Lingen nicht gelten. Da sich Verordnungslagen ändern können, empfiehlt sich eine Prüfung im Einzelfall vor Projektstart.

Häufige Fehler beim Antrag – und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Verzögerungen beim Bauamt Lingen entstehen durch vermeidbare Fehler in den Unterlagen:

• Veraltete Pläne eingereicht: Der Aufteilungsplan muss den tatsächlichen Ist-Zustand abbilden – nicht den ursprünglich genehmigten. Wurden im Laufe der Jahre Umbauten vorgenommen, müssen diese im Plan erkennbar sein.
• Kellerräume nicht eindeutig zugeordnet: Fehlende oder unklare Zuordnung von Kellerabteilen ist einer der häufigsten Ablehnungsgründe. Die Art des Abschlusses (z. B. abschließbare Lattenverschläge) muss im Plan eingetragen sein.
• Stellplätze vergessen: Stellplätze und Außenflächen wie Terrassen können als Sondereigentum ausgewiesen werden – werden aber häufig nicht in den Aufteilungsplan aufgenommen.
• Falsches Format: Der Aufteilungsplan muss im Format DIN A3 druckbar sein. Abweichungen führen zur Rückgabe des Antrags.
• Antrag ohne bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser: In Lingen ist die digitale Einreichung durch einen qualifizierten Entwurfsverfasser Pflicht. Eigentümer können den Antrag nicht selbst übermitteln.
• Ungenehmigter Bestand: Wenn bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen wurden (z. B. Dachausbau, Kellerumbau), kann zunächst eine nachträgliche Genehmigung erforderlich sein, bevor die AB erteilt wird.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Lingen durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur digitalen Einreichung beim Fachdienst Bauordnung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Niedersachsen sorgt Planeco Building dafür, dass Ihr Antrag vollständig und fehlerfrei beim Bauamt Lingen ankommt. Informieren Sie sich auch über ergänzende Leistungen wie den Standsicherheitsnachweis oder die Kosten für statische Leistungen, falls bauliche Anpassungen an Ihrer Immobilie erforderlich sind.