Wer in Lünen ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt vom Bauordnungsamt der Stadt Lünen. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Eigentumsblätter anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Sie ist der formale Startschuss für die gesamte Aufteilungskette – und gleichzeitig der Schritt, bei dem die meisten Fehler passieren.

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Zuständige Behörde in Lünen: Nicht der Kreis Unna

Das ist der häufigste Irrtum bei der Antragstellung: Der Kreis Unna ist als Bauordnungsbehörde ausschließlich für Bönen, Holzwickede und Fröndenberg/Ruhr zuständig – nicht für Lünen. Als Große kreisangehörige Stadt mit rund 86.000 Einwohnern hat Lünen ein eigenes Bauordnungsamt, das als untere Bauaufsichtsbehörde fungiert. Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden dort eingereicht, nicht beim Kreis.

Wer den Antrag versehentlich beim Kreis Unna einreicht, verliert Zeit – und muss den Vorgang neu aufsetzen. Das Bauordnungsamt der Stadt Lünen ist die einzige zuständige Stelle für Immobilien auf Lüner Stadtgebiet.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Bescheinigung bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit einer Einheit. Das Bauordnungsamt prüft dabei nicht, ob die Nutzung planungsrechtlich zulässig ist oder ob Baurechtverstöße vorliegen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine ungenehmigten Umbauten und ersetzt keine Baugenehmigung. Wer im Zuge der Aufteilung bauliche Anpassungen vornimmt – etwa um eine Einheit erst abgeschlossen zu machen – braucht dafür gegebenenfalls ein separates Genehmigungsverfahren nach architektonischer Planung.

Wichtig zu wissen: Eine einmal ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung hat kein Verfallsdatum. Solange sich die baulichen Verhältnisse nicht ändern, bleibt sie gültig.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Das Bauordnungsamt prüft anhand der eingereichten Pläne, ob jede Einheit folgende Kriterien erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftsbereich getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Die Einheit ist direkt vom Freien oder vom Treppenhaus aus erreichbar – ohne andere Wohnungen zu durchqueren.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Bad und WC gehören zur Einheit und sind nicht mit anderen Einheiten geteilt.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller- oder Speicherabteile, die zur Einheit gehören, müssen ebenfalls abgeschlossen und eindeutig zugeordnet sein.

Besonders bei Lüner Altbauten – Nachkriegsgebäude, Bergarbeitersiedlungen, Gründerzeitbauten – ist der separate Zugang das kritischste Kriterium. Durchgangszimmer oder gemeinsam genutzte Flure, die in die Wohnfläche integriert sind, erfüllen die Anforderungen nicht. Hier sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung notwendig.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Lünen ab

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Lünen beantragen. Bei fehlenden Unterlagen – bei Altbauten häufig der Fall – ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Jede Sondereigentumseinheit erhält eine arabische Ordnungsnummer im Kreis, Gemeinschaftsflächen werden als „G" gekennzeichnet.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Lünen einreichen: Vollständiger Antrag mit Aufteilungsplan, Katasterangaben und ausgefülltem Antragsformular. Antragsberechtigt sind Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte; alle anderen benötigen eine Vollmacht.
4. Bescheinigung entgegennehmen: Das Bauordnungsamt prüft die Unterlagen und stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Die Pläne werden behördlich gestempelt.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit den gestempelten Plänen und der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung, die Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich definiert.
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Lünen: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst jetzt entstehen rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag

Folgende Unterlagen müssen vollständig beim Bauordnungsamt Lünen eingereicht werden:

• Katasterangaben: Aktuelle Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück – zwingend mit dem Grundbuch übereinstimmend. Abweichungen führen zur Ablehnung.
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 mit vollständigen Maßangaben und Raumhöhen
• Gebäudeschnitte im Maßstab 1:100
• Ansichten des Gebäudes
• Ordnungsnummern für jede Sondereigentumseinheit (arabische Ziffern im Kreis) und Kennzeichnung der Gemeinschaftsflächen
• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Lünen (Zusatzerklärung Abgeschlossenheitsbescheinigung)
• Lageplan auf aktueller katasteramtlicher Grundlage

Die Pläne müssen in mindestens zweifacher Ausfertigung eingereicht werden. Für jede weitere Ausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen zusätzliche Gebühren an.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Lünen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (nach AVwGebO NRW)

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– €, je weitere Ausfertigung 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,– € bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €

Architektenkosten

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden – das ist keine optionale Leistung. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans bei ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten und steigen je nach Anzahl der Sondereigentumseinheiten. Für Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Architektenkosten typischerweise bei bis zu 2.500,– € netto.

Notar- und Grundbuchkosten

Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen bei einem typischen Lüner Mehrfamilienhaus meist im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: 4-Parteien-MFH in Lünen

Für ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und zwei Garagenstellplätzen ergibt sich folgende Kostenschätzung:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.500,– € netto
• Behördengebühren Aufteilungsplan: 100,– €
• Behördengebühren Abgeschlossenheitsbescheinigung (4 × ca. 100,– €): 400,– €
• Garagenstellplätze (2 × 20,– €): 40,– €
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2.000,– € bis 4.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.000,– € bis 6.000,– €

Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertschöpfungspotenzial: Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 2.500,– €/m² in Lünen und 400 m² Gesamtwohnfläche erzielt der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten typischerweise 15–25 % mehr als der Gesamtverkauf des Hauses.

Zeitrahmen: Wie lange dauert das Verfahren?

Für eine realistische Projektplanung sollten Sie folgende Zeiträume einkalkulieren:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 10–14 Werktage bei Planeco Building
• Bearbeitungszeit Bauordnungsamt Lünen: ca. 4–8 Wochen
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2–6 Wochen
• Gesamtdauer: realistisch 3–5 Monate

Nachforderungen durch das Bauamt – etwa wegen fehlender Maßangaben oder unvollständiger Katasterangaben – verlängern den Prozess um weitere 2–4 Wochen und können zusätzliche Gebühren auslösen. Vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen sind daher keine Selbstverständlichkeit, sondern ein echter Zeitvorteil.

Gilt das Umwandlungsverbot in Lünen?

Nein – und das ist ein echter Standortvorteil. In mehreren Bundesländern wie Hamburg, Berlin, Bayern, Hessen und Niedersachsen ist der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB aktiv: Dort müssen Eigentümer vor der Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung einholen. In Nordrhein-Westfalen wurde dieser Vorbehalt nicht aktiviert. Obwohl NRW seit Januar 2023 eine Verordnung zu angespannten Wohnungsmärkten hat, hat das Land bewusst auf den Genehmigungsvorbehalt verzichtet. In Lünen ist die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen damit ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich – ein klarer Vorteil für Eigentümer und Investoren gegenüber vielen anderen deutschen Städten.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe beim Bauordnungsamt Lünen sind vermeidbar, wenn man sie kennt:

• Veraltete oder fehlende Katasterangaben: Das Grundbuchamt erkennt die Bescheinigung nur an, wenn Gemarkung, Flur und Flurstück exakt mit dem aktuellen Grundbucheintrag übereinstimmen. Immer aktuelle Flurkartenauszüge beim Katasteramt des Kreises Unna bestellen.
• Fehlende Bestandspläne: Bei Lüner Altbauten – besonders Nachkriegsgebäuden und Bergarbeitersiedlungen – existieren häufig keine aktuellen Pläne. Hier ist eine Bauakteneinsicht oder ein Aufmaß vor Ort der erste Schritt, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Durchgangszimmer oder gemeinsam genutzte Flure erfüllen die Abgeschlossenheitskriterien nicht. Dieser Punkt sollte vor Beauftragung eines Architekten geprüft werden.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Ordnungsnummern im Aufteilungsplan müssen mit dem Antragsformular und der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine Abstimmung mit dem beurkundenden Notar vor Einreichung spart Nacharbeit.
• Unvollständige Maßangaben: Fehlende Maßketten oder Raumhöhen in den Bauzeichnungen sind ein häufiger Nachforderungsgrund.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit die Erfahrung gemacht, dass vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen der entscheidende Faktor für kurze Bearbeitungszeiten sind. Für Lüner Objekte bedeutet das: Bauakteneinsicht und Katasterprüfung vor Planungsbeginn, nicht danach.

Stellplätze, Balkone und Sondernutzungsrechte: Was oft übersehen wird

Nicht jede Fläche, die einer Einheit zugeordnet werden soll, kann als Sondereigentum begründet werden. Der Unterschied ist rechtlich und praktisch relevant:

• Tiefgaragenstellplätze: Können als Sondereigentum eingetragen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind.
• Außenstellplätze: Gelten in der Regel nicht als abgeschlossen und können daher nur als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden – nicht als Sondereigentum.
• Balkone und Terrassen: Fehlt die vollständige räumliche Umgrenzung, gelten sie baurechtlich nicht als abgeschlossen. Sie können einer Einheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind.
• Kellerabteile: Müssen abgeschlossen und eindeutig der jeweiligen Einheit zugeordnet sein, um als Sondereigentum zu gelten.

Diese Unterscheidung beeinflusst die Teilungserklärung und damit die spätere Vermarktung der einzelnen Einheiten. Eine sorgfältige Planung durch einen erfahrenen Architekten verhindert hier kostspielige Nachkorrekturen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Nutzungsänderung: Wenn beides nötig ist

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa einem Erdgeschoss-Ladenlokal mit Wohnungen darüber – entsteht neben Wohnungseigentum auch Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Hier gelten dieselben Verfahrensanforderungen wie bei reinen Wohnimmobilien. Wenn im Zuge der Aufteilung gleichzeitig eine Nutzungsänderung geplant ist – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche – ist ein separates Genehmigungsverfahren erforderlich. Planeco Building bearbeitet beide Verfahren parallel, um Zeitverluste zu vermeiden. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Statik und Standsicherheit bei der Aufteilung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst erfordert keinen Standsicherheitsnachweis. Werden im Zuge der Aufteilung jedoch bauliche Maßnahmen durchgeführt – etwa das Einziehen neuer Wände, das Öffnen von Deckendurchbrüchen oder der Einbau separater Zugänge –, ist ein Standsicherheitsnachweis durch einen Statiker erforderlich. Die Kosten hierfür beginnen je nach Umfang bei ab 500,– € netto. Planeco Building koordiniert Architektur- und Ingenieurleistungen aus einer Hand, sodass kein Koordinationsaufwand auf der Seite des Eigentümers entsteht.