Wer in Lübeck eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann weder der Notar eine Teilungserklärung beurkunden noch das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Was in anderen Städten ein vergleichsweise überschaubares Verfahren ist, hat in Lübeck gleich mehrere Besonderheiten: das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, ein außergewöhnlich hoher Denkmalschutzbestand in der Altstadt und spezifische Anforderungen des Bauamts, die in allgemeinen Ratgebern nicht auftauchen. Dieser Leitfaden erklärt, was in Lübeck konkret gilt – und wo Eigentümer typischerweise Fehler machen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Erklärung der unteren Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohnung oder ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgetrennt ist. Sie ist Pflichtanlage zur Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt – ohne sie kein Sondereigentum, ohne Sondereigentum kein Einzelverkauf.

Was die Bescheinigung nicht leistet: Sie prüft keine baurechtliche Zulässigkeit. Das Bauamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude eine gültige Baugenehmigung hat oder ob alle Einheiten genehmigt wurden. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Zuständige Behörde in Lübeck ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Hansestadt Lübeck. Als kreisfreie Stadt ist Lübeck selbst zuständig – der Antrag wird direkt beim Bauamt der Hansestadt Lübeck gestellt.

Drei Lübeck-spezifische Faktoren, die Eigentümer kennen müssen

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Lübeck gehört zu den 67 schleswig-holsteinischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die seit Februar 2023 das Umwandlungsverbot gilt. Das bedeutet: Wer ein Mietwohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht dafür eine separate Genehmigung nach § 250 BauGB – zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Wichtig zu verstehen: Das Verbot betrifft die Umwandlung und anschließende Veräußerung, nicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst. Die Bescheinigung kann auch für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten beantragt und erteilt werden. Erst der Verkauf der einzelnen Einheiten wird genehmigungspflichtig.

Ausnahmen vom Umwandlungsverbot bestehen unter anderem bei:

• Gebäuden mit bis zu fünf Wohneinheiten (kein Genehmigungserfordernis)
• Erbauseinandersetzungen
• Veräußerung an Familienangehörige zur eigenen Nutzung
• Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter

Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet. Wer ein Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Lübeck aufteilen möchte, sollte die Umwandlungsgenehmigung frühzeitig parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung prüfen.

Denkmalschutz in der Lübecker Altstadt

Über 1.000 Profanbauten in der Lübecker Altstadt stehen einzeln unter Denkmalschutz. Die Altstadt ist seit 1987 UNESCO-Welterbe. Wer in einem denkmalgeschützten Gebäude bauliche Anpassungen vornehmen muss, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa den Einbau einer separaten Eingangstür oder die Abtrennung von Einheiten – benötigt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch eine denkmalrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde.

Denkmalschutz verhindert die Aufteilung grundsätzlich nicht – er kann aber zusätzliche Abstimmungen erfordern und den Zeitplan verlängern. Den Denkmalstatus eines Gebäudes lässt sich vorab über das Geoportal der Hansestadt Lübeck prüfen.

Altbaubestand ohne verwertbare Bestandspläne

Lübeck hat einen außergewöhnlich hohen Altbauanteil. Für viele Gebäude – insbesondere in der Altstadt – liegen keine oder stark veraltete Bestandspläne vor. Das Bauamt Lübeck verlangt für bestehende Gebäude zwingend eine Baubestandszeichnung. Fehlen verwertbare Pläne, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Lübeck vor Beauftragung des Architekten kann klären, ob verwertbare Unterlagen vorhanden sind.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauamt Lübeck prüft folgende Kriterien:

• Die Einheit ist durch Wände und Decken baulich von anderen Wohnungen oder Räumen abgetrennt
• Sie hat einen eigenen abschließbaren Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen
• Wasserversorgung, Ausguss und WC liegen innerhalb der Wohnung und sind im Aufteilungsplan gekennzeichnet
• Zusätzliche abschließbare Räume außerhalb der Einheit (z. B. Kellerabteile) können der Wohnung zugeordnet werden

Für Stellplätze gilt: Garagenstellplätze sind nur dann abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt sind und im Aufteilungsplan klar nummeriert werden. Außenstellplätze begründen in der Regel kein Sondereigentum, sondern ein Sondernutzungsrecht. Terrassen, Balkone und Gartenflächen gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan maßgenau eingezeichnet sind.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Lübeck ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Prüfen, ob verwertbare Grundrisse in der Bauakte des Bauamts Lübeck vorliegen. Falls nicht, Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten nach den Lübecker Vorgaben. Planeco Building übernimmt diese Leistung ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten.
3. Antrag beim Bauamt Lübeck einreichen: Schriftlich (zweifache Ausfertigung, max. DIN A3) oder elektronisch (als DIN-A3-druckbares Dokument). Für die elektronische Antragstellung ist ein BundID-Konto erforderlich.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Das Bauamt prüft die Unterlagen und erteilt die Bescheinigung bei Erfüllung aller Voraussetzungen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan werden dem Notar übergeben, der die Teilungserklärung beurkundet.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jeden Miteigentumsanteil ein separates Grundbuchblatt an.

Unterlagen-Checkliste für das Bauamt Lübeck

Das Bauamt Lübeck verlangt folgende Unterlagen:

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Lageplan im Maßstab 1:500 – Stellplatzzuordnung wird vom Bauamt Lübeck dringend empfohlen
• Grundrisse im Maßstab 1:100 – ausdrücklich auch der Spitzboden
• Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100

Die Spitzboden-Anforderung ist eine Lübeck-spezifische Besonderheit, die in allgemeinen Ratgebern nicht erwähnt wird – bei den typischen Lübecker Giebelhäusern mit mehreren Geschossen aber regelmäßig relevant ist. Wer den Spitzboden im Aufteilungsplan weglässt, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

Bevollmächtigte Dritte – etwa Architekten oder Notare – können den Antrag im Namen des Eigentümers einreichen. Planeco Building übernimmt die gesamte Antragstellung inklusive Kommunikation mit dem Bauamt Lübeck.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lübeck

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Behördengebühren: Die Hansestadt Lübeck erhebt Gebühren nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein (BauGebVO SH). Die Höhe richtet sich nach Umfang und Aufwand des Verfahrens. In anderen schleswig-holsteinischen Gemeinden werden vergleichsweise rund 50,– € pro Wohneinheit erhoben – die konkreten Lübecker Beträge sind beim Bauamt zu erfragen.
• Architektenkosten für den Aufteilungsplan: Planeco Building berechnet ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten, 1.500,– € netto für bis zu fünf Einheiten und 2.000,– € netto für bis zu zehn Einheiten. Garagen werden mit 49,– € netto pro Einheit berechnet. Falls ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist, kommen ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und sind separat zu kalkulieren.

Ein typisches Lübecker Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten ohne Denkmalschutz und ohne Umwandlungsverbot kommt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung inklusive Aufteilungsplan auf Gesamtkosten von rund 1.700,– bis 2.100,– € netto – je nachdem, ob ein Aufmaß erforderlich ist. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt kommen Abstimmungsaufwand und ggf. denkmalrechtliche Gebühren hinzu.

Häufige Fehler, die Anträge in Lübeck verzögern

• Spitzboden fehlt im Grundriss: Das Bauamt Lübeck fordert die Darstellung explizit – wer ihn weglässt, erhält Nachforderungen.
• Stellplatzzuordnung nicht eingezeichnet: Lübeck empfiehlt dies „dringend" – ein Hinweis, der auf häufige Probleme in der Praxis hindeutet.
• Keine Baubestandszeichnung bei Bestandsgebäuden: Neue Planzeichnungen reichen nicht – es muss eine Bestandszeichnung sein.
• Umwandlungsverbot nicht vorab geprüft: Bei mehr als fünf Wohneinheiten in Lübeck ist die Umwandlungsgenehmigung ein separater Schritt, der frühzeitig eingeleitet werden sollte.
• Denkmalschutz-Abstimmung vergessen: Wer bauliche Anpassungen an einem denkmalgeschützten Gebäude plant, muss die denkmalrechtliche Genehmigung parallel beantragen.

Wird ein Antrag abgelehnt, ist zu beachten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt. Es gibt kein Widerspruchsverfahren – der Rechtsweg führt direkt zur verwaltungsgerichtlichen Klage.

Nutzungsänderung und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wenn beides zusammenkommt

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen – ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig auch eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die tatsächliche Nutzung von der genehmigten abweicht. In der Lübecker Altstadt ist diese Konstellation besonders häufig: Viele Erdgeschosse wurden ursprünglich als Wohnraum genehmigt und werden heute als Laden oder Gastronomie genutzt. Planeco Building prüft im Erstgespräch, welche Verfahren für das konkrete Vorhaben erforderlich sind – und koordiniert sie aufeinander abgestimmt.

Für Vorhaben, bei denen die Genehmigungsfähigkeit vorab unklar ist, bietet Planeco Building auch Unterstützung bei der Bauvoranfrage in Lübeck an – ein sinnvoller erster Schritt, bevor aufwendige Planungsleistungen beauftragt werden.

Planeco Building ist bundesweit aktiv und hat in Lübeck und Schleswig-Holstein bereits zahlreiche Aufteilungsvorhaben begleitet – von der Unterlagenprüfung über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt in der Regel 14–21 Tage. Wer wissen möchte, was sein konkretes Vorhaben in Lübeck kostet und ob das Umwandlungsverbot greift, kann ein unverbindliches Erstgespräch anfragen.