Wer in Lüdenscheid ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen – und kein Eigentümer einzelne Einheiten verkaufen, beleihen oder verschenken. Was viele nicht wissen: In Lüdenscheid ist dafür nicht der Märkische Kreis zuständig, sondern der Fachdienst Bauordnung der Stadt Lüdenscheid. Und: Ein Umwandlungsverbot wie in Berlin oder Hamburg gibt es hier nicht.

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Zuständigkeit: Stadt Lüdenscheid – nicht der Märkische Kreis

Lüdenscheid ist als Große kreisangehörige Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Das bedeutet: Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden beim Fachdienst Bauordnung der Stadt Lüdenscheid gestellt – nicht beim Märkischen Kreis. Der Märkische Kreis ist nur für kleinere Umlandgemeinden wie Halver, Kierspe oder Schalksmühle zuständig.

Dieser Unterschied führt in der Praxis regelmäßig zu Verzögerungen, wenn Eigentümer den Antrag zunächst beim falschen Amt einreichen. Das Stadtgebiet Lüdenscheid ist zudem in zwei Bezirke aufgeteilt, denen jeweils eigene Sachbearbeiter zugeordnet sind. Es lohnt sich, vorab den richtigen Ansprechpartner zu identifizieren – das spart Rückfragen und beschleunigt die Bearbeitung.

Die Liegenschaftskarte, die als Pflichtunterlage eingereicht werden muss, ist hingegen nicht beim Bauamt der Stadt erhältlich, sondern beim Katasteramt des Märkischen Kreises (Heedfelder Str. 45, 58509 Lüdenscheid). Diese Karte sollte frühzeitig bestellt werden – parallel zur Erstellung des Aufteilungsplans.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzen. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Wichtig zu verstehen: Die Bescheinigung prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Auch Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigungsunterlagen erhalten in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das bedeutet aber nicht, dass damit etwaige Baurechtsverstöße nachträglich legalisiert werden. Solche Verstöße können bei späteren Verkäufen oder Finanzierungen erhebliche Probleme verursachen.

Ebenfalls klar abzugrenzen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt vom Bauamt und belegt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlage benötigt.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Damit der Fachdienst Bauordnung Lüdenscheid die Bescheinigung erteilt, müssen die Einheiten folgende Kriterien erfüllen:

• Bauliche Trennung von anderen Einheiten durch Wände und Decken
• Eigener, abschließbarer Zugang von außen oder vom Treppenhaus
• Küche und Bad mit Wasserversorgung innerhalb der Einheit
• Klare Zuordnung aller zugehörigen Räume – einschließlich Kellerräume – mit einheitlicher Nummerierung im Aufteilungsplan

Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach oder Heizungskeller erhält im Aufteilungsplan keine Nummer und wird keiner Einheit zugeordnet.

Lüdenscheid hat einen hohen Altbaubestand – viele Mehrfamilienhäuser stammen aus den 1950er bis 1980er Jahren. Häufige Praxisprobleme: Kellerräume sind nicht klar abgetrennt oder nicht abschließbar, Bestandspläne fehlen oder sind veraltet, und Zugänge entsprechen nicht den Anforderungen. Bevor ein Aufmaß beauftragt wird, lohnt sich eine Bauakteneinsicht beim Fachdienst Bauordnung – möglicherweise liegen dort noch verwertbare Unterlagen vor.

Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen erforderlich sind – etwa der Einbau einer Trennwand – ist zusätzlich ein Statiker einzubinden, der die Standsicherheit der Maßnahme nachweist.

Stellplätze, Balkone und Außenflächen

Garagenstellplätze in einer Sammelgarage oder Tiefgarage können als Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen gelten in der Regel nicht als abgeschlossen – sie können einer Einheit über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, sind aber kein Sondereigentum im rechtlichen Sinne.

Balkone, Terrassen und Gartenflächen sind ebenfalls nicht abgeschlossen im bauordnungsrechtlichen Sinne. Sie können aber im Aufteilungsplan einer Einheit zugeordnet und über Sondernutzungsrechte geregelt werden.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Lüdenscheid

Beim Fachdienst Bauordnung der Stadt Lüdenscheid sind folgende Unterlagen mindestens zweifach einzureichen:

• Aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte (erhältlich beim Katasteramt des Märkischen Kreises, Heedfelder Str. 45, 58509 Lüdenscheid)
• Grundrisspläne aller Geschosse des gesamten Gebäudes – inklusive Kellerräume
• Nummerierung aller Räume einer Einheit mit derselben Einheitsnummer; Gemeinschaftseigentum bleibt ohne Nummer
• Angabe der Nutzungsart jedes Raums: „zu Wohnzwecken dienend" oder „nicht zu Wohnzwecken dienend"
• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Lüdenscheid

Die Bauzeichnungen dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. Wer mehrere Ausfertigungen benötigt – für Notar, Bank und eigene Unterlagen sind in der Regel drei bis vier Stücke sinnvoll – sollte diese direkt beim Antrag mitbestellen. Jede Mehrausfertigung kostet 30,–€ nach der AVwGebO NRW. Nachbestellungen sind teurer in Zeit als in Geld.

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Bei fehlenden Bestandsplänen ist vorab ein Aufmaß vor Ort erforderlich.

Kosten: Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lüdenscheid kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und – als Folgeschritt – Notar und Grundbuchamt.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW (Tarifstellen 2.7.1 und 2.7.2):

• Aufteilungsplan, erste Ausfertigung: 100,–€
• Je weitere Ausfertigung: 30,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€ – bei Gebäuden bis sechs Einheiten je Wohnung 100,–€, bei mehr als sechs Einheiten je Wohnung 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€

Architektenleistung (Planeco Building, netto):

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Garagen: 49,–€ netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Plänen): ab 390,–€ netto

Praxisbeispiel: 4-Familienhaus in Lüdenscheid mit 2 Garagen

• Architektenleistung (bis 5 Einheiten): ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: 4 × 100,–€ + 2 × 20,–€ + 100,–€ Aufteilungsplan + 2 × 30,–€ Mehrausfertigungen = ca. 600,–€
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,–€ bis 3.000,–€
• Grundbuchamt: ca. 500,–€ bis 1.500,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.100,–€ bis 6.600,–€

Dem gegenüber steht ein erheblicher potenzieller Mehrerlös: Bei einem Einzelverkauf der Wohnungen erzielt ein Eigentümer typischerweise deutlich mehr als beim Gesamtverkauf des Hauses an einen Investor – weil Selbstnutzer höhere Preise zahlen als renditeorientierte Käufer. Bei einem 4-Familienhaus in Lüdenscheid mit rund 300 m² Wohnfläche kann dieser Unterschied im fünf- bis sechsstelligen Bereich liegen, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung.

Gilt das Umwandlungsverbot in Lüdenscheid?

Nein. In Nordrhein-Westfalen gilt kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Die Baulandmobilisierungsverordnung NRW hat dieses Instrument bewusst nicht umgesetzt. Das bedeutet: Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist in Lüdenscheid keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich.

Lüdenscheid gilt zudem nicht als angespannter Wohnungsmarkt – es gibt keine Mietpreisbremse und keine erweiterten kommunalen Vorkaufsrechte nach dem Baulandmobilisierungsgesetz. Eigentümer, die durch Berichte über Umwandlungsverbote in Berlin, Hamburg oder München verunsichert sind, können für Lüdenscheid Entwarnung geben.

Ablauf: Von der Antragstellung bis zum Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Bauakteneinsicht beim Fachdienst Bauordnung prüfen – möglicherweise liegen dort verwertbare Pläne vor. Fehlen Unterlagen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Liegenschaftskarte bestellen: Beim Katasteramt des Märkischen Kreises – parallel zur Planerstellung, um Zeit zu sparen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Grundrisspläne mit Einheitennummerierung, Nutzungsangaben und Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums.
4. Antrag beim Fachdienst Bauordnung einreichen: Zweifach, mit Liegenschaftskarte, Aufteilungsplan und ausgefülltem Antragsformular. Mehrausfertigungen direkt mitbestellen.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Bearbeitungsdauer beim Bauamt Lüdenscheid: erfahrungsgemäß ca. 4 bis 8 Wochen.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Der Notar benötigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlage. Dauer: ca. 2 bis 4 Wochen.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dauer: weitere 2 bis 6 Wochen.

Gesamtdauer: ca. 2 bis 4 Monate – abhängig davon, ob Bestandspläne vorliegen und wie schnell das Bauamt den Antrag bearbeitet.

Gemischt genutzte Gebäude und Teileigentum

Nicht nur Wohnungen lassen sich über die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Sondereigentum begründen. Auch gewerblich genutzte Einheiten – etwa ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses – können als Teileigentum eingetragen werden. Voraussetzung ist auch hier die bauliche Abgeschlossenheit und ein eigener Zugang.

Bei gemischt genutzten Gebäuden muss im Aufteilungsplan klar zwischen Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) und Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) unterschieden werden. Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung relevant wird – etwa weil eine bisher als Wohnung genutzte Einheit künftig gewerblich genutzt werden soll – ist dafür ein separates Verfahren erforderlich. Planeco Building begleitet auch solche kombinierten Vorhaben; mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Was Planeco Building übernimmt

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lüdenscheid – von der Bestandsaufnahme bis zur einreichungsfertigen Zeichnung. Bei fehlenden Bestandsplänen übernehmen wir das Aufmaß vor Ort. Wir koordinieren die Unterlagen, kommunizieren mit dem Fachdienst Bauordnung der Stadt Lüdenscheid und stellen sicher, dass der Antrag vollständig und korrekt eingereicht wird.

Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit – mit lokaler Kenntnis der Anforderungen in NRW und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planerstellung. Kostenlose Erstberatung, volle Preistransparenz, keine versteckten Kosten.

Wer parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung auch einen Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Leistungen benötigt – etwa bei baulichen Anpassungen für die Abgeschlossenheit – findet alle Leistungen bei Planeco Building aus einer Hand. Informationen zu den Kosten für statische Leistungen gibt es auf der Seite Statiker Kosten.